В Москве можно выделить несколько престижных районов, являющихся центрами притяжения деловой и культурной элиты столицы. В Подмосковье же существует лишь один район, прочно закрепивший за собой звание эксклюзивного — Успенское шоссе. В советское время именно это место выбрала для своих загородных резиденций партийная элита, сегодня здесь живут крупные государственные чиновники и бизнесмены. Земельные участки вдоль Успенского шоссе на порядок дороже участков по другим направлениям. Одним словом, сегодня Успенку по праву можно назвать русским Беверли-Хиллс.
Дача на Успенке как высшая привилегия партийной элиты
Успенское шоссе является уникальным местом Подмосковья. Выезжая по нему из Москвы, сразу попадаешь в особый мир, совсем не похожий на обычный пригород с заводскими трубами, широкими пашнями, маленькими деревеньками и ветхими домиками. Успенка всегда считалась одним из самых живописных мест Подмосковья. Возможно, поэтому она издавна привлекала внимание сильных мира сего. В 30-е годы к западу от Москвы облюбовал себе дачу Сталин, а затем и многие его соратники. Одна из деревенек по Успенскому шоссе, называвшаяся Жуковка, в то время приглянулась НКВД, после чего все ее подозрительные и неблагонадежные жители были сосланы. Дома бывших жителей Жуковки вскоре превратились в дачи высокопоставленных чинов НКВД. Здесь жил и сам нарком Ежов.
Небольшая деревня Барвиха понравилась советским деятелям не только живописностью природы. Одной из ее главных достопримечательностей был замок баронессы Майендорф, построенный в стиле рыцарских сооружений средневековья. В 1935 году в этом замке был организован санаторий Совмина, где в разное время отдыхали Булгаков, Шостакович, Королев, Курчатов, Гагарин. Вблизи поселка расположилась дача Бонч-Бруевича, а на одной из государственных дач долгое время жил Алексей Толстой.
В 50-60-е годы Успенка продолжала быстро застраиваться цэковскими и совминовскими пансионатами, санаториями и дачными поселками. Однако получить дачу или номер в пансионате в этом месте было очень непросто. В то время существовал четкий список привилегий, которые получал человек в зависимости от места, которое он занимал в служебной иерархии. Дача на Успенке относилась к числу самых высоких привилегий, а ее размеры и местоположение были обусловлены важностью персоны. Например, существовали поселки (спецкомплексы), в которых жили только министры и в которые не мог попасть ни один служащий ниже их по рангу (даже замминистра). Одновременно в той же Жуковке существовал второразрядный совминовский дом отдыха, в который приезжали клерки невысокого ранга. Одной из достопримечательностей Жуковки стала огромная трехэтажная дача, строившаяся специально для монгольского генсека Цеденбала, в монгольском стиле.
Именно в 60-е годы на Успенке сформировались дачные поселки, в которых сегодня живут крупные правительственные чиновники. Благодаря этому к живописной природе Успенки добавились отличные дороги, при том что были сохранены великолепные сосновые леса. До сих пор такие спецкомплексы охраняются подразделениями ОМОН. Надо ли говорить о том, что во многих стародачных поселках есть не только дачи, но и объекты инфраструктуры. Там построены и столовые, и объекты медицинского обслуживания, и клубы. В 90-х годах перечень дополнительной инфраструктуры существенно пополнился. Так, по всему шоссе появились небольшие магазинчики, в Соснах открылся колледж для учеников средней школы, а в Жуковке появился даже филиал банка.
Несколько сот тысяч долларов в год за соседство
В 90-х годах Успенка стала объектом пристального внимания со стороны руководителей коммерческих структур. У них впервые появилась возможность поселиться вблизи самого престижного шоссе Подмосковья. Сегодня привлекательность стародачных поселков на Успенке настолько велика, что цены достигли заоблачных высот. Аренда дачи в правительственных поселках стоит от $100 тыс. до $400 тыс. в год в зависимости от ее размера и поселка, в котором она расположена (заметим, что правительственные дачи не продаются). Вот за что платятся такие огромные деньги: усиленную охрану поселков, повышенное внимание органов правопорядка к самому Успенскому шоссе (через каждые пятьсот метров — пост ГАИ), уже упоминавшиеся сосновые леса и, самое главное, соседство.
В начале 90-х в Подмосковье широко развернулось коттеджное строительство. Не обошло оно и Успенское направление. Однако получить землю под застройку вблизи стародачных поселков было по-прежнему очень сложно. Образовалось даже несколько риэлтерских компаний, которые специализировались на продаже земли в этих местах. Правдами и неправдами им удавалось получить землеотвод, выделить индивидуальные участки и продавать их физическим лицам. Цена земли здесь, естественно, была самой высокой в Подмосковье. Самой дорогой остается она и сегодня. Так, сотка земли с коммуникациями вблизи стародачных поселков стоит обычно $14-18 тыс., иногда до $20 тыс.
Учитывая особый статус Успенского шоссе, кажется удивительным тот факт, что вдоль него, так же как и по остальному Подмосковью, разбросано множество недостроенных домов. Строительство коробок полностью завершено, а люди в них не живут. Возникает вопрос, как же можно купить такую дорогую землю, вложить деньги в строительство, а потом не жить в уже готовом доме и не пытаться его продать. Беседы корреспондента Ъ с руководителями ряда риэлтерских фирм позволили понять этот феномен.
Поскольку приобрести землю на Успенке всегда было очень сложно, покупатели обычно клевали на первый предложенный участок, мало заботясь о наличии коммуникаций или хотя бы возможности их подведения. Они рассчитывали сначала построить дом, а уж потом как-нибудь разобраться с коммуникациями — либо скинуться с соседями, либо самостоятельно собрать требуемую сумму. Однако это оказалось непросто. Когда строительство дома подходило к концу, стоимость подведения коммуникаций вырастала в астрономическую сумму. Так, если сегодня подводить все коммуникации к дому в одиночку, придется выложить $30-50 тыс.
Скинуться с соседями не удается. Так уж устроен человек: если он видит, что кто-то собирает деньги для общего блага, то он всеми силами старается отгородиться, чтобы потом прийти уже на готовенькое и бесплатно. Попытки объединения с соседями для подведения коммуникаций предпринимались как инициативными жителями, так и коммерческими структурами, вызвавшимися помочь в этом непростом деле и выполняющими роль незаинтересованной стороны. Ни тем, ни другим добиться успеха не удалось. Поэтому дома так и остались без коммуникаций — и жить в них нельзя, и покупателей найти невозможно.
Что можно купить на Успенке
Конечно, Успенка не могла не привлечь внимания и коммерческих застройщиков, которыми с начала 90-х годов овладела идея строительства охраняемых коттеджных поселков с объектами инфраструктуры. Однако на Успенке такие проекты не получили широкого развития, поскольку добиться выделения хорошего участка земли под строительство коммерческого поселка было очень сложно и стоило дорого. Несколько фирм, которым все же удалось получить землю, допустили в развитии своих проектов ту же ошибку, что и индивидуальные застройщики, построив коробки без коммуникаций. Понять их вполне можно, поскольку подведение коммуникаций для целого поселка требует огромных вложений. Однако надежда подвести коммуникации уже после продажи домов, собрав на это деньги с жителей, не сбылась.
Корреспондентам Ъ после долгих поисков все же удалось обнаружить на Успенке коммерческие поселки, заслуживающие внимания. Первый расположен вблизи Раздор. Здесь построено 36 огромных особняков из красного кирпича площадью от 450 до 1000 м2, площадь участков колеблется от 15 до 30 соток в зависимости от проекта. Эти дома обладают множеством достоинств: роскошная отделка, наличие всех коммуникаций, круглосуточная охрана поселка, а главное, близость к Москве — до МКАД всего 5 км. Но у всего этого великолепия есть два недостатка. Во-первых, расположение домов между шоссе и железной дорогой отнюдь не способствует ощущению жизни на природе. Во-вторых, достаточно внушительная цена — коттеджи стоят от $2000 за 1 м2 общей площади. Причем в эту цену не входит цена земельного участка и внутренней отделки дома. Как удалось узнать Ъ, пока не все дома этого поселка нашли покупателей, однако часть их уже не только продана, но и заселена.
Второй поселок, Николино, находится несколько дальше от Москвы, на 2-м Успенском шоссе, вблизи деревни Таганьково. Первая его очередь расположена на опушке соснового леса и состоит из 26 кирпичных домов. Этот комплекс, построенный компанией "Агроимпекс", обладает полным набором коммуникаций, полностью заселен и круглосуточно охраняется. Несомненным достоинством поселка является крытый теннисный корт, чем не могут похвалиться даже правительственные дачи.
В конце 1995 года "Агроимпекс" приступил ко второй очереди поселка, которая будет располагаться уже не на опушке, а в лесу. Компания уже приобрела в собственность 17 га заповедного соснового бора рядом с уже построенными домами. Сюда подведены все коммуникации, и сейчас лес прореживается, строятся первые особняки. Изюминкой поселка станет общественный центр, строительство которого уже началось и завершится в июле (коммерческих поселков с объектами инфраструктуры в Подмосковье пока нет). В нем будут не только медпункт, ресторан, минимаркет, бильярдный зал, но и кегельбан на две дорожки, и 25-метровый плавательный бассейн. Цена домов — на уровне $1500-1700 за метр. Сюда входит и стоимость стандартного земельного участка в 15 соток.
Недавно на Успенском шоссе появился и третий коммерческий поселок. Комплекс Чигасово из 30 домов, построенный более года назад под Звенигородом, недавно "переехал" на Успенку. Это стало возможным благодаря частному шоссе протяженностью более 4 км, которое связало комплекс с вожделенной Успенкой. Столь неожиданное развитие проекта, без сомнения, увеличило его привлекательность.
Таким образом, престижное Успенское шоссе не отличается сегодня большим выбором домов на продажу. Нет надежды и на то, что в ближайшем будущем предложение существенно увеличится — сегодня в Москве немного застройщиков, способных привлечь к проекту сумму денег, требующуюся на покупку земли, развитие инфраструктуры и само строительство. Однако привлекательность Успенки от этого только увеличивается. Нет сомнений, что в ближайшие 10 лет это шоссе останется самым престижным направлением, земля здесь будет стоить баснословно дорого, а дома на продажу в обжитых поселках будут такой же редкостью, как сегодня.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН