СИТУАЦИЯ НА МОСКОВСКОМ КВАРТИРНОМ РЫНКЕ. Рынок постепенно стабилизируется. Заключаются сделки с дорогими квартирами. Риэлтеры пока не проявляют оптимизма. Ценовые тенденции практически остаются прежними. Из-за сокращения операций по расселению коммуналок обвалились цены на кирпичные пятиэтажки. Районы новостроек катастрофически сбивают цены. Риэлтеры сотрудничают со строителями
КВАРТИРЫ В ПОДМОСКОВНЫХ ГОРОДАХ. Ситуация в Московской области в корне отличается от конъюнктуры рынка недвижимости в Москве. Львиная доля подмосковных квартир продается москвичам. В области отсутствует муниципальная строительная программа. Риэлтеры предпочитают крупные города. Спрос в Подмосковье превышает предложение
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. Цены на землю в Подмосковье снижаются. Риэлтеры испытывают трудности с оценкой земельных участков. Основной платежеспособный спрос приходится на ближнее Подмосковье. Участки с коммуникациями стоят вчетверо дороже
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ. Аренда складов подорожала на 10 процентов. Арендаторы предпочитают север и восток Москвы. Большие склады нарасхват. Начало "северных" поставок и необходимость размещения урожая на хранение обеспечат резкий подъем активности на рынке
РЫНОК КИРПИЧА. Строительный сезон начался на два месяца позже обычного. Основной потребитель кирпича — коммерческие застройщики. Покупатели меняют пристрастия. Московские предприятия могут выпускать любой кирпич, а строители предпочитают импортный. Покупатели диктуют цены. Силикатный кирпич снова в моде
Московские квартиры
В июне ситуация на рынке московских квартир существенно изменилась. В прошлом обзоре мы отмечали, что в мае наметились признаки оживления покупательского спроса.
К середине июня эти признаки стали еще более явными. Многие риэлтеры отмечают, что покупательская активность заметно возросла. Более того, начали продаваться дорогие квартиры.
Как отметили специалисты компании "Вавилон", их фирма провела несколько сделок с дорогим элитарным жильем. Такие сделки не заключались уже около полугода.
Вероятнее всего, покупатели пересмотрели свои взгляды на перспективы изменения политического климата. Иного объяснения фактору оживления рынка недвижимости обнаружить не удалось: как правило лето — традиционно сезонный период депрессии.
Справедливости ради следует заметить, что прогнозы риэлтеров относительно ближайшего полугодия все же достаточно осторожны: никто из опрошенных нами сотрудников риэлтерских фирм не рассчитывает на значительное увеличение числа сделок и тем более на рост цен раньше сентября.
Соотношение спроса и предложения также изменилось. В мае, как мы помним, на одного покупателя квартиры приходилось в среднем 8 продавцов. В начале июня, по некоторым данным, это соотношение достигло критической отметки — 1/10. Однако на исходе третьей недели июня риэлтеры отметили, что эти соотношения меняются в их пользу — как минимум 20% продавцов квартир сняли свои заявки.
Несмотря на все эти коллизии, ценовая ситуация в целом не претерпела существенных изменений. Хотя динамика цен по некоторым типам домов все-таки испытывала колебания.
Если в мае стоимость 1 м кв. общей площади московских квартир снизилась в среднем на 4%, то к концу июня цены упали еще на 3%, что вполне соответствует тенденции, сформировавшейся в конце зимы.
Новым штрихом в ценовой ситуации стало достаточно резкое снижение цен на квартиры в пятиэтажных кирпичных домах. В первую половину весны эти квартиры стоили значительно дороже, чем в панельных пятиэтажках. Цена их доходила до $1000 за 1 м кв. За май и июнь эти квартиры упали в цене более чем на 10% — до $894 за 1 м кв., обогнав по темпам спада все категории квартир, не исключая и элитарные. Столь резкий спад объясняется, по всей видимости, практически полным прекращением операций по расселению коммунальных квартир (обусловленным опять-таки выборами), жильцы которых предъявляли основную часть спроса на кирпичные "хрущевки".
Достаточно стремительно падают цены на квартиры в домах улучшенной планировки. По мнению представителей компании "Сава" (напомним, что теперь так называется бывшая компания Savva Real Estate), это объясняется большой конкуренцией, которую составляет вторичному рынку московских квартир улучшенной планировки муниципальное жилье в Жулебино — цены первичных продаж там не поднимаются выше $800 за 1 м кв., а в большинстве случаев находятся даже ниже этой отметки.
В результате в июне средняя цена квадратного метра квартир улучшенной планировки вплотную приблизилась к рубежу $1000, что для последних трех лет можно считать беспрецедентным явлением.
Даже в условиях серьезного кризиса риэлтеры тем не менее продолжают поиск форм работы, позволяющих им удержаться на рынке до осеннего подъема деловой активности. Кроме интенсивного развития отделов аренды, на которое нацелены практически все крупные компании, многие риэлтеры пытаются наладить взаимодействие с оптовыми государственными структурами, обеспечивающими их крупными партиями квартир со значительными скидками.
Так, компания "Вавилон" разработала проект взаимодействия с московскими строительными трестами, испытывающими проблемы в снабжении из-за нехватки свободных средств. Схема выглядит следующим образом. Некоторый московский строительный трест получает трубы от петербургского партнера. Чтобы оплатить поставку, ему нужны деньги, которых у него нет, поскольку правительство Москвы расплатилось с ним за строительство не деньгами, а квартирами (обычная сейчас практика). "Вавилон" берется выкупить и реализовать эту недвижимость. Причем стройтрест ввиду заинтересованности в быстром обороте и для ускорения расчета с Петербургом может продать "Вавилону" недвижимость по ценам ниже тех, которые сформировались на первичном рынке.
Впрочем, эта идея имеет и оборотную сторону. Если многие компании последуют примеру "Вавилона" и начнут работать на первичном рынке по его схеме, это может привести к новому падению цен. А выдержит ли такую перегрузку и без того перенапряженный рынок, трудно предсказать.
Подмосковные квартиры
Риэлтеры начали осваивать подмосковный рынок квартир на два года позже московского. Этот сектор развивается в основном за счет излишков приватизированной жилплощади. Характерная черта рынка — преобладание операций по обмену путем купли-продажи московских квартир на подмосковные. При существующей разнице в ценах такой обмен предусматривает существенную доплату за московскую квартиру.
Похоже, областная администрация и правительство Москвы в сфере строительства проводят принципиально разную политику. В области практически нет масштабного бюджетного строительства жилья. Строительство ведется в основном на коммерческой основе: под реальные заявленные потребности и с привлечением средств покупателей. Стоимость коммерческого жилья на первичном рынке составляет около $750 за 1 м кв.
Риэлтеры в Подмосковье работают в основном в крупных городах в радиусе 30 км от Москвы. При налаженной транспортной связи до ближайшего Подмосковья или до окраин Москвы можно добраться практически за одинаковое количество времени. А цены на квартиры в Подмосковье выгодно отличаются от московских.
Внутри 30-километровой зоны повышенным спросом, по данным компании "Вавилон", пользуется жилье в районах Подольска, Люберец и Малаховки. Риэлтеры полагают, что особой популярностью пользуется созвездие небольших городов в районе Орехово-Зуево — Электросталь-Электроугли. Квартиры в этом регионе в два раза дешевле, чем в ближнем Подмосковье. И это при развитой инфраструктуре и налаженных транспортных связях с Москвой.
Рынок жилья в Подмосковье в первом полугодии активизировался. По словам генерального директора компании "Ордер" Станислава Пастухова, подмосковный рынок еще не достиг уровня, за которым возможен спад. Это, вероятно, объясняется тем, что в Подмосковье немного крупных риэлтерских фирм и еще существуют не занятые в этом секторе ниши.
В конце мая — начале июня рынок недвижимости в подмосковных городах, как и в Москве, активизировался. Перед первым туром выборов продавцы снизили цены на квартиры, выставленные на продажу в марте-апреле, опасаясь, что после июня они могут "затовариться". Снижение цен в некотором роде спровоцировало подъем покупательской активности. В этот период спрос на подмосковные квартиры превысил предложение на 10%, что вообще-то не характерно для квартирного рынка.
Цены на квартиры в городах московской области ($/м кв.)
| Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | Средний показатель | |
|---|---|---|---|---|---|
| Балашиха | 642 | 634 | 666 | 505 | 607 |
| Железнодорожный | 717 | 642 | 685 | 851 | 652 |
| Зеленоград | 782 | 662 | 727 | 737 | 695 |
| Калининград | 690 | 636 | 703 | * | 685 |
| Люберцы | 747 | 626 | 654 | 604 | 629 |
| Мытищи | 599 | 595 | 605 | 608 | 570 |
| Одинцово | 716 | 891 | 800 | * | 747 |
| Подольск | 518 | 518 | 553 | * | 520 |
| Пушкино | 614 | 533 | 600 | * | 565 |
| Реутов | 702 | 763 | * | * | 699 |
| Фрязино | 560 | 516 | 542 | * | 510 |
| Химки | 819 | 778 | 733 | * | 747 |
| Щелково | 535 | 481 | * | * | 480 |
¦------------------------------------------------------------------------------------------¦
*Нет данных.
Земельный рынок
В последние полтора года цены на подмосковную землю упорно снижались. По словам сотрудника компании "ЛВН-Холдинг", два года назад спрос на земельные участки намного превышал предложение. Цены, соответственно, устремлялись вверх. Многие эксперты, впрочем, полагают, что рост цен искусственно подогревался самими риэлтерами. Естественно, такое положение не могло продолжаться долго, тем более что наметился спад покупательского интереса к Подмосковью в связи с большим количеством участков с недостроенными домами.
К нынешнему моменту ситуация резко изменилась. Предложение существенно превышает спрос, что, естественно, сбивает цены. Высокие цены порядка $3500-4500 за сотку сохраняются только в элитарных поселках, таких как Жуковка, Николина Гора и Барвиха.
По количеству заключаемых сделок земельный рынок отстает, например, от квартирного, в десятки раз. Поэтому зачастую довольно трудно определить точную цену земельного участка — критерии, подходящие для квартирного рынка, здесь неприменимы.
На цену загородных участков сильнее всего влияет, естественно, их расположение — близость к Москве и престижным районам Подмосковья. Повышенным спросом традиционно пользуются земли, расположенные к западу и юго-западу от Москвы, находящиеся в пределах 25-35 км от МКАД. Средняя цена таких участков составляет порядка $500 за сотку. При удалении от МКАД на 80-90 км стоимость земельного участка может снижаться до $50 за сотку и более.
Второй критерий — обеспеченность участка коммуникациями. Как мы уже отмечали, наиболее дорогостоящая часть работ при возведении загородного дома — не собственно строительство, а подведение электричества, газа, телефона, прокладка дорог. По словам представителя компании "Астиком", участок, обеспеченный коммуникациями, во многих случаях стоит в четыре раза дороже, чем "пустая" земля.
Существенное влияние на цену земельного участка оказывает так называемый статус земли по целевому назначению. Участок, расположенный в населенном пункте, имеет то преимущество, что владелец его получает резидентное местообитание, то есть, проще говоря, может прописаться и получить почтовый адрес. Земельные участки, отведенные под личные подсобные хозяйства, садоводческие товарищества и летние дачные постройки, такой привилегии не предоставляют.
Социальная инфраструктура (магазины, спортивные сооружения, бассейны) не оказывает прямого влияния на стоимость земельного участка: она влияет только на цену уже готового дома в коттеджном поселке. Это объясняется тем, что сеть инфраструктуры развивается параллельно с застройкой поселка в соответствии с запросами жителей. Сложившаяся инфраструктура характерна для коттеджных поселков, где новое строительство практически уже приостановлено.
Четко просматривается тенденция плавного, а по некоторым направлениям и довольно резкого снижения цен по мере удаления от Москвы более чем на 30-35 км. За очень редким исключением земли, находящиеся за тридцатикилометровой зоной, дешевле близких к Москве на 30-50%, а иногда и в 2-3 раза. Меньше теряют в цене только участки, обеспеченные водой и газом.
По наблюдениям, стоимость земельных участков, удаленных от Москвы более чем на 30 км, зависит от расположения железнодорожных станций. А в ближнем Подмосковье участки покупает в основном состоятельная публика, для которой фактор общественного транспорта не играет решающей роли. Оптимальными можно считать участки, расположенные в 15-30 минутах ходьбы от железнодорожной станции.
Цены на земельные участки в Подмосковье ($/за сотку)
| Направление | Расстояние от МКАД | |
|---|---|---|
| до 30 км | более 30 км | |
| Алтуфьевское | 800-1000 | * |
| Волоколамское | 900-1200 | 200-500 |
| Горьковское | 600-650 | 100-300 |
| Дмитровское | 400-700 | 150-350 |
| Каширское | 800-1000 | 500-700 |
| Киевское | 600-1000 | 350-500 |
| Ленинградское | 600-800 | 200-400 |
| Минское | 700-1000 | 600-700 |
| Можайское | 1300-1700 | 500-600 |
| Рублево-Успенское | 1000-2500 | 700-1000 |
| Рязанское | 800-900 | 150-200 |
| Симферопольское | 200-250 | 100-200 |
| Ярославское | 700-1200 | 250-650 |
*Нет данных.
Склады — товар сезонный
В апреле минимальная ставка арендной платы по нежилой площади повысилась. Что, естественно, не могло не отразиться на стоимости аренды складских площадей. По данным компании "Регистр Складов", в среднем цена аренды 1 м кв. возросла на 10% по сравнению с прошлым годом, несмотря на весенний сезон. В последнее время средняя цена одного квадратного метра площади складских помещений составляла 27 центов в сутки, что на 8,5% превышает цену прошлой весны.
Стоимость аренды складского помещения изменяется в зависимости от территориального расположения склада. Наиболее популярны складские помещения, находящиеся в радиусе 5-20 км от центра — к северу и к востоку. Интерес арендаторов к этим направлениям объясняется тем, что в промышленных районах сосредоточено большое количество специально построенных складов, обеспеченных должным уровнем сервиса и охраны.
Практически все такие склады специализированны и соответствующим образом оборудованы. Кроме того, уровень сервисных услуг на этих складах достаточно высок: есть охрана, удобные подъездные пути, обеспечены погрузочно-разгрузочные работы. В последнее время риэлтеры отмечают рост спроса на склады большой площади — до 6-10 тыс. м кв.
Найти такой склад в полностью разгруженном состоянии очень нелегко, а кроме того, большие склады (как сухие, так и других типов) в немалой степени заполняются "госпоставками" и "стратегическими запасами". Стоимость одного квадратного метра на большом складе составляет 30-32 цента в сутки, что превышает средний показатель на 10-18%.
Что касается меньших помещений (500-1000 м кв.), то, по оценкам "Регистра складов", в этом секторе предложение соответствует уровню спроса. В Москве и ближнем Подмосковье достаточно помещений, приспособленных под склады (сухие подвалы и полуподвалы, бомбоубежища, гаражи). Средняя суточная стоимость 1 м кв. в таких объектах составляет 24 цента в сутки.
Меньшим спросом пользуются складские помещения, находящиеся за пределами 20-километровой зоны от центра. Здесь средняя суточная цена аренды заметно ниже, чем в популярных районах.
Последние данные по заполненности складов выглядят следующим образом: если в радиусе 5-15 км от центра загрузка превышает 75%, то за пределами 25-35 км загрузка снижается до 40% и менее. В радиусе 25-30 км средняя цена 1 м кв. складской площади составляет 20-23 цента, а по мере удаления снижается до 14 центов. Сейчас на рынке складских помещений ожидается заметный подъем. В начале лета склады активно заполняются продукцией, предназначенной для отправки в конце лета и осенью в северные регионы страны. Второй большой скачок цен ожидается в конце лета, когда предстоит разместить урожай на зимнее хранение.
Характеристики московских складских помещений в зависимости от площади
| Диапазон площадей, тыс. м кв. | Средняя цена, $/м кв. в день | Занятая площадь, тыс. м кв. | Свободная площадь, тыс. м кв. | Загрузка, % |
|---|---|---|---|---|
| до 5 | 0,27 | 5,2 | 2,5 | 68 |
| 5-10 | 0,310 | 108,0 | 33,9 | 76 |
| 10-15 | 0,279 | 163,6 | 49,7 | 77 |
| 15-20 | 0,282 | 101,2 | 58,3 | 63 |
| 20-25 | 0,236 | 20,3 | 17,8 | 53 |
| 25-30 | 0,185 | 10,6 | 9,3 | 53 |
| 30-35 | 0,207 | 15,4 | 23,1 | 40 |
| больше 35 | 0,138 | 19,0 | 40,0 | 32 |
Строительный кирпич
В середине июня риэлтеры зафиксировали заметное повышение покупательского интереса к загородным коттеджам, связанное, по всей видимости, с оптимистическими прогнозами относительно исхода выборов. Как бы то ни было, но получить количественные оценки пока не представляется возможным — мы сделаем это в следующем обзоре. Однако очевидно, что в новом строительном сезоне, начинающемся непривычно поздно, резко возрастет спрос на кирпич.
В Москве и области производится сейчас 520 млн штук кирпичей в год. Из них 50 млн составляет силикатный кирпич, 380 млн — красный, 60 млн — облицовочный и 30 млн — щелевой. Для сравнения, в 1985 году производилось около 650 млн штук кирпичей. В последние два года производство кирпича относительно стабилизировалось.
Сейчас потребность городского департамента строительства Москвы составляет всего 200 млн штук кирпичей в год. Все остальное идет на немуниципальное строительство, которое, как видим, потребляет даже больше кирпича, чем муниципалитеты, и оказывает заметное влияние на состояние рынка.
Заметим, что в целом по России государственные и коммерческие потребители разделились примерно в равных пропорциях (50% на 50%).
Заместитель руководителя Департамента строительства Москвы Валерий Ризель считает, что "в перспективе производство кирпича в московском регионе несколько упадет, так как, по нашим данным, производство кирпича падает и на периферии, а это, в свою очередь, является результатом снижения спроса на данную продукцию".
В последнее время значительно меняется структура спроса на кирпич. Вот как характеризует ситуацию директор по строительству объединения "Интекс" Михаил Харит: "В России вкусы изменились. Если несколько лет назад определенная категория заказчиков говорила: 'Вы мне кирпич покупайте подороже, чтобы все видели, какой у меня богатый дом', то сейчас люди стали считать деньги и следить за модой".
Европейский стиль оштукатуренных домов в сочетании с кирпичной вставкой пришелся по душе российскому потребителю. В результате этого структура закупок кирпича строителями сильно меняется. Когда речь идет о "европейских" домах (оштукатуренных внутри и снаружи), то совсем необязательно покупать высокомарочный кирпич, который все равно будет закрыт штукатуркой. И поэтому можно покупать десятисортный, лишь бы у него прочность на сжатие была порядка 100 кг на 1 см кв. И такой кирпич сейчас реально можно купить по 700-850 руб. за штуку (без доставки). Это обычный красный полнотелый кирпич.
Определенную конкуренцию кирпичу составляют сегодня и керамзитобетонные блоки. По экологическим качествам они не уступают кирпичу, а по цене выигрывают около 20%.
У потребителя появился выбор. И все же, по мнению специалистов-строителей, "очень многие продолжают строить из облицовочного кирпича". Самым распространенным кирпичом до недавнего времени был голицинский темно-вишневый. Однако, как показывают маркетинговые исследования, он достаточно "поднадоел" заказчику. И заказывают домов из этого кирпича все меньше и меньше. Цена голицинского кирпича составляет 1500-1600 руб. за штуку (без доставки), но конкурирует с ним сегодня, как ни странно, более дорогой кирпич этого же класса — темно-шоколадный по цене 2200-2500 руб.за штуку. Такой кирпич производится в основном в Прибалтике. Новое цветовое решение и возможности имитации архитектуры старинных замков сделало этот кирпич весьма привлекательным для состоятельных клиентов.
Популярен сегодня и кирпич из Ярославля, где он выпускается на итальянской линии. Он — светло-розовый и по размерам в полтора раза больше обычного кирпича. Смотрится он нетрадиционно и эффектно. По словам г-на Ризеля, "практически весь ассортимент российского кирпича производится на заводах Москвы и области". Например, голицинская линия вполне способна выпускать под заказ "шоколадный" кирпич типа прибалтийского.
К сожалению, кирпич, производимый большинством заводов московского региона, обладает довольно низким качеством, за исключением тех заводов, которые были построены 10-15 лет тому назад.
Этой весной впервые снизились цены в разгар строительного сезона — впрочем, как мы отмечали, сезон просто не начался, что было крайне неприятным сюрпризом для производителей. Еще в начале весны цены на красный кирпич держались на уровне 1100-1150 руб. за штуку — несмотря на то что заводы были завалены кирпичом, произведенным зимой.
В надежде на сезонный ажиотаж и производители, и продавцы пытались удержать достигнутую высоту, но из-за предвыборных ожиданий ситуация действительно изменилась.
Спрос весной не увеличился. Если до конца прошлого года цены на кирпич диктовали заводы-производители, то сейчас начался диктат потребителя.
Однако тенденции к росту цен на кирпич потенциально сохранились. По мнению Михаила Харита, "к осени цены перешагнут прошлогодний барьер". И дело здесь в том, что ориентиром остаются цены на импортный кирпич. Сейчас цена отечественного облицовочного кирпича составляет порядка 1500 руб. за штуку, то есть около 30 центов. Импортный же кирпич с доставкой, скажем, из Германии стоит порядка 50-60 центов за штуку. И покупатель на него есть.
Уже несколько лет в Европе держится мода на дома под старину. И производители тут же откликнулись на возникшую прихоть потребителя — кирпич приобрел вид "побывавшего в боях" — с пережженными линиями и неровной поверхностью. Сейчас эта мода проникла и в Россию. И хотя этот сорт кирпича довольно дорог — от $0,7 до $1,5, покупатели готовы платить за оригинальность.
Как отмечают строители, следует проявлять особую бдительность к кирпичу, изготовленному в Турции, а также в России на импортных линиях. Турецкий кирпич довольно дешев, однако рассчитан, к сожалению, на южный климат. Что касается кирпича, изготовленного на импортных линиях, то в процессе производства часто нарушаются предписанные технологические нормы.
По данным компании "Интекс", на итальянских линиях, например, в кирпич добавляется плохо растворимая известь. Если в процессе эксплуатации в такой кирпич просачивается влага, комочки извести начинают просто взрываться. И через полгода после постройки дом выглядит как после обстрела из автомата.
Кирпич, произведенный на французских линиях, часто имеет другой дефект: белые подтеки после кладки, даже если дом строился летом. Причина — нарушение режима обжига глины.
Кстати, в последнее время на рынок активно возвращается силикатный кирпич, лет пять назад практически вытесненный с рынка как "немодный, экологически грязный и боящийся влаги". Это связано с тем, что, во-первых, он дешевле обычного красного на 30%, а во-вторых, по своим строительным качествам ничем ему не уступает. Этот кирпич в 2 раза прочнее, чем глиняный. Считается, что он боится влаги, но эта его особенность проявляется, если только его закладывать в фундамент. Для стен и особенно на внутренней кладке он вполне приемлем. Кстати, все "сталинские" дома как раз построены из белого (силикатного) кирпича и только снаружи облицованы.
Так что с учетом модных направлений в строительстве (оштукатуренных домов) этот вид кирпича уверенно конкурирует с кирпичом более высокого класса.
КИРИЛЛ ГОРСКИЙ, СВЕТЛАНА ГРОМАКОВА, АЛЕКСЕЙ ГАЛАЕВ, ЕЛЕНА АРТЕМКИНА