Сегодняшний московский рынок строительных проектов представляет парадоксальную картину. С одной стороны, сотни объектов заморожены из-за нехватки средств, а с другой — иностранные финансовые институты не выполнили свои инвестиционные планы на 1995 год, не найдя достойных проектов. Во многом это объясняется неразвитостью инфраструктуры рынка. Информационный вакуум, почти полное отсутствие финансовых и строительных консультантов значительно усложняют процесс инвестирования. Однако ситуация постепенно меняется: недавно появился и новый вид услуг, связанный с комплексным управлением проектами.
Вкладывать деньги в недвижимость сложно, но выгодно
Услуги по комплексному управлению проектами начали предоставляться лишь в конце 1995 года, и это не случайно. Едва ли это могло произойти раньше — был слабо развит вторичный рынок недвижимости и не было достаточного количества инвестиционных проектов. В этой ситуации инвестор, с одной стороны, был вынужден реализовывать тот проект, который ему достался, а с другой — не мог прогнозировать развитие конъюнктуры.
Сегодня рынок более или менее сложился, уже можно прогнозировать его развитие и с достаточной долей уверенности говорить об уровне рентабельности инвестиций в недвижимость. Специалисты компании "Крест девелопмент" считают, что за последние года полтора на рынке появилось достаточно перспективных проектов, при реализации которых и продаже построенного объекта можно получить до 100% прибыли за год. При долгосрочных инвестициях — к примеру, в офисы — реально иметь 30% годовых при сроке вложения не менее 5 лет.
Эти цифры отражают прибыльность наиболее удачных проектов, но надо отметить, что доходность инвестиций в недвижимость может быть выше, чем в финансовой сфере. В пользу недвижимости говорит и тот факт, что конъюнктура некоторых сегментов московского рынка недвижимости по мировым стандартам очень хороша для девелопмента, а прибыли могут оставаться высокими в ближайшие пять лет. При этом рынок недвижимости отличается от финансового рынка большей инертностью, поэтому нормы прибыли здесь носят устойчивый характер, в то время как прибыльность финансового рынка быстро убывает.
И все же, сравнивая рынки недвижимости и финансов, нельзя не отметить, что вложения в недвижимость гораздо менее ликвидны, чем, к примеру, акции. Этот аспект особенно важен в условиях политической нестабильности. Нельзя не заметить и еще одного различия: на финансовом рынке работает много консультантов, брокеров, финансовых компаний и пр., а инвесторы на рынке недвижимости лишены такого обилия услуг. Это тем более странно, что инвестиции в недвижимость, связанные со строительством, несравненно более сложное дело — и из-за сложности технологий, и из-за большого количества контрагентов и необходимости постоянного общения с властями, и в связи с длительными сроками реализации проектов.
Нельзя сказать, что рынка услуг, связанных с инвестициями в недвижимость, вообще нет — однако он весьма фрагментарен. На одном его полюсе иностранные консалтинговые компании, хорошо понимающие, что надо делать, и сильные прежде всего в управлении строительством — например, Bovis или Hanscomb. На другом — российские специалисты. Они могут квалифицированно собрать разрешительную документацию и подобрать отечественных подрядчиков. Но они не умеют мыслить экономическими категориями и анализировать проект в целом: для них главное — построить здание, а будет ли оно востребовано, не важно. Таким образом, иностранные и российские специалисты имеют дело с различными этапами инвестиционного проекта.
"Крест девелопмент", реализуя строительный проект на Гоголевском бульваре в качестве инвестора, столкнулась с рядом организационных проблем. Пытаясь их решить, компания создала ноу-хау, на основе которого возник отдельный бизнес по комплексному управлению проектами (консалтинг-девелопмент) для сторонних инвесторов. Характеризуя новое направление, президент компании Андрей Мануковский отметил его "интеллектуалоемкость" и длительность обязательств, которые берет на себя компания. Все это дает возможность утверждать, что конкуренция в области подобных услуг в ближайшее время вряд ли будет острой.
Что такое консалтинг-девелопмент?
Основой нового бизнеса является отношение к строительству здания как к инвестиционному проекту, направленному прежде всего на получение инвестором максимальной прибыли. "Сегодня налицо строительный бум. Многие кожей чувствуют прибыльность инвестиций в недвижимость, пытаются этим заниматься. Однако примерно триста хороших проектов в Москве заморожено — нет денег. И все из-за несбалансированного подхода к ним", — отмечает президент "Крест девелопмент".
Именно поэтому во главу угла ставится стратегическое планирование. Началом проекта должно являться рыночное исследование с конкретными прогнозами, учитывающими местоположение объекта. Составленный затем архитектурный эскиз позволяет увидеть, какие коммерческие площади можно получить с объекта. На основе этого можно составить бизнес-план с различными вариантами качества будущего здания, его функционального использования и пр. В результате инвестору остается только проанализировать финансовые показатели и принять решение. Возможна ситуация, когда ни в одном из возможных сценариев не достигается приемлемая прибыль. Такой отрицательный результат представляется особенно ценным, так как позволяет отсечь непригодный проект в самом начале, практически без убытков, и подобрать новый, благо их сегодня хватает.
С момента принятия стратегического решения о приемлемости определенного сценария и начинается сам проект. На следующем этапе задачей фирмы, осуществляющей управление, является проведение необходимых тендеров — в результате появляется команда архитекторов, юристов, подрядчиков, риэлтерская компания, специализирующаяся на реализации готовых площадей, фирмы по управлению строительством. В дальнейшем компания, осуществляющая консалтинг-девелопмент, занимается координацией деятельности участников и контролирует весь процесс по трем направлениям: финансы, сроки, качество. Привлечение управляющей компании позволяет разбивать проектирование и строительство на фазы и, привлекая различных архитекторов и подрядчиков, добиваться не только уменьшения издержек, но и улучшения качества. Естественно, за счет усложнения менеджмента проекта.
Важной областью деятельности управляющей компании является организация финансирования. Финансовая схема обычно составляется на этапе бизнес-плана и включает привлечение дополнительных средств к тем, что имеются у основного инвестора. "Крест девелопмент" помогает в привлечении финансов, как российских, так и иностранных, вплоть до средств подрядчиков. Необходимыми условиями таких инвестиций являются юридическая чистота, обязательные вложения стороны, затеявшей проект, и его профессиональная проработка.
От чистого консалтинга схема консалтинг-девелопмента отличается тем, что клиенту не просто дают советы, но и претворяют их в жизнь. За полгода клиентами "Крест девелопмента" по управлению проектами стали три компании (названия которых не подлежат разглашению), в разной степени использующие услуги фирмы. В случае комплексного управления проектом инвестор все технические функции возлагает на управляющую компанию, но решения на каждом этапе принимает все-таки сам. Цена полного спектра услуг управляющей компании колеблется от 5 до 7% от стоимости проекта в зависимости от его сложности. По словам Андрея Мануковского, грамотное управление проектом позволяет сэкономить до 30% вложенных средств. Поэтому сегодня в компании рассматривают возможность такой схемы оплаты, когда гонорары компании не фиксируются, а зависят от сэкономленной суммы.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН