С проблемой привлечения инвестиций в девелоперские проекты по-прежнему сталкивается значительная часть участников московского рынка недвижимости — немногим сегодняшним застройщикам удалось привлечь кредитные ресурсы, особенно иностранные, в свои коммерческие проекты. Решить эту задачу девелоперы пытаются самыми различными способами, в том числе и используя острую конкуренцию на подрядном рынке: подрядчику предлагается прийти на объект со своими инвестициями. Однако случаи применения такой схемы на рынке пока единичны. Поэтому весьма любопытным выглядит контракт, подписанный на этой неделе одним из московских застройщиков, корпорацией "СКМ", с турецкой строительной группой Kalyon. В соответствии с документом Kalyon получает подряды на строительство ряда объектов компании "СКМ" с условием привлечения западных инвестиций под это строительство в размере $67 млн.
Рынок строительства нуждается в инвестициях
Строительный бум на московском рынке, активная подготовка московских властей к 850-летию Москвы потребовали привлечения огромного количества экономических ресурсов, и в первую очередь крупных денежных инвестиций. Как показывает опыт, именно финансирование проектов является для московских застройщиков самой сложной задачей. Кризис российских банков не позволяет надеяться на них в плане инвестиций. Если они и вкладывают деньги в недвижимость, то, как правило, эти вложения связаны с дополнительной, помимо процентов, заинтересованностью банка в проекте (например, с получением готовых площадей). В остальных случаях условия кредитования оказываются невыгодными для застройщика. Да и вообще на сегодня российские банки не располагают той суммой денежных средств, которая необходима московскому строительному рынку.
Есть, правда, иностранные инвесторы. Они сегодня предлагают более выгодные условия кредитования, чем российские. Однако позиция напуганных российской нестабильностью иностранных инвесторов откровенно выжидательная. Большинство не собирается менять ее в ближайшее время. Поэтому счастливых обладателей иностранных кредитных линий сегодня тоже не так много.
Конкуренция превращает подрядчиков в инвесторов
Вместе с тем московский строительный бум стал причиной притока в Москву большого числа строительных компаний со всего мира. Между ними уже началась жестокая конкуренция.
Наиболее активную, даже агрессивную позицию заняли турецкие строители, просто заполонившие московский рынок (порядка 75% иностранных подрядов принадлежит туркам). Большая их часть — небольшие строительные компании, которые у себя на родине не имели крупных заказов и которым Москва дала возможность расти и укреплять позиции на международном рынке. Тем более что московскому рынку очень понравились дешевые турецкие технологии монолитного строительства, позволяющие (при умелой организации процесса) возвести объекты добротного среднего качества и в короткие сроки. Кроме того, турки быстро адаптировались к российским условиям, усвоив одно из основных правил выживания на московском строительном рынке — тесное сотрудничество с московскими властями.
Разумеется, в этих условиях новым подрядчикам становится все труднее выйти на московский рынок, который по-прежнему привлекает строителей со всего мира. Поэтому подрядчики вынуждены использовать любые возможности, в том числе и со своими каналами западных инвестиций в проекты. Однако случаи привлечения подрядчика с инвестициями пока крайне редки на московском рынке — большинство, естественно, приезжает сюда зарабатывать, а не вкладывать деньги. И контракт "СКМ" с Kanyon является одним из первых примеров работы по такой схеме.
Научно-промышленная корпорация "Стройкарьермаш" (СКМ) является одним из крупных российских застройщиков. В 1994 году она построила 150 тыс. м2 жилья и три коттеджных поселка общей стоимостью более $100 млн. "СКМ" является крупным разработчиком и производителем горного оборудования, владельцем многих объектов недвижимости в Москве и Подмосковье.
В соответствии с заключенным контрактом Kanyon получает подряд на реконструкцию нескольких объектов корпорации "СКМ" — "СКМ Бизнес-центра" на юго-западе Москвы, офисного здания на Ильинке, особняка на ул. Архипова. Общая площадь объектов — порядка 40 тыс. м2. Кредит, привлеченный турками, предоставляется консорциумом европейских банков под гарантии Сбербанка, который является участником одного из проектов реконструкции, и под гарантии московского правительства. Кроме того, дополнительными гарантиями по кредиту являются предоставляемый "СКМ" залог в виде части активов компании и зарубежная кредитная история застройщика, которому уже неоднократно удавалось привлекать под различные инвестиционные проекты иностранные кредитные ресурсы.
Следует отметить, что в принципе рискованность подобного финансового плана не слишком велика. Безусловно, в данном случае инвесторы учитывают политические риски и, как все зарубежные инвесторы, боятся революционных матросов (это отразилось на величине процента по кредиту). Однако гарантом выступает Сбербанк РФ, который останется при любой власти и при любом режиме (к тому же в настоящее время положительно рассматривается вопрос о предоставлении в качестве гарантий вексельного поручительства Сбербанка РФ). Кроме того, существенно снижает риск тот факт, что большая часть инвестиций в конечном итоге напрямую в Россию не попадет, а останется за границей на счетах иностранных партнеров.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА