На этой неделе состоялась совместная пресс-конференция руководства Санкт-петербургского банка Сбербанка России и строительного концерна VMB, посвященная созданию ООО "Сбербанк-VMB-инвест". Новое общество образовано для координации работы Сбербанка во всех сегментах рынка недвижимости, однако сферой активной деятельности компании станет рынок жилищного строительства. Не исключено, что уже в следующем году "Сбербанк-VMB-инвест" превратится в крупнейшего оператора этого рынка в Петербурге.
Сбербанк занялся жилищным строительством
Петербургский банк Сбербанка России около двух лет готовился к реализации своей жилищной программы. Поначалу банк ограничивался кредитованием строительных фирм. Затем было приобретено несколько объектов незавершенного строительства с оплаченными отчислениями на развитие инфраструктуры, некоторые из которых банк достраивает сейчас самостоятельно. На сегодняшний день инвестиции Санкт-петербургского Сбербанка в жилищное строительство составляют около 260 млрд руб., а в стадии строительства находится более 150 тыс. м2.
Однако при реализации собственных программ Сбербанк столкнулся с тем, что ему приходится заниматься решением нефинансовых проблем — поиском генподрядчиков, контролем за ними и т. д. Перед банком было два пути. Первый — создать собственную структуру, специализирующуюся на строительных вопросах (так поступил петербургский Промышленно-строительный банк, учредивший компанию "КС-инвест"). Второй — объединиться с уже действующей на рынке компанией. Банк предпочел второй путь.
Выбор Сбербанка пал на АОЗТ "Концерн VMB", что легко объяснимо. Сегодня концерн является крупнейшей независимой от банков строительной фирмой Петербурга. В этом году АОЗТ ввело в эксплуатацию около 50 тыс. м2 жилой площади, что составляет более 5% рынка. Со своей стороны концерн рассматривал возможность слияния с какой-либо крупной финансовой структурой, поскольку испытывал в последнее время определенные трудности, связанные с падением рентабельности строительства жилья.
Если пять лет назад операции по достройке объектов незавершенного строительства приносили до 600% годовых, что позволяло компаниям без особых проблем "отбивать" рублевые кредиты банков, то теперь рентабельность строительства типового жилья опустилась до нулевой отметки.
Связано это с несколькими факторами. Главный — введение валютного коридора, фактически заморозившего рост рублевых цен на жилье, при том что рублевая себестоимость строительства растет на 5-6% в месяц. Кроме того, распоряжениями властей Санкт-Петербурга помимо отчислений на развитие инфраструктуры (нормативная величина — 50%) введен страховой взнос в размере 10% от сметной стоимости строительства, который выплачивается до начала строительных работ. Все эти факторы привели к тому, что себестоимость одного м2 в кирпичных домах с учетом всех выплат составляет, по данным на ноябрь этого года, $654. При этом на вторичном рынке стоимость квартир аналогичного качества не превышает $550 за метр.
Эти безрадостные тенденции развития рынка жилищного строительства привели руководство концерна VMB к мысли, что, не имея крупного финансового партнера, строительная фирма обречена на гибель. Среди рассмотренных концерном предложений наиболее конструктивной оказалась позиция Сбербанка, который и стал ведущим партнером компании VMB.
Уставный капитал ООО "Сбербанк-VMB-инвест" составляет 500 млн руб. Доля Сбербанка в компании 70%, АОЗТ "Концерн VMB" — 30%. Приоритетным направлением деятельности ООО является строительство и эксплуатация типового и элитного жилья.
"Сбербанк-VMB-инвест" хочет завоевать 1/5 петербургского рынка
Сейчас Сбербанк передал вновь созданной компании функции заказчика по ряду проектов общей площадью около 15 тыс. м2. Вероятно, первым проектом "Сбербанк-VMB-инвест", который компания будет вести от начала до конца, станет реконструкция здания на Таврической, расселенного концерном. Район Таврической улицы является одним из наиболее престижных в Петербурге и отличается высокими ценами на квартиры. Строиться там будет элитное жилье, а стоимость одного метра, по предварительной оценке, составит около $2000.
Впрочем, "Сбербанк-VMB-инвест" готов взяться и за строительство типового жилья. Однако реальность воплощения этих планов в жизнь зависит от политики мэрии города. Представители компаний-учредителей заявили присутствовавшему на пресс-конференции председателю комитета экономики и финансов мэрии Петербурга Алексею Кудрину, что мэрия "обложила отрасль непомерными поборами".
В ответ г-н Кудрин сообщил, что в мэрии прорабатываются проекты снижения величины отчислений на развитие инфраструктуры до 25% и даже ниже. В дальнейшем мэрия может на некоторое время и вовсе отказаться от взимания этого сбора, сконцентрировавшись на скорейшей застройке участков с уже подведенными сетями. Кроме того, в историческом центре города имеется огромное количество площадей, требующих реконструкции. Общий размер площадей, готовых к проведению строительных работ, г-н Кудрин оценил в 4 млн м2, при том что ежегодно в городе строится не более 1 млн м2. Что касается страховых взносов, то порядок их выплаты также будет пересмотрен городскими властями.
Тем не менее, по оценкам застройщиков, даже в случае полного отказа городских властей от взимания каких-либо сборов долевое строительство типового жилья по стандартной схеме будет рентабельно еще не более полугода. Затем, при сохранении нынешних темпов роста цен в стройиндустрии, себестоимость строительства превысит цену стандартных квартир на вторичном рынке.
Тем не менее учредители компании "Сбербанк-VMB-инвест" проявили завидную уверенность в завтрашнем дне. Они планируют захватить в 1996 году 20% жилищного строительства в Петербурге. В ближайшее время будет сформирован пул подрядных фирм, которые займутся непосредственным выполнением всего цикла работ по возведению жилья. Пул будет включать пять компаний: трест, проводящий работы "нулевого цикла", отделочный трест и три монтажных треста — панельный, кирпичный и монолитный.
Кроме того, "Сбербанк-VMB-инвест" намерен строить типовое жилье по собственным проектам, при разработке которых учитывались итоги маркетингового исследования, проведенного концерном. В рамках этого исследования было опрошено около 3 тыс. потенциальных покупателей жилья, обращавшихся в агентство недвижимости VMB. Результатами исследования стали проекты жилых квартир, в наибольшей степени отвечающих спросу платежеспособных граждан.
Продавать жилье компания намерена в первую очередь через систему накопительных счетов Сбербанка. Пока петербургский Сбербанк разработал две программы приобретения жилья: одна из них предполагает полное накопление стоимости квартиры, по второй Сбербанк будет кредитовать клиентов сроком на три года при условии накопления ими 70% стоимости квартиры. Процентные ставки по кредиту, правда, пока не утверждены.
По словам руководства Санкт-петербургского банка Сбербанка России, падение доходности на традиционных финансовых рынках фактически вынудило банк выйти на рынок жилищного строительства. В случае благоприятного развития своего бизнеса в этом секторе Санкт-петербургский Сбербанк в 1996 году увеличит сумму инвестиций в жилищное строительство до 400-500 млрд руб.
ИГОРЬ Ъ-ИВАНОВ