В последнее время сразу несколько московских застройщиков назначили кризисные демпинговые цены на свои объекты. На слух они воспринимаются столь привлекательно, что мы решили все-таки найти ответ на вопрос: в чем подвох?
70 раз отмерь
Самое, пожалуй, раскрученное "антикризисное" предложение — это микрорайон "Марфино": билбордами, оповещающими, что цена в этом комплексе начинается от 70 тыс. руб. за 1 кв. м, завешена вся Москва. Причем продаются квартиры уже с типовой отделкой.
Располагается стайка новостроек неподалеку от Ботанического сада, вплотную соседствуя, впрочем, не с ним, а с веткой Рижской железной дороги. Что, видимо, послужило одной из причин смены концепции застройки: первоначально эту территорию планировали развивать как район бизнес-класса. Хотя риэлтерам больше нравится другая версия: с наступлением кризиса спрос на новостройки высокого ценового сегмента упал, а на экономкласс, напротив, вырос. Вот и застраивают микрорайон панельными домами серий ГМС-1, КОПЭ, П-3М и П-44Т.
Как бы то ни было, работы здесь идут очень активно, и интерес объект вызывает не маленький: мы встретили сразу несколько групп потенциальных покупателей.
Сразу выясняется интересная деталь: на самом деле по цене 70 тыс./кв. м в продаже имеется только одна квартира — трехкомнатная, расположенная на втором этаже, в доме серии П-3М, где сейчас ведется монтаж пятого этажа. Ее полная цена — 5,3 млн руб. Предположу, что, когда она продастся, заявленную на билбордах цену зафиксируют еще за какой-нибудь квартирой: не придерешься, с формальной точки зрения закон о рекламе соблюден полностью. Между тем остальные предложения дороже. Например, в том же корпусе разброс цен составляет 73-98 тыс. за метр: чем выше этаж и чем меньше по площади квартира, тем дороже. Так, однокомнатная квартира площадью 36,5 кв. м. на 14-м этаже обойдется чуть дешевле 3,5 млн руб. (95 тыс. за метр).
В некоторых случаях на уровень 70 тыс. руб. за метр (а то и ниже) позволяет выйти и действующая сейчас акция: цена третьей комнаты формируется исходя из фиксированной цены 65 тыс. руб. за метр. На самом деле считают, конечно же, не реальную комнату, а 20 кв. м. Например, самая дешевая трехкомнатная квартира в доме серии КОПЭ расположена на втором этаже, ее площадь 78 кв. м. Продается она по цене 71 тыс. руб. за метр, то есть 5,53 млн за квартиру. Если же пересчитать ее цену в соответствии с акцией, то квартира обойдется в 5,41 млн руб., или 69,5 тыс. руб. за метр.
Указанные цены действительны только в случае полной предоплаты (в течение семи банковских дней с момента подписания договора). Рассрочка возможна, но она очень незначительна — всего на два месяца. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости квартиры, а при погашении остальной части взимаются проценты из расчета 2% в месяц на остаток суммы.
Сомнительное Тушино
Аналогичного масштаба застройка, от которой тоже можно было бы ожидать лояльных цен, ведется в 11-м микрорайоне Южного Тушино. Здесь на месте старых снесенных домов, в пределах территории, ограниченной улицами Сходненской, Лодочной, Новопоселковой и Фабрициуса, намечено возвести пять 17-этажных панельных домов серии ГМС-1, четыре индивидуальных дома, а также всю необходимую инфраструктуру.
Но ситуация с этим микрорайоном складывается совсем иначе, чем с "Марфино". До недавнего времени обращать внимание на эти объекты покупатели остерегались: микрорайон попал в число самых проблемных стройплощадок Москвы, работы почти не двигались, и риск пополнить число обманутых дольщиков был слишком велик. Микрорайон должны были полностью достроить еще два года назад, но вместо этого в наличии имеется один сданный корпус, несколько находящихся на разных стадиях монтажа, а к строительству части корпусов еще и не приступали. Сейчас ситуацию под контроль взяли городские власти, однако у потенциальных покупателей доверие к новостройкам 11-го микрорайона Южного Тушино еще не восстановлено.
Достаточно взглянуть на разницу в ценах, по которым квартиры в этом микрорайоне представлены на первичном и вторичном рынках. Например, в 4-м корпусе, к монтажу которого еще не приступали (сдача намечена на конец 2010 года), прайсовые цены начинаются с 92 тыс. руб./кв. м (заметим, что в других корпусах цены выше). Распространяются они преимущественно на большие квартиры. Так, трехкомнатная квартира площадью 86 кв. м обойдется в 7,9 млн руб. А, скажем, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м на пятом этаже продается за 3,76 млн руб. (то есть 94 тыс. руб. за 1 кв. м).
При этом аналогичные квартиры, продающиеся на вторичном рынке по переуступке прав, заметно дешевле. В базе данных агентства недвижимости МИАН есть расположенная в том же корпусе однокомнатная квартира площадью 42,5 кв. м, которая продается за 2,5 млн руб. (то есть 58 тыс. руб. за метр), а за трехкомнатную 86-метровую квартиру просят 5,8 млн руб. (следовательно, квадратный метр в ней обойдется в 67 тыс. руб.). Да и у других риэлтеров аналогичных предложений хватает. Что, очевидно, делает 11-й микрорайон Южного Тушино даже дешевле "Марфино".
Однако высокая разница в ценах первичного и вторичного рынка (30-40%) по-прежнему настораживает, даже несмотря на обещания застройщика на этот раз сдать все объекты в отведенные сроки. Хотя подход к оплате первичных квартир несколько обнадеживает: на них предоставляется беспроцентная рассрочка до окончания монтажных работ.
Круглые числа
Третий объект, который мы посетили, возводится сейчас в Южном Бутово, в семи минутах ходьбы от станции метро "Бунинская аллея". Это ЖК "Лазаревское", которым занимается группа компаний "Пионер". В отличие от предыдущих он представляет собой несколько монолитных домов, которые сейчас находятся в стадии активного монтажа, а завершение строительства планируется на середину следующего года. С одной стороны комплекс примыкает к сложившейся застройке района, причем ближайший к ней корпус строился для сотрудников МЧС, то есть квартиры в нем в продажу не поступали. Остальные корпуса "Лазаревского" торцом развернуты в сторону неподалеку расположенного пруда, поэтому виды из некоторых квартир открываются очень умиротворяющие.
Но, как и во всем хорошем, тут есть своя ложка дегтя. Как поясняет сотрудник отдела продаж, когда продлят линию легкого метро, она пройдет как раз между прудом и "Лазаревским", так что любоваться природой будущим жильцам нижних этажей недолго. В связи с этим достаточно любопытна ценовая политика компании: вне зависимости от этажа цены на квартиры равных площадей одинаковы, а в целом по комплексу цены варьируются от 81 тыс. до 101 тыс. руб. за метр (самые дорогие — однокомнатные).
Но еще интереснее другое. В комплексе есть несколько вариантов двух- (от 52 до 53 кв. м), трех- (от 67 до 70,7 кв. м) и четырехкомнатных (от 82,5 до 86 кв. м) квартир, итоговые цены на которые не зависят от метража и совпадают. Так, однокомнатная квартира обойдется в 4 млн руб., любая двухкомнатная — в 5 млн, и так далее, с шагом в один миллион рублей. Видимо, ради таких красивых круглых чисел прайс-лист и составлен. Потому что дальше начинается дополнительная арифметика. Во-первых, абсолютно всем покупателям предоставляется скидка 2%. То есть трехкомнатная квартира с учетом такой скидки обойдется в 5,88 млн руб. Во-вторых, каждому покупателю выдается сертификат на скидку 5%, который можно будет использовать при покупке следующей квартиры. Если же приобретения второй квартиры в планах нет, то скидку можно учесть и при первой покупке. Тогда все та же квартира будет стоить уже 5,59 млн руб. Таким образом, с учетом всех скидок цены на квартиры в ЖК "Лазаревское" оказываются вполне сопоставимыми с ценами в "Марфино". Главное же отличие (если не считать разного расположения обоих объектов и разных технологий строительства) заключается в подходе к предоставлению рассрочки платежей.
Если в "Марфино" готовы подождать с полной оплатой всего два месяца, то в "Лазаревском" рассрочку (под 18% годовых) предоставляют до конца июня 2011 года. То есть гасить остатки стоимости на таких условиях можно будет еще год после сдачи корпусов.
Отделка по-хитрому
Нам показалось интересным сравнить ЖК "Лазаревское" с другим идущим неподалеку от него масштабным строительством — жилым районом "Бутово-парк", где активно рекламируются квартиры с отделкой по цене от 69 тыс. руб./кв. м. Находится он даже ближе к МКАД, чем "Лазаревское" (а если добираться общественным транспортом, то в семи минутах езды от метро "Бульвар Дмитрия Донского"), хотя территориально приписан в деревне Бутово Ленинского района Московской области. Здесь компания Galaxy Group планирует построить серию монолитных корпусов, а также всю необходимую инфраструктуру.
Пока идет монтаж двух первых домов. Как и в ситуации с "Марфино", завлекательная цена 69 тыс. руб./ кв. м распространяется далеко не на все квартиры, а лишь на те, которые расположены на третьем, четвертом и пятом этажах (первые два этажа нежилые). Причем их размеры по сравнению со всеми остальными осмотренными новостройками весьма внушительные: площадь однокомнатных квартир составляет 53-54,5 кв. м, двухкомнатных — 74-78, трехкомнатных — 90,6-92 кв. м. Таким образом, трехкомнатная квартира на четвертом этаже обойдется в 6,3 млн руб.
Однако стоит подняться повыше, цена тут же возрастает до 82,5 тыс. руб. Довольно хитро складывается ситуация и с обещанной отделкой. На квартиры третьего-пятого этажей это предложение не распространяется: они будут сдаваться в типичном для большинства новостроек виде. А на более высоких этажах типовая отделка включена в стоимость квартиры. Однако риэлтер столь настойчиво рекомендовал от нее отказаться, что тут же возникли опасения, что планируется что-то ну слишком уж типовое. Возможно, опасения и ошибочны, но, отказавшись от отделки, можно получить скидку в размере 10%. В итоге стоимость квадратного метра снизится до 74 тыс. руб., а цена трехкомнатной квартиры в целом — с 7,5 до 6,8 млн руб. Однако даже с учетом скидки это дороже всех иных московских "антикризисных" предложений.
Зато в ЖК "Бутово-парк" предлагается самая гибкая система рассрочек. Так, на три месяца при 30-процентном первом взносе предоставляют беспроцентную рассрочку. Второй вариант — рассрочка до конца строительства (а окончание возведения первых двух корпусов запланировано на конец IV квартала 2010 года) — под 15% годовых на остаток суммы. И наконец, возможен вариант рассрочки сроком на пять лет под 16% годовых.
Таким образом, каждый из демпинговых объектов оказался и по-своему лукавым, и по-своему привлекательным. А пока ясно одно: самый нужный предмет при осмотре квартиры — калькулятор.