Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводиться в России в 1993 году. С тех пор предпринималась масса попыток максимально приблизить схему к западному стандарту кредитования. Однако это удавалось плохо. Основным препятствием являлось отсутствие у кредитора гарантий перевода объекта в собственность в случае невозврата кредита, его реализации и возврата данных в кредит денег. Очередной шаг к решению этой проблемы сделало Российское агентство инвестиций и недвижимости (РАИН), предложив свою схему взаимоотношений банка, заемщика, риэлтера и оценщика.
Новые схемы залога
С начала развития схемы кредитования под залог недвижимости выдача кредита обычно подкреплялась заключением договора купли-продажи закладываемого имущества между заемщиком и кредитором. В прошлом году начали использоваться схемы залога без продажи объекта. Но ни первый, ни второй варианты не могли полностью удовлетворить банки. Даже в случае перехода объекта залога в их собственность они получали недвижимость, а не возвращенный кредит. Около года назад РАИН предложило включить в отношения "заемщик--кредитор" риэлтерскую структуру, которая могла бы подключиться к продаже заложенного имущества в случае невозврата кредита.
Эта схема заинтересовала ряд банков, и было заключено некоторое количество сделок. По этой схеме с РАИН работали "Империал", Тори-банк, Промрадтехбанк, Столичный банк сбережений, "Менатеп". Однако это был лишь первый шаг к решению проблемы, поскольку риэлтерская структура не давала полных гарантий реализации объекта. Если ей не удавалось продать недвижимость в заранее оговоренный срок, она должна была лишь выплатить банку штраф, но не несла крупных финансовых обязательств. Банки же стремились получить полные гарантии возврата денег.
Что делать, если собственник не дорожит недвижимостью
После годичной практики участия в программе кредитования под залог РАИН пошло навстречу банкам. Сегодня агентство подписывает с банком договор поручительства, согласно которому в случае невозврата оно должно реализовать объект в течение ликвидационного срока. А если этого сделать не удается, агентство возмещает банку сумму кредита и получает права требования по кредитному договору и договору залога. Дальнейшая продажа объекта или иное его использование — уже проблема РАИН. Эта схема дает банку значительно больше гарантий возврата кредита, но риск агентства намного возрастает. Увеличивается и его нагрузка в работе с клиентом. Оценку рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости, как и в прошлой схеме, проводит компания РАИН-Апрайс. Но теперь к этому добавляется юридическая экспертиза документов, подтверждающих права собственности заемщика на объект. Анализируется и финансовое состояние клиента (ранее этим занимался банк). Затем экспертный совет РАИН принимает окончательное решение о возможности поручиться за клиента.
Оценка недвижимости в РАИН-Апрайсе стоит от $1000 до $5000 в зависимости от сложности объекта. Но в том случае, если клиент сначала хочет понять, на какую сумму ему удастся получить кредит, можно заказать предварительную оценку без составления отчета — за 30% от стоимости полной оценки. Предварительный анализ документов, подтверждающий права на объект, стоит $100, а цена полного анализа зависит от того, насколько полон пакет документов. Договор поручительства обходится клиенту в 5-6% от суммы кредита. Однако, по мнению сотрудников РАИН, при наличии такого договора банки должны снижать процент по кредиту, поскольку значительную часть риска берет на себя агентство. Сейчас ведутся переговоры о снижении процентов по кредитам в случае выдачи банку поручительства за клиента.
Анализ опыта работы агентства по этой схеме приводит к весьма интересным выводам. В основном заемщики пытаются получать кредиты под крупную недвижимость. При этом невозвраты составляют более 50%. Как заметили специалисты РАИН, этот факт был для них неожиданным. Они считали, что сам по себе залог крупных объектов, которые, как говорится, кормят их владельцев, практически исключает невозвраты. Оказалось наоборот. Большинство заемщиков получили недвижимость в процессе приватизации, намного дешевле рыночной стоимости и поэтому не особенно ею дорожат.
Несмотря на высокую степень проработанности схемы, при ее реализации могут возникнуть трудности. Правда, в основном они не связаны со сложностями продажи объекта, а носят субъективный характер. Бывают случаи, когда владельцы недвижимости при невозможности вернуть кредит начинают вести себя не вполне корректно и препятствуют ее реализации — не пускают покупателей на территорию объекта, всячески избегают общения с кредитором. Из-за отказа собственника заключить добровольное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя (банка) приходится прибегать к судебным разбирательствам. А это затягивает процесс продажи объекта.
Впрочем, способ борьбы с такими действиями существует. Он заключается в том, что заемщик на срок действия кредита передает поручителю контрольный пакет акций своего предприятия, сохраняя при этом право на управление. При невозврате кредита поручитель (РАИН), имеющий контрольный пакет, сможет сам принять решение об удовлетворении своих требований за счет залога.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ