Установление валютного коридора и межбанковский кризис отразились практически на всех секторах рынка недвижимости. Причем, как правило, негативно — уменьшение денежной массы в обращении привело к резкому снижению платежеспособного спроса и падению числа сделок, особенно с дорогими объектами. Однако экспертам Ъ удалось выявить, по крайней мере, одну сферу рынка недвижимости, где финансовый кризис сыграл положительную роль. Речь идет о продаже квартир в рассрочку под залог, которая не только не пошла на спад, но даже активизировалась.
На 560 кредитов — всего 3 невозврата
Сегодня услуги по продаже квартир в рассрочку предоставляет целый ряд риэлтерских фирм Москвы. Большая часть сделок оформляется через Универсальную финансовую компанию (УФК) и Столичный банк сбережений. Кредитование покупки квартир по такой трехзвенной схеме (риэлтер, УФК, банк) началось с апреля 1994 года. Чуть более полугода потребовалось на "раскрутку", и уже с зимы 94-95 гг. поток клиентов стал достаточно устойчивым.
Сегодня постоянными партнерами УФК являются уже более десятка риэлтерских фирм. Все они достаточно известны и входят по крайней мере в первую полусотню риэлтеров Москвы ("Вавилон", "Миэль", "Кондр", "Пирамида", "Статус", "Октава", "ЭМИС про"). Как заметил управляющий УФК Михаил Серебряный, "схема продажи квартир в рассрочку налагает на риэлтерскую фирму серьезные обязательства, поэтому УФК вступает в партнерские взаимоотношения далеко не с каждой обратившейся к ней фирмой".
При продаже квартиры в рассрочку риэлтер берет на себя обязательство реализовать ее в случае невозврата кредита в месячный срок по цене не менее 75% от ее оценки, сделанной при выдаче кредита. Кроме того, если выяснится, что проданная риэлтером квартира не подверглась должной юридической очистке и право собственности на нее будет оспорено, фирма должна возместить рыночную стоимость этой квартиры и дополнительно заплатить 5% от нее. А такие финансовые обязательства может взять на себя только крупная и серьезная фирма. Кстати, о невозвратах. За полтора года через УФК было продано в рассрочку 560 квартир, и только три покупателя не смогли расплатиться по кредиту и лишились квартиры. Таким образом, процент невозврата при кредитовании покупки жилья значительно меньше, чем в других сферах бизнеса.
Дальнейшую перспективу развития этого бизнеса компания видит прежде всего в переходе от торговли квартирами вторичного рынка к продаже недвижимости, находящейся в собственности риэлтерских, девелоперских фирм или московского правительства. С такими квартирами сделки, во-первых, проходят быстрее, а во-вторых, реже срываются. Кроме того, проверять такую квартиру на предмет выявления истинного владельца значительно проще. Исходя из этого УФК стремилась создать хотя бы небольшой банк собственных квартир, и эта идея была реализована летом нынешнего года: с этого времени в собственности УФК постоянно находится 10-15 квартир.
Покупку квартир банки пока кредитуют в валюте
После введения валютного коридора приобретение квартир в рассрочку стало особенно выгодным для покупателей. Несмотря на то что большинство банков предпочитают сегодня не давать валютные кредиты, покупка жилья в рассрочку по-прежнему кредитуется в валюте. Для банков это, разумеется, невыгодно. Но многие из них пока еще не пришли в себя после кризиса и продолжают действовать по старинке. По мнению г-на Серебряного, можно ожидать, что в ближайшие несколько месяцев большая часть банков перейдет на рублевое кредитование. Какое решение примет в этой ситуации партнер УФК — Столичный банк сбережений — пока неизвестно. Сегодня кредиты выдаются по-прежнему в валюте (в течение 3 дней с момента принятия решения о выдаче такого кредита), и вполне возможно, что кредитование покупки жилья останется валютным и в дальнейшем. В этом случае предоставление банком валютных жилищных кредитов будет приносить лишь минимальную прибыль, но позволит ему удержать позиции на этом рынке.
Сегодня через УФК и СБС заключается в среднем 3 сделки по покупке квартир в рассрочку ежедневно. Однако, по оценке сотрудников УФК, эта цифра могла бы быть и больше. По-прежнему сказывается сдерживающее влияние такого фактора, как прописка. Так, семья, имеющая единственную квартиру в Москве, не может ее продать и купить в рассрочку жилье лучшего качества. При уплате первоначального взноса человек вселяется в квартиру на правах арендатора. Соответственно он не может в нее прописаться. А раз так, он автоматически теряет московскую прописку. Основными клиентами при покупке в рассрочку являются, естественно, москвичи. Жители стран СНГ составляют 10-12% от общего числа покупателей. Примечательно, что все большее число платежей осуществляется по безналичному расчету, а старый добрый "нал" постепенно отмирает.
И еще о двух новшествах. Недавно УФК ввела обязательное страхование приобретаемых квартир от риска разрушения, пожара, затопления, прорывов сточных вод и проч. Страхование осуществляется страховым обществом "Союзник", которое в зависимости от степени нанесенного ущерба возместит покупателю полную стоимость квартиры или стоимость ее ремонта в размере до $200 за метр. Страховой платеж составляет 0,25% от рыночной стоимости квартиры.
Второе нововведение вступит в силу в ближайшее время. Заемщик в обязательном порядке будет страховать свою жизнь, а также риск заболеть, потерять дееспособность в результате несчастного случая и т. п. Страховать риски будет "Союзник", а перестраховывать — Мюнхенское перестраховочное общество. Тарифы будут несколько выше по сравнению со страхованием самой квартиры, что, впрочем, вполне объяснимо: квартиры у нас горят не каждый день, а люди погибают, как это ни грустно, гораздо чаще. Как сообщили в УФК, эта дополнительная нагрузка на клиента продиктована самой жизнью. За время работы уже было несколько случаев, когда у семьи возникали значительные трудности с возвратом кредита из-за потери трудоспособности кормильцем. Теперь при наступлении страхового случая задолженность по кредиту будет гасить страховая компания.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ