В середине лета произошло, на первый взгляд, малозаметное событие: сменился сопредседатель комиссии по земельным отношениям и градостроительству, занимающейся продажей прав аренды на земельные участки в Москве. Первого заместителя председателя Москомзема Сергея Мельниченко заменил префект Центрального округа Александр Музыкантский. Смена руководства повлекла за собой и немедленные изменения стратегии продаж: к реализации земли привлечены властные структуры в лице территориальных управлений. Первые результаты новаций стали проявляться примерно неделю назад, когда на продажу было одновременно выставлено небывалое число новых участков под застройку, причем в центре города — более 70. Ъ анализирует изменения ситуации на земельном рынке Москве.
Роль личности на земельном рынке
Смена сопредседателя комиссии по земельным отношениям внешне ничем не напоминает революцию, но, как показали ее последствия, событие это отнюдь не второстепенное. Во-первых, деятельность Владимира Ресина, 1-го заместителя премьера Москвы и одновременно председателя комиссии, является в основном курирующей, поэтому именно новый сопредседатель и возглавит на деле процесс продажи прав аренды на московскую землю. Во-вторых, интересен такой момент: отношение г-на Музыкантского к идее продажи прав аренды на земельные участки всегда было, мягко говоря, прохладным. Во многом это было связано с тем, что такая практика конкурирует с инвестиционными контрактами на реконструкцию, любимым детищем префекта Центрального округа. Теперь же, судя по всему, префект изменил свои взгляды.
Первые же шаги г-на Музыкантского на новом поприще стали свидетельством усиления административного влияния в сфере продажи земли. Префект подключил к процессу территориальные управления Центрального округа (непосредственно ему подчиненные), которые должны теперь находить новые участки, пригодные для продажи, а также искать инвесторов, желающих эту землю купить.
Результаты не заставили себя долго ждать: не прошло и трех месяцев, как более 70 участков в центре города были одновременно выставлены на продажу. Если учесть, что обычно в городском реестре не более полусотни участков, предназначенных к продаже, налицо гигантское увеличение предложения. Большинство новых участков расположены в весьма привлекательных местах — на Страстном бульваре, Якиманке, Ордынке. Поэтому и интерес среди инвесторов, судя по всему, они вызовут значительный. Происхождение этих участков в основном таково: они были отобраны у "нерадивых" инвесторов, заключивших контракты на реконструкцию, но так к ней и не приступивших.
Как объяснил заместитель председателя Москомзема Сергей Зверев, сегодня происходит сближение системы инвестиционных контрактов и практики продажи прав аренды. В частности, прорабатывается вопрос о некоем симбиозе, когда при заключении инвестиционного контракта инвестор сразу выкупает по льготной цене и землю, что учитывается в распределении долей между городом и инвестором. Таким образом, бюджет получает некую сумму сразу и участвует в распределении построенных площадей после строительства. Однако можно предположить, что эта схема будет работать только в исключительных случаях: получить долю с инвестора дважды (и деньгами, и площадями) можно только при предоставлении земли в наиболее престижных местах города.
Институт земельных риэлтеров останется
Кроме значительного увеличения предложения участков в центре, выставленных на продажу, включение в земельную комиссию г-на Музыкантского могло иметь и другие последствия. В частности, пошли слухи, что в связи с привлечением к работе территориальных органов власти у Москомзема может отпасть нужда в услугах риэлтеров. Однако г-н Зверев от лица комитета опроверг эти слухи как несостоятельные: "От института риэлтеров мы отказываться не собираемся. Более того, сейчас проходит лицензирование, чтобы оставить наиболее компетентных из них".
Сам факт возникновения вопроса о риэлтерах дает повод для разговора о месте последних в системе продажи прав аренды земли. Начнем с того, что права аренды на земельный участок являются весьма своеобразным товаром. Главная его особенность в том, что он связан с инвестициями: покупатель, приобретший право аренды, обязан в течение установленного срока (обычно 2-3 года) приступить к строительству на участке, в противном случае город имеет право отобрать землю. Таким образом, покупка прав аренды влечет за собой обязательные инвестиции. Очевидно поэтому, что в нынешних условиях реализация такого товара не так легка. Рынок значительно сужается из-за того, что продаются права аренды на участок (даже если на 49 лет), а не земля в собственность. Именно поэтому иностранцы практически не фигурируют на этом рынке.
В поиске покупателей и состоит основная задача риэлтеров. Два года назад был утвержден конкурсный порядок реализации прав аренды на земельные участки: городская комиссия утверждала список участков, предназначенных для продажи, и эти участки делились (иногда с помощью жеребьевки) между аккредитованными риэлтерскими фирмами. В обязанность риэлтеров входил сбор конкурсной документации, проведение рекламной кампании и поиск потенциальных инвесторов.
"Хотя конкурсы по продаже прав аренды проходят уже два года, огромная масса предпринимателей не знает, что можно без особых хлопот купить право аренды земли и что-то на ней построить", — говорит Виталий Коханенко, президент риэлтерской компании "Корпорация 'Стерх'". Эту же тему развивает генеральный директор компании "Барма" Вадим Громов: "Земля — специфический товар. Ее надо уметь подать. Задача риэлтера не только в том, чтобы найти покупателя. Надо грамотно проконсультировать его". То, что риэлтеры научились продавать землю и имеют свой круг клиентуры, очевидно. Та же "Корпорация 'Стерх'" реализовала за полгода более 20 участков, причем большинство было расположено на окраинах — Зеленограде, Орехово-Борисово.
При продаже земельного участка риэлтеры часто занимаются и его усовершенствованием. Г-н Коханенко так описывает ситуацию: "Часто земельный участок содержит скрытые проблемы, из-за которых инвестор в будущем должен будет либо отказаться от участка, либо пойти на дополнительные траты. К примеру, под землей могут проходить не указанные в документах секретные коммуникации, или цена присоединения будущего здания к существующим коммуникациям слишком велика, или состав почв не позволяет строить вообще. Риэлтер поэтому зачастую вынужден быть сапером, дабы обезвредить бомбы до того, как станет поздно".
Естественно, вопросами усовершенствования земельных участков как товара всерьез озабочен и Москомзем. Как рассказал г-н Зверев, к концу года планируется выставить на продажу первый участок с уже проведенными согласованиями и полученными условиями на присоединение коммуникаций. Инвестор, приобретя такой участок и сделав архитектурный проект, сможет приступить к строительству в сжатые сроки.
Итак, властям нет смысла отказываться от риэлтеров, которые, с одной стороны, накопили достаточный опыт работы в этой сложной области, а с другой, имеют свои ноу-хау в поиске потенциальных покупателей. Созданная недавно Земельная палата (она была организована г-ном Мельниченко, бывшим сопредседателем комиссии) также не будет подменять риэлтеров на первичном рынке. Более того, по утверждению руководителей новой организации, свою работу они во многом будут строить именно через риэлтерские фирмы. В итоге с образованием Земельной палаты инфраструктура земельного рынка сможет принять более законченный вид.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН