До самого последнего времени рынка офисного строительства в Петербурге практически не существовало. Только недавно петербургские девелоперские и строительные компании начали постепенно осваивать этот сегмент рынка. Сегодня уже вступили в строй первые офисные центры в городе, а в стадии проектирования находится 7 бизнес-центров, площадь которых будет в полтора раза больше площади всех действующих офисных площадей города. И все же масштабы офисного строительства пока малы, и можно говорить лишь о некоторых наметившихся тенденциях.
Арендаторы готовы платить — было бы за что
Последнее время в Петербурге наблюдается устойчивая тенденция к повышению спроса на удобные, престижные и арендуемые законным путем офисные помещения, которые пока на рынке практически отсутствуют. Спрос на такие офисные помещения в Петербурге, по разным оценкам, составляет от 200 до 500 тыс. м2. Так же, как и в Москве, большинство иностранных компаний готовы платить за приличные офисные площади большие деньги.
Общая площадь имеющихся сейчас в городе офисных центров — около 50 тыс. м2. Как правило, управляющие зданиями компании сами арендуют их у города и после косметического ремонта пересдают другим арендаторам. Поэтому в большинстве случаев их интерьер далеко не соответствует европейским стандартам.
Однако в последнее время в Петербурге стала заметна тенденция к появлению бизнес-центров европейского уровня, принадлежащих частным застройщикам. Причем, в отличие от Москвы, в развернувшемся строительстве активно участвует иностранный капитал.
По оценкам специалистов, инвестиции в строительство офисных центров за последний год выросли примерно втрое, а в 1996-97 гг. в новые проекты будет вложено около $55 млн. Однако, по мнению петербургских застройщиков, бум офисного строительства в Петербурге еще впереди.
Немецкий капитал движется в Петербург
Одной из первых появившихся в Санкт-Петербурге девелоперских компаний стало совместное предприятие "Информ-футуре". Оно начало работать на петербургском рынке в 1990 году. Учредителями СП выступили одно из производственных объединений Ленинграда и частные лица с российской и немецкой стороны. СП приобрело комплекс из 3 зданий неподалеку от Лиговского проспекта. Спустя два года в строй вступил первый корпус бизнес-центра площадью 1360 м2. В его реконструкции были использованы средства российских инвесторов и западные товарные кредиты. Общая стоимость проекта составила DM1,5 млн.
По завершении строительства первого корпуса совместное предприятие решило создать специализированный венчурный фонд в Германии, средства которого могли бы быть использованы для строительных работ в Санкт-Петербурге. В конце 1992 года при поддержке питерской мэрии и банка "Санкт-Петербург" в Германии состоялось юридическое оформление акционерного общества SP AG, учредителями которого выступили несколько видных финансовых деятелей из Франкфурта-на-Майне. В 1993 году была зарегистрирована первая эмиссия SP AG объемом DM200 тыс. (номинал обыкновенной акции DM50). Акции начали котироваться на Франкфуртской бирже. Именно за счет размещения этой эмиссии и начался второй этап строительства бизнес-центра "Информ-Футуре" (после сдачи второй и третьей очереди в следующем году площадь комплекса составит 3800 м2). Курс акций SP AG за два года поднялся на 90 марок и сегодня достиг DM140. Вторая эмиссия в 1994 году составила DM10 млн и сегодня практически полностью размещена. Средства от нее будут направлены на новые объекты недвижимости в Санкт-Петербурге.
По словам члена правления SP AG и директора "Информ-Футуре" Владимира Смирнова, организационная структура SP AG позволяет планировать инвестиционную программу компании на несколько лет вперед. Помимо собственных средств SP AG, по словам г-на Смирнова, намерено использовать кредиты западных банков. Первоначально предполагалось, что процедура их получения будет основана на ипотечном залоге, однако российское законодательство не позволяет реализовать эту схему. В итоге компания использует гарантии западных банков (гарантии оформляются под собственный капитал SP AG) для получения кредитов в банках России под низкий процент.
Бизнес-центры на Невском
Бизнес-центр "Лен-Ютон" является пока крупнейшим офисным зданием в историческом центре Санкт-Петербурга. Он располагается на углу канала Грибоедова и Невского проспекта в бывшем доме Энгельгардта, построенном в 1829 году архитектором Жако (общая площадь около 3000 м2). Это один из первых проектов, осуществленных при помощи западного капитала, и единственное пока действующее офисное здание на Невском проспекте.
Реализация проекта началась в 1990 году, тогда и было создано СП "Лен-Ютон". Учредителями СП стали бельгийская девелоперская компания Euton S.A. и ПРЭО "Нежилой фонд", на балансе которого находилось в то время здание. Одновременно с этим была создана строительная компания "Ютон-Восток", которой были переданы права генерального подрядчика. Переговоры с западными банками о финансировании проекта не принесли результата, но проектом заинтересовался частный инвестиционный фонд Ural Hudson. Сумма инвестиций фонда в проект на Невском составила $4 млн. В июле этого года состоялось официальное открытие центра.
Этой осенью начнется реконструкция второй части комплекса, состоящей из двух зданий и внутреннего дворика, которая должна завершиться в 1996 году. С ее окончанием площадь центра составит 7200 м2. Окупятся вложения, по мнению менеджера проекта г-жи Доминик Байер, через 6-10 лет.
Еще одним проектом, реализуемым на Невском, является строительство административно-коммерческого центра на Невском, 25. Проект возник в 1994 году при поддержке мэрии города. Для его реализации Европейский банк реконструкции и развития и КУГИ Санкт-Петербурга образовали АО "Невский, 25". Позднее к проекту подключились российское предприятие "Рубин" и американская девелоперская компания Golub. В том же 1994 году АО заключило договор об аренде реконструируемого здания на 49 лет с приоритетным правом пролонгации. Общая сумма инвестиций в реконструкцию составляет $30 млн, а финансирование проекта осуществляется путем долевого участия учредителей АО. ЕБРР и "Рубин" инвестируют по 40%, оставшиеся 20% инвестиций дают КУГИ и Golub.
Первый этап реконструкции начался в апреле 1994 года, его проводила шведская строительная компания Skanska, которая является генподрядчиком по разработке проектной документации и строительству. Сейчас подводятся итоги тендера на подрядные работы по второму этапу. На роль подрядчика претендуют турецкие компании ATA и Alarco и участвовавшая в первом этапе реконструкции компания Skanska. Предполагается, что административно-коммерческий центр на Невском, 25 будет введен в эксплуатацию в августе-сентябре 1996 года.
Другой проект на главной улице города — "Невский, 10" — реализует одна из крупнейших девелоперских и дилерских компаний, строительная группа "ИСТ". Заказчиком проекта стало АО "Невский, 10", учрежденное в сентябре 1994 года РАО "ВСМ" совместно с одним из текстильных институтов города. Размер инвестиций в реконструкцию здания составляет $4 млн, большую часть этой суммы предоставляет компания "ИСТ", а остальное — РАО "ВСМ".
Строительные работы по реконструкции здания ведутся с ноября 1994 года. Общая площадь здания составит 3600 м2. Ввести здание в эксплуатацию планируется в апреле 1996 года.
Реконструкция заводских площадей
Как и в Москве, в Питере заводы являются одними из основных владельцев недвижимости, которой они иногда не в состоянии грамотно распорядиться. Сейчас появляются первые проекты реконструкции, реализуемые на базе производственной недвижимости. Одним из самых крупных является проект реконструкции административного здания полезной площадью 47 тыс. м2 петербургского завода турбинных лопаток. Сейчас в этом здании организован офисный центр, число арендаторов которого перевалило за сотню. Управляет офисным зданием компания АОЗТ "Новый стиль", которая на днях подписала контракт со всемирной торговой корпорацией World trade center о финансировании технической реконструкции этого центра. По подсчетам американских специалистов, общая ее стоимость составит приблизительно $7,5 млн.
Согласно контракту, корпорация World trade center после окончания строительства получает право бесплатно пользоваться в течение 5 лет двумя этажами бизнес-центра общей площадью 10 800 м2.
Подрядчиком по проекту выступит ведущая итальянская строительная компания ARC, которая уже заключила соглашение с World trade center. Как только будут разобраны старые коммуникации, компания ARC начнет строительные работы. Реконструкция будет происходить поэтапно: владельцы неотремонтированных этажей будут постепенно переселяться на новые. Проект реконструкции бизнес-центра предусматривает переоборудование крыши здания под посадочную площадку для легких вертолетов. Работы по реконструкции завершатся в конце 1996 — начале 1997 года. Аренда офисов на этих этажах будет стоить от $200, а на 9 и 10 этажах от $600 за метр в год. По оценкам, арендная плата может повышаться не более чем на 10% за год. Срок окупаемости проекта — 6 лет.
Еще одним вариантом создания коммерческой недвижимости петербургскими застройщиками является завершение начатого строительства. Примером могут служить два бизнес-центра — VMB и "Прин", реконструированные концерном VMB. Оба бизнес-центра ориентированы на фирмы среднего достатка и отличаются вполне приемлемым уровнем сервиса и сравнительно невысокой арендной платой (см. таблицу).
По словам руководства компании VMB, еще при строительстве этих центров была сделана ставка на мелкие и средние компании — арендаторов, которых, как известно, больше всего. А невысокие цены на помещения удается удерживать еще и потому, что не надо было затрачивать средств на их выкуп, а оба помещения, трансформированные в бизнес-центры, передала в качестве 30% уставного фонда фирма "Прин", владеющая зданием.
АРВИД Ъ-БУССЕ, МАКСИМ Ъ-ПОЛЯКОВ