Московский рынок недвижимости последние несколько месяцев переживает не лучшие времена. Это выражается прежде всего в снижении платежеспособного спроса практически на все объекты недвижимости. Особенно тяжело продаются дорогие объекты — элитное жилье и офисные помещения по ценам, превышающим $3 тыс. за метр. Причиной является вовсе не перепроизводство недвижимости, а финансовый кризис, поразивший практически все сферы экономики. Пожалуй, единственным сектором, в котором не заметно уменьшения спроса, является рынок недорогого жилья для среднего класса. Состоянию этого рынка и посвящен сегодняшний обзор.
Конкуренции пока незаметно
Коммерческих застройщиков, занимающихся жильем для среднего класса, можно разделить на две группы. Первые осуществляют так называемое долевое строительство, то есть сначала собирают деньги с будущих владельцев квартир, а затем вкладывают их в строительство жилья. Вторые строят жилье на собственные или заемные средства и реализуют его либо полностью готовым, либо на заключительном этапе строительства. У первых, естественно — дешевле, у вторых — надежнее. Задавшись целью выяснить, как поживают сегодня и те и другие и что изменилось на рынке за прошедший год, корреспондент Ъ посетил фирмы, работающие в этой сфере.
Первое, что бросается в глаза даже при поверхностном взгляде на ситуацию со строительством типового жилья — расширение географии и появление на рынке новых игроков. Можно сделать вывод, что застройщикам в этом секторе совсем не тесно и что дела у них идут в целом хорошо. Этот вывод подтвердили и руководители фирм, работающих на рынке не первый год: никто из них не собирается переключаться на другие виды деятельности.
Одним из вопросов, которые мы задавали всем фирмам, был вопрос о конкуренции на рынке недорогого жилья. Ответ застройщиков был единодушным и потому убедительным — на рынке до такой степени не тесно, что они друг друга просто не ощущают. Этот факт генеральный директор "Юнисстроя" Андрей Гольдберг объяснил так: "В нашем бизнесе важно местоположение дома. Условия, предлагаемые застройщиками, мало отличаются друг от друга. И покупатель не поедет туда, где ему не нравится, из-за небольшой разницы в цене".
В чем же привлекательность этого бизнеса и что требуется для того, чтобы он развивался успешно? На первый вопрос большинство фирм ответило единодушно: главное — устойчивый спрос на недорогое жилье. Такой точки зрения придерживаются и новички, и ветераны (см. сноску).
Круг покупателей типового жилья фирмы-застройщики также определили однозначно. Большая часть (по разным оценкам от 70 до 90%) — это москвичи и жители Подмосковья. Остальное покупают переселенцы с севера, из Средней Азии, Сибири, Якутии. Как отметил генеральный директор компании "Соц-Жил-Сервис" Игорь Горшколепов, "покупателей из других регионов могло бы быть и больше, но многих отпугивает проблема прописки. Сегодня за прописку переехавшей в Москву семьи из трех человек — граждан России нужно заплатить 12 млн руб., а за граждан СНГ — более 60 млн руб. Можно, конечно, и не покупать прописку, но в этом случае в несколько раз возрастет плата за коммунальное обслуживание".
Если разделить покупателей на юридических и физических лиц, то более 90% покупок приходится на вторую группу. По мнению генерального директора фирмы "Юнисстрой" Андрея Гольдберга, организации отпугнула от приобретения жилья отмена ранее действовавших льгот: юридические лица теперь не освобождаются от налога с инвестируемых в строительство сумм.
Особняком на рынке недорогого жилья стоит деятельность корпорации "Соцжилконтракт", продающей квартиры за часть их рыночной стоимости с отсрочкой предоставления. Отличие схемы ее работы от долевого строительства состоит в том, что покупателям предоставляются не только новые квартиры, но и жилье на вторичном рынке. Принцип остается тем же. Покупатель платит деньги заранее, но это позволяет ему купить квартиру дешевле. Год работы фирмы на рынке показал, что, как и у застройщиков, основные покупатели жилья — представители среднего класса, 80% которых — жители Москвы и Подмосковья. Со временем ряды потребителей недорогого жилья ширятся.
Быть или не быть — решают покупатель и город
На главный вопрос "быть или не быть" ответ дает, естественно, покупатель. А вот насколько выгодно "быть" для застройщика, определяют его взаимоотношения с городом. Скажем сразу, что ни одна из фирм, попавших в поле зрения Ъ, не занимается строительством жилья в центре Москвы. Поэтому и доля площадей, остающихся в распоряжении застройщика, достаточно велика. Например, компания "Новый мир", возводящая дом в Кузьминках, отдает городу и подрядчикам всего 35% жилья. Президент фирмы г-н Спиренков считает это соотношение вполне выгодным: "В договорах, которые мы заключаем с клиентами, стоимость квартиры в долларовом эквиваленте пересмотру не подлежит, мы можем это гарантировать, поскольку условия города позволяют заложить в цены большой запас прочности".
АО "МЖК-Строй", занимающееся строительством типовых домов в Мытищах и Калининграде, работает на следующих условиях: 50% жилья остается в собственности застройщика, а остальное он продает администрации по себестоимости. Фирма строит жилье в двух городах-спутниках уже более 4 лет, и условия ее вполне устраивают. Московский рынок не особенно привлекает руководство фирмы, поскольку в Подмосковье у "МЖК-Строя" уже налажены связи с надежными партнерами, администрацией, местные жители знают фирму. Кроме того, при строительстве жилья в Подмосковье практически не возникает проблем с коммуникациями, тогда как в Москве с этим сталкиваются все застройщики, в особенности же те, кто работает в центре или в освоенных районах.
Такие фирмы, как "Экипаж" и "Жилстройинвест", строят на старых землеотводах, которые были выделены предприятиям, не сумевшим их освоить из-за финансовых трудностей. Поскольку земля выделялась для строительства квартир, предназначенных очередникам предприятий, условия взаимоотношений с городом были льготными.
Единственным исключениям являются фирмы "Синглетон" и "Терминал", занимающиеся строительством домов в рамках программы реконструкции Новых Черемушек. Здесь только половина построенного отходит застройщику, а остальное направляется на переселение жителей пятиэтажек, предназначенных под снос. По мнению Дмитрия Молчанова, заместителя генерального директора фирмы "Норгорд", занимающейся реализацией квартир в Новых Черемушках "в любом другом районе подобное распределение площадей было бы нерентабельным. Но этот район очень популярен. Поэтому, хотя мы вынуждены продавать квартиры (правда, уже готовые) по $1400-1600 за метр, проблем с реализацией не возникает".
Что касается выбора серий при строительстве, застройщики не балуют покупателей разнообразием. Чаще всего берется самая дешевая из типовых серий. Себестоимость строительства 1 м2 такого жилья с учетом поправочных коэффициентов сейчас немногим больше 2 млн руб. Некоторое оживление в столь однообразную картину попыталась внести компания "Экипаж", предложив дома модернизированной серии, с большим разнообразием планировок квартир. Правда, это сразу отразилось на ценах — себестоимость 1 м2 таких домов сегодня составляет около 3 млн руб. Может быть, поэтому с покупателей, полностью оплативших стоимость квартиры в Кунцево полтора года назад, сегодня требуют немалую доплату для вселения в эту квартиру?
Отошла от традиций строительства типовых серий, пожалуй, лишь компания "Жилстройинвест", которая при застройке участков в районе ул. Планерной и ул. Вилиса Лациса решила возвести нетиповые здания из монолитного бетона и при этом вполне выдержала ценовую конкуренцию с остальными застройщиками. При том что в проекте предусмотрена гибкость планировочных решений, а на строительство наземной части зданий приглашена чешская фирма, продажная цена жилья сегодня составляет $950 за метр.
В финансирование включаются банки и подрядчики
Если сравнивать сегодняшних застройщиков с прошлогодними, оказывается, что значительные изменения коснулись сферы финансирования строительства. Если раньше при возведении типового жилья покупатели сталкивались только с одной схемой: утром — деньги, через год (два, три) — квартира, то сегодня есть и другие варианты. Например, строительство стали кредитовать банки, что дало застройщикам возможность продавать квартиры не на начальном, а на заключительном этапе. Участие в проекте банка заметно повышает его надежность.
Характерный пример — деятельность Московского акционерного инновационного банка, кредитующего программу реконструкции Новых Черемушек. Председатель правления банка Александр Гребнев так объяснил смысл участия в программе: "Инвестиции в строительство, может быть, несколько уступают по доходности другим видам вложений, но зато недвижимость обеспечивает возвратность средств. Если фирма-заказчик не сможет вернуть нам кредит, выданный на строительство, мы получим дом. Мы осуществляем жесткий контроль за расходованием средств, поскольку фирмы-застройщики имеют счета в нашем банке. Кроме того, по договору с банком эти фирмы не имеют права заниматься другим видом деятельности. У нас есть жесткий план-график финансирования проекта, средства от продажи построенных квартир поступают на счет фирмы в банке и первым делом идут на погашение кредита". Аналогичная схема используется при строительстве жилого комплекса на Планерной, реализуемого компанией "Жилстройинвест", банком "Арбат" и СКБ-банком.
И наконец, совершенно непривычная схема финансирования проекта применена компанией "Жилстройинвест". Суть схемы — в приглашении к участию в инвестировании проекта подрядной организации. Чешская фирма, с которой "Жилстройинвест" заключила подрядный договор, намерена финансировать 30% общей стоимости проекта.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ