Финансовый кризис на банковском рынке — несомненно, одно из главных событий, отразившихся на рынке недвижимости Москвы. Большинство московских риэлтерских структур констатирует практически полное отсутствие сделок с объектами крупной недвижимости, стоимость которых достигает нескольких миллионов долларов. Впрочем, на квартирный рынок кризис оказал некоторое стимулирующее воздействие.
Пострадала лишь крупная недвижимость
Опрос московских риэлтеров, главной темой которого были возможные последствия банковского кризиса для рынка недвижимости, показал, что проблемы коснулись лишь одного сектора этого рынка — купли-продажи крупной недвижимости. Так, на рынке аренды всевозможных помещений начиная от квартир и кончая офисами кризис и вовсе прошел незамеченным. Земельный рынок пребывает в состоянии стагнации уже больше полугода. Вторичный рынок продажи квартир получил даже дополнительный толчок к развитию, поскольку в это время на рынок вышел совершенно новый разряд покупателей из числа физических лиц, успевших изъять свои сбережения из испытывающих затруднения банков и вложить их в покупку квартир. Причем в ряде случаев квартиры покупались, что называется, без разбора — лишь бы хоть что-нибудь купить.
Зато достаточно серьезно оказался задет сектор продажи крупных объектов недвижимости. По мнению экспертов аналитического отдела корпорации РЕСКОР, основной вид деятельности которой — реализация крупных объектов недвижимости, в течение трех недель, начиная со злополучного четверга, сделок по крупным объектам просто не было. Мало того, число потенциальных покупателей резко снизилось. Добавим к этому, что были практически разорваны и все предварительные соглашения на приобретение объектов недвижимости. Цены на отдельно стоящие здания, выросшие с начала года приблизительно на 15%, замерли.
Однако сейчас риэлтеры пришли к заключению, что на самом деле все не так плохо. Действительно, как отметил президент фирмы РЕСКОР Сергей Лупашко, к этому времени достаточно четко выявились две основные, причем взаимоисключающие тенденции. Вкратце они выглядят следующим образом. Первая: в наличии финансовый кризис, связанный с недостатком денег. Значит, деньги становятся фактически дороже недвижимости, цены куда-то далеко и глубоко падают. Вторая тенденция связана с поиском различными финансовыми институтами новых направлений инвестиций. Действительно, вряд ли кого-нибудь удивит, что те же банки снизят свою активность на рынке МБК и фондовом рынке. Это позволяет с достаточно большой уверенностью утверждать, что одним из основных направлений вложений свободных денежных средств станет недвижимость.
По оценкам специалистов, первая тенденция однозначно является временным явлением, относящимся к разряду финансовых проблем. А вот победа второй тенденции может повлечь за собой рост цен (в первую очередь — на объекты крупной недвижимости) приблизительно на 5-10% уже до конца года.
Ценовой уровень, с которого начнется подъем
Ценовая ситуация на этом рынке выглядит следующим образом. Первая категория объектов — магазины и рестораны общей площадью от 100 до 400 м2. В случае их расположения в пределах Садового кольца недалеко от станций метро либо на оживленных улицах стоимость 1 м2 достигает $2500-3000. По мере удаления от центра цена 1 м2 снижается и падает до $600-700 на окраинах Москвы. Заметим, что особняком в этом списке стоят новые районы типа Митино, где стоимость 1 м2 подобных помещений достигает $1000.
Ко второй категории мы отнесли помещения, пригодные для использования в качестве магазинов, ресторанов либо любых других объектов торговли общей площадью от 400 до 800 м2. В среднем стоимость 1 м2 в них, по данным агентства недвижимости ЦАО, составляет от $1900 до $2300 в случае расположения в пределах Садового кольца и опускается до $400-500 на окраинах и $800 в новостройках. Третья категория объектов крупной недвижимости — с общей площадью свыше 1000 м2 и аналогичными возможностями использования. Здесь разница в ценах в зависимости от места расположения практически не ощущается. Минимальная цена на такие помещения составляет $800 за метр, а максимальная не превышает $1200 за метр. Естественно, что во всех приведенных случаях существенное влияние на цену может оказывать качество проведенного в помещениях ремонта.
К четвертой группе относятся все отдельно стоящие здания. Стоимость 1 м2 в них серьезно разнится в зависимости от ряда причин. По данным компании "Русский сервис", основной спрос приходится на здания площадью от 500 до 1500 м2 с необходимым наличием хорошего подъезда и небольшой автостоянки. Стоимость 1 м2 в таких зданиях составляет в среднем $2000. Произведенный на европейском уровне ремонт повышает стоимость метра до $2500-3000. Если же здание, наоборот, обречено на полную реконструкцию, то стоимость метра падает до $1000. Приблизительно такие же цены сложились и на отдельно стоящие здания общей площадью до 500 м2, однако спрос на них гораздо меньше. Что же касается зданий общей площадью свыше 3000 м2, то там стоимость метра составляет от $1200 до $1500 в случае расположения в пределах Садового кольца и $800-1000 — на окраинах.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ