Летом этого года цены на квартиры в Петербурге упали в среднем на 2%. Движение цен было неравномерным: непрестижное жилье подешевело на 5-10%, а жилье хорошего качества — в среднем на 4-6%. Основной объем сделок, как и в Москве, пришелся на жилье среднего и низкого качества, и по мнению риэлтеров, именно эти категории квартир в ближайшее время максимально вырастут в цене. Вообще же рост цен ожидается по всем типам квартир, что связано с отменой льгот по уплате НДС для строительных организаций. Как считают специалисты, вслед за подорожанием нового жилья цены на вторичном рынке также начнут расти.
Сегодня квартирный рынок Петербурга живет ожиданием грядущего роста цен на все типы квартир. Известно, что цены жилья на вторичном рынке сильно зависят от стоимости строящихся квартир, и большинство из ранее имевших место ценовых всплесков на квартирном рынке Петербурга следовали за подорожанием квартир у застройщиков. По мнению специалистов строительной фирмы "ИВИ-93", после отмены льгот по уплате НДС для строительных организаций себестоимость квартир вырастет примерно на 20% и для кирпичных домов составит около $600 за кв. м. Для сравнения: весной этого года цены на аналогичное жилье не превышали $500 за кв. м.
При строительной себестоимости в $600/кв. м петербургские застройщики намерены продавать жилье в новых строящихся домах по цене не ниже $720. Эта сумма складывается из соответствующего уровня рентабельности, ниже которого ни один застройщик просто не будет работать, а также процентов по кредиту. И вероятно, этого уровня цены на новое жилье достигнут к следующей осени. Пока же застройщики предлагают к продаже, как правило, квартиры со сроком сдачи в течение ближайших 6-12 месяцев. А большая часть себестоимости по ним была сформирована еще в режиме льготного налогообложения. Соответственно, и стоимость этих квартир в ближайшие несколько месяцев будет находиться в пределах $500-600 за кв. м.
Кроме того, о грядущем росте цен на квартиры в Петербурге свидетельствует и конъюнктура рынка: по данным агентства "Дом Плюс", вместо обычного для лета сезонного затишья с июня спрос и предложение на рынке растут. Причем традиционное для петербургского рынка соотношение продавцов и покупателей 3:1 (на три продавца — один покупатель) в июле достигло рекордного значения 1,6:1, а с начала августа удерживается на уровне 2:1. Относительный рост спроса также свидетельствует о грядущем росте цен на квартиры в Петербурге.
Отмеченное всеми опрошенными риэлтерами снижение цен на на жилье в удаленных, непрестижных районах можно объяснить влиянием двух факторов. Во-первых, значительная часть жилья этого класса приобреталась агентствами, расселяющими квартиры в центре города. В то же время количество квартир, годных под расселение, стремительно убывает, спрос на квартиры невысокого качества падает, и, соответственно, снижается цена. Вторым фактором, влияющим на снижение цен на низкокачественное жилье, является рост числа сделок с квартирами на первом и последнем этажах.
Устойчивым спросом летом этого года пользуются трехкомнатные квартиры в Выборгском и Приморском районах, несмотря на то, что цены здесь на 4-5% выше, чем в промышленных районах. По данным различных агентств, от 25 до 40% всех сделок, заключенных летом этого года, приходилось на квартиры в этих районах. Несколько снизилась популярность квартир в районах Московского проспекта и Петроградской стороны — покупатели предпочитают им относительно недорогое жилье в северных районах города. Стоимость 1 кв. м этих квартир в последние три-четыре месяца выросла на 5% и составляет в среднем $550-600.
Квартиры в историческом центре Петербурга, напротив, пользуются большим спросом, а требования покупателей к большим квартирам достаточно высоки: необходимо наличие парадного входа, двусторонняя планировка, наличие большой комнаты (от 25 кв. м), желательно балкона. Стремительно входят в моду элементы лепки, камины, печи, эркер. Стоимость 1 кв. м таких квартир составляет, по данным агентства "Кредо-Петербург", от $600 до $1000 в зависимости от того, как давно в доме проводился капитальный ремонт. Повышенным спросом пользуются квартиры с видом на Неву или каналы. Что касается квартир площадью более 200 кв. м, то предъявляемые к ним требования гораздо выше: необходимо наличие сквера или парка, стоянки, истории дома. На рынок такие квартиры попадают, как правило, через расселение коммуналок.
Стоимость расселенных коммуналок, как и полгода назад, не превышает $500 за кв. м. Поэтому риэлтеры все чаще расселяют квартиры за свой счет и продают их после проведения ремонта "по евростандарту". Основной проблемой риэлтеров, активно работающих в этом секторе рынка, является большая трудоемкость операций по расселению квартир: как правило, риэлтеры "пасут" расселяемую квартиру не менее полугода. Еще одной перспективной нишей на квартирном рынке Петербурга являются, по мнению ряда риэлтеров, операции по покупке жилья с последующей сдачей его в аренду. Они приносят инвесторам до 20% годовых в валюте без учета роста стоимости квартиры.
АРВИД Ъ-БУССЕ