Москва сегодня переживает настоящий строительный бум, и московские стройки обеспечивают рабочие места не только строителям из России и стран бывшего Советского Союза, но и, как показывает опыт, иностранным подрядным организациям. Москва, превратившаяся в одну большую строительную площадку, привлекает огромное количество иностранных строительных компаний. Постепенно растет конкуренция между ними, а российские застройщики приобретают необходимый опыт, и поэтому утвердиться на российском строительном рынке становится все трудней. Тем не менее без иностранного подрядчика сегодня не обходится ни одна крупная стройка в городе.
Погоня за дешевизной до добра не доведет
Необходимо сразу отметить, что деятельность иностранных подрядчиков в России в основном сосредоточена в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. В остальных городах иностранные подрядчики появляются редко, обычно для реализации одного конкретного проекта.
Многие иностранные подрядные фирмы появились на российском рынке еще в советскую эпоху. Как правило, их заказчиками были различные ведомственные структуры. Очень часто иностранные подрядчики имели в то время определенные льготы, поскольку работали в рамках межправительственных соглашений (примеры тому — турецкая компания "Энка": австрийская AMR). Сейчас все они имеют опыт работы на российском рынке, адаптировались к местным нормативным, налоговым, разрешительным системам. Последние 3-5 лет происходило разделение сфер влияния, и сейчас возникли некоторые устоявшиеся связи, например, турецкая компания "Гамма" — "Газпром", "Энка" — московское правительство.
Четыре работающие на московском рынке группы иностранных подрядчиков (западноевропейцы, восточноевропейцы, турки, американцы) отличаются друг от друга стоимостью рабочей силы, качеством и стоимостью импортируемого оборудования и материалов и качеством возводимых объектов. По оценкам специалистов американской консультационной компании Benham International Eurasia, зачастую расценки на одни и те же виды работ у западноевропейских строителей в два-три раза выше, чем у турецких.
Многие подрядчики пытаются заключить контракты, предусмотрев возможность не только вести строительство, но и участвовать в разработке проектов. Во-первых, на разработке проекта можно заработать дополнительно до 5% от общей стоимости проекта. Во-вторых, подрядчику удобно делать проект под свои технологии, под свою организацию, под системы и оборудование, которое он ввозит.
Сумма контракта во многом определяется стоимостью ввозимых подрядчиком оборудования и материалов. Например, турки применяют в строительстве материалы и оборудование, произведенные в соответствии с западными технологиями, но в Турции, по лицензии. Разумеется, лицензионное оборудование, хоть и под маркой ведущих западных фирм, дешевле "родного". Это существенно уменьшает общую стоимость контракта. Однако использование лицензионного оборудования и материалов снижает не только стоимость, но и качество будущей постройки: как показала практика, в процессе дальнейшей эксплуатации здания такое оборудование чаще выходит из строя. Так что те заказчики, которые останавливаются на турецких и восточноевропейских подрядчиках, уповая на дешевизну и короткие сроки, в конечном итоге теряют больше, чем те, которые привлекают западных специалистов.
Заказчику и подрядчику лучше работать через посредника
Как показывает опыт, реализация большинства проектов в Москве проходит при участии как иностранных, так и российских подрядчиков. Как правило, российские строители занимаются нулевым циклом и возведением "коробки", а иностранные — установкой оборудования, отделочными работами и строительным менеджментом. Большинство российских застройщиков считают наличие иностранного подрядчика на стройке обязательным, поскольку речь идет о совершенно новой для российского рынка культуре работы — в первую очередь это касается сроков, качества и ответственности за проводимые работы. Одним из атрибутов этой культуры является предоставление банковской гарантии под авансовые платежи, а также страхование работ, имущества и всего, что вокруг стройки.
Что касается предпочтений российских заказчиков, то часть из них останавливается на турецких подрядчиках — они строят, например, Международный бизнес-центр, "Усадьбу-центр", УПДК. Но ряд коммерческих застройщиков сегодня не согласны с турецким качеством и предпочитают на генподряд брать западноевропейцев. Однако тот факт, что в качестве подрядчика привлечена, например, немецкая строительная компания, вовсе не означает, что работу будут вести немецкие рабочие. Как правило, западные подрядчики активно привлекают российские и турецкие строительные компании, широко используются местные строительные материалы и механизмы. А генподрядчик берет на себя организацию, управление строительством и обеспечение качества работ.
Весьма распространенный способ подбора иностранного подрядчика — международный тендер, для проведения которого привлекается профессиональная управляющая компания. Еще со времен советской власти подбор иностранного подрядчика под проекты в России был в ведении ГП/ВО "Внешстройимпорт", который на протяжении почти 20 лет оставался монополистом в этой области. Многолетние наработанные связи позволяют ему и сегодня прочно удерживать позиции на этом рынке. В последнее время появились и иностранные управляющие фирмы, которые квалифицированно проводят международные подрядные торги — например, Bovis, Benham и другие.
Большинство строительных компаний сегодня, как правило, "всеядны" — готовы взяться за любой проект. Однако в ходе тендера на строительство, например, культурно-делового центра предпочтение не будет отдано компании, даже с мировым именем, которая не имеет такого опыта, а специализируется, скажем, на прокладке нефтепроводов.
Как показал опыт, цена контракта не всегда является определяющим фактором. Любопытно, что в ходе проведения тендера заказчик обычно оставляет без внимания самую дорогую и самую дешевую компании, претендующие на выполнение подрядных работ. Основная стратегия многих застройщиков, особенно бюджетных, состоит в том, чтобы как можно большую сумму от предполагаемой стоимости контракта "отобрать" на российские субподряды и таким образом оставить деньги в России. То есть, как правило, в ходе проведения тендера основной торг идет не за сумму контракта как таковую, а за то, чтобы как можно большую часть работ оставить за российскими строителями (разумеется, речь идет о тех работах, которые российские строители могут сделать качественно и дешевле, используя местные механизмы и оборудование). Кроме того, при заключении контракта заказчики, как правило, настаивают на праве поставки некоторого сырья, материалов и оборудования, которое в дальнейшем сдается подрядчику в аренду.
Привлекая консультационную управляющую компанию, заказчик, особенно не очень опытный, получает возможность не только грамотно выбрать подрядчика, но и в дальнейшем осуществлять квалифицированный надзор за его деятельностью. Во-первых, преимущество управляющих компаний в том, что они могут более квалифицированно рассчитать коммерческую стоимость контракта, применяя международные методики ее вычисления. Пока ни российские застройщики, ни российские проектные организации не обладают такими опытом. А высокопрофессионально составленная смета с подробным описанием всех позиций является залогом успешного взаимодействия с подрядчиком в дальнейшем. В процессе переговоров с подрядчиком, выигравшем тендер, и подписания с ним контракта конечная сумма, по оценкам специалистов, может изменяться в пределах 8-10% в обе стороны.
Во-вторых, наличие компании, осуществляющей строительный менеджмент, позволит избавиться от непосредственного взаимодействия с подрядчиком, и прежде всего — от многих "дополнительных" смет. Не говоря уже о непосредственном контроле за ходом выполнения строительных работ.
Политика хитрого подрядчика состоит в том, чтобы на конкурсе дать цену контракта, устраивающую заказчика, а в ходе строительства постоянно выставлять дополнительные сметы: неопытный заказчик не может грамотно их классифицировать и произвести ревизию контракта. Так, зачастую подрядчики требуют оплатить определенную работу как дополнительную или непредвиденную, тогда как на самом деле она является частью технологической цепочки, оговоренной в контракте. Разумеется, управляющая компания, подробно составлявшая сметы, гораздо лучше разбирается в подобных вопросах.
Не все заказчики идут на проведение подрядных тендеров — многие, особенно наиболее опытные, приглашают подрядчика путем личных встреч и переговоров. Как показывает опыт, подобные переговоры-торги могут затянуться на полгода-год. Однако такая схема может быть эффективной при условии заключения грамотного контракта, предусматривающего полный юридически обоснованный набор прав и обязанностей сторон.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ