Сухие цифры статистики безжалостны: за последние четыре года объемы производства в России сократились в 2 раза, а жилищное строительство — в 4 раза (со 125 млн м2 в 1990 году до 26 млн в прошлом). Поэтому на фоне всеобщего спада странно видеть область, которой не коснулась костлявая рука кризиса. Этот "непотопляемый авианосец" называется московский стройкомплекс, который из года в год вводит более 3 млн м2 — и это только жилья. Однако совместное заседание правительства Москвы и коллегии департамента строительства, подведшее итоги работы стройкомплекса за первое полугодие, показало, что не все так хорошо, как кажется. Обнародованные цифры задолженности правительства Москвы стройкомплексу — более 2 трлн руб. — дают основание предположить, что возможно изменение городской политики в области строительства.
Все хорошо, прекрасная маркиза...
Перед тем как описывать заседание, которое может стать историческим, следует в двух словах объяснить, что же сегодня представляет собой московский стройкомплекс. Начало его истории следует искать в приватизации строительной индустрии, которую в Москве провели по-своему. В отличие от регионов, позволивших крупным объединениям распасться на составные части, благодаря чему они теперь находятся в весьма прискорбном состоянии, столица сказала "нет" децентрализации, и более того, сосредоточила управление всеми крупными стройорганизациями в едином центре — департаменте строительства.
По сути, весь московский стройкомплекс (его штат более 500 тыс. человек), включающий в себя производство стройматериалов, сегодня работает на муниципальный заказ. Равномерная загрузка стройкомплекса является одной из основных социально-экономических задач московского правительства. Основной точкой приложения сил строителей на сегодняшний день являются районы массовой застройки — Жулебино, Митино, Бутово. Финансируются эти работы за счет столичного бюджета, доходов от коммерческой продажи жилья и арендных поступлений.
Но обратимся непосредственно к историческому заседанию, на котором присутствовала первая сотня руководителей московского стройкомплекса. Отчетный доклад об итогах полугодия, сделанный заместителем руководителя департамента строительства Яковом Топельсоном, был традиционен и сдержан: "удалось удержать темпы и объемы", "мы, строители, выполним все задачи правительства Москвы", "за полугодие освоено капиталовложений более чем на 5,3 трлн руб.". Естественно, были отмечены и недостатки — практически не строятся коттеджи и гаражи, мало подрядных торгов, районы новостроек медленно благоустраиваются. И после этого сенсационная новость — в плане финансирования стройкомплекс подошел к критическому моменту. Задолженность города по уже выполненным работам превышает 2 трлн руб., профинансировано всего 30% работ, выполненных аж в мае — "просим Юрия Михайловича взять под личную ответственность вопрос финансирования, иначе обвал".
Сложности в финансировании столь крупной инвестиционно-строительной деятельности не удивительны. Напомним, что сегодня кроме районов новостроек из городского бюджета (или внебюджетного фонда Москвы) строятся и такие грандиозные объекты, как Храм Христа Спасителя и комплекс на Манежной площади. Текущая задолженность строителям давно стала привычным делом для Москвы, но в середине этого года она достигла, как видно, критического размера.
Задолженность стройкомплексу, как оказалось, состоит из двух частей — 1,67 трлн руб. должна Москва, 400 млн — на совести федерального правительства, которое задерживает выплату средств по уже выполненным работам, в частности, по комплексу на Поклонной горе. Для выплаты зарплат и проведения текущих расчетов строительные организации были вынуждены брать кредиты. Чем это обернется, нетрудно предсказать: либо должна вырасти себестоимость строительства, либо эти организации будут нищать. Уже сегодня московские домостроительные комбинаты работают с рентабельностью порядка 10%.
В отношении себестоимости строительства в последний год в Москве проводится политика жесткого сдерживания — стоимость квадратного метра жилья (без расходов на инфраструктуру) не превышает $400. Это достигается за счет целого комплекса мер: рентабельность стройорганизаций удерживается на уровне менее 15%, расходы на материалы компенсируются только по самым дешевым расценкам, существовавшим на момент закупки, оплата работ производится по индексам (и, как стало понятно, значительно позже сроков). В результате стоимость строительства за 94-95 годы выросла в Москве в 4 раза, а в целом по России — в 5 раз. Если стоимость строительства и дальше будет сдерживаться (а московские руководители не собираются отступаться), будущее стройкомплекса видится отнюдь не в розовых тонах. При условии, конечно, что не будет достигнуто выдающихся успехов в обеспечении финансирования.
Так ли строим, то ли строим?
Совершенно очевидно, что грандиозные инвестиционные программы должны опираться на не менее грандиозные источники финансирования. В этом отношении Москва, безусловно, находится в особом положении, так как конъюнктура в области недвижимости здесь несравненно лучше, чем допустим, в Екатеринбурге. В столице работают механизмы коммерческой продажи жилья, прав аренды на нежилые помещения и земельные участки по достаточно высоким ценам, что в регионах практически невозможно. Но все же ответа на вопрос, имеется ли запас средств, который позволяет продолжать бесплатную раздачу жилья очередникам и строительство за муниципальные деньги таких объектов, как Храм Христа Спасителя, сегодня нет — хотя бы потому, что нет достоверных данных как о состоянии московского бюджета, так и о положении во внебюджетном инвестиционном фонде.
Судя по выступлению Александра Воронина, исполняющего обязанности заместителя руководителя департамента строительства, будущее стройкомплекса в плане финансирования не безоблачно. Налоги в городской бюджет не растут, федеральных субвенций мало, а внебюджетные фонды (куда и идут средства от продаж жилья и доходы от аренды) весьма зависимы от внешних факторов (валютный коридор или слухи об обмене денег). Добавим к этому, что не оправдались надежды на муниципальный жилищный заем, менеджером которого является "Инкомбанк", — за полгода от продажи облигаций было выручено всего 42 млрд руб.
Для выхода стройкомплекса из тяжелого финансового положения Александр Воронин наметил следующие шаги. Во-первых, безусловное выполнение решения правительства о том, что все доходы от аренды должны сразу поступать в стройкомплекс. Во-вторых, в кратчайшие сроки должна быть выплачена задолженность федерального правительства. В-третьих, необходимо выделить в 3-м квартале 250 млрд руб. из городского бюджета. И, наконец, последнее — оптимизация инвестиционной программы Москвы (сейчас она подвергается третьей редакции), которая приведет через год к снижению объемов строительства. Кроме того, предложено 90 тыс. м2 жилья, предназначенного для ветеранов войны, направить на продажу, что позволит выручить 400 млрд руб.
Перспективы финансирования стройкомплекса городское руководство оценило следующим образом. Руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк отметил, что к концу года размеры дебиторской задолженности стройорганизаций будут снижены до приемлемого уровня (какого именно, он не уточнил). А г-н Лужков сообщил, что в ближайшее время — в конце июля или начале августа — он ожидает существенных поступлений в городской бюджет и строителей "не обидят". Однако следует отметить, что планы по привлечению средств во внебюджетный инвестиционный фонд (см. таблицу) весьма оптимистичны и на их выполнение не следует слишком рассчитывать (особенно в связи с кризисом с продажами муниципальных квартир).
На очереди московские пятиэтажки
Г-н Воронин выдвинул идею изменения политики стройкомплекса. Она базируется на простом рассуждении: если у муниципалитета нет достаточных средств для ведения такой широкой инвестиционной программы, надо больше использовать средства инвесторов. Негосударственные инвестиции способны обеспечить стройкомплексу нормальную загрузку, так как, по данным г-на Воронина, эти инвестиции уже в ближайшее время сравняются по объему с государственными. Так что задача состоит в том, чтобы часть стройкомплекса выводить из под муниципального заказа и перестраивать эту часть так, чтобы она могла конкурировать с иностранными подрядчиками.
Поднятая проблема действительна остра — московские строители, занятые на городском заказе, по сути проиграли недавно зародившийся рынок негосударственных инвестиций. Сейчас они проигрывают иностранцам и по ценам, и по срокам строительства, и по качеству. При этом, если их традиционный рынок (муниципальный заказ) будет сворачиваться, многие из них окажутся без работы, так как конкурировать в борьбе за негосударственные заказы смогут далеко не все.
Эта тема вызвала большой интерес, и представители сильных строительных организаций говорили, что не прочь поработать на инвестора за "живые" деньги. Но вот незадача — их основные мощности заняты на муниципальных объектах. Г-н Лужков разрешил этот парадокс по-своему: он не против того, чтобы московские строители зарабатывали на объектах с негосударственными инвестициями, но муниципальный заказ снижать не намерен.
Совершенно неожиданно в конце заседания всплыл вопрос о будущей градостроительной политике Москвы. Суть проблемы такова: московские строители, привыкшие к освоению больших массивов, в ближайшее время заканчивают крупные новостройки Жулебино, Митино и Бутово. Что же дальше? Расчеты показали, что освоение земель за пределами МКАД экономически невыгодно, так как предстоят колоссальные расходы на инфраструктуру. Например, стоимость строительства квадратного метра типового жилья в Щербинке составит более $1500. На это главный архитектор Москвы Леонид Вавакин заметил, что перспективнее развивать столицу не вширь, а вглубь. Это означает, что экономически целесообразнее строить новое жилье на месте районов пятиэтажек. Новый подход сразу получил одобрение мэра — теперь дело за конкретными шагами в этом направлении.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН