Сегодняшний уровень развития рынка недвижимости характеризуется тесным взаимодействием между его фигурантами. Как правило, границы участия в операциях с недвижимостью для компаний разных типов довольно жестко определены, а случаи вмешательства в чужую сферу очень редки и происходят чаще всего не от хорошей жизни. Так, при реализации строительных проектов сегодня четко разделены функции заказчика, подрядчика, инвестора, риэлтера. При продаже квартир в рассрочку банк занимается исключительно финансированием, а риэлтеры, в случае чего, осуществляют последующую продажу недвижимости. Тем более остро встает проблема организации взаимодействия между всеми участниками рынка — чтобы в нужный момент они могли найти друг друга. Один из аспектов этой проблемы — взаимоотношения банковских и риэлтерских структур, которые сегодня складываются очень непросто.
Нам не жить друг без друга
Риэлтерские компании сегодня заинтересованы в организации финансирования операций с недвижимостью в не меньшей степени, чем девелоперские. Формы сотрудничества риэлтеров с банками могут быть разнообразными и зависят от той задачи, которая стоит перед риэлтерской фирмой. Наиболее простой случай — когда фирма привлекает банковский кредит для расширения посреднической деятельности.
Второй вариант, когда риэлтеры остро нуждаются в заемных средствах — проведение дилерских операций. Достаточно часто к риэлтерам приходят дешевые квартиры, цены на которые процентов на 15-20 ниже среднерыночных. Это может объясняться либо неудовлетворительным состоянием квартиры, либо желанием владельца поскорее от нее избавиться. Такую квартиру просто грех не купить, чтобы затем продать с неплохой выгодой. Если на заре развития квартирного рынка этот тип операций был доступен лишь единичным риэлтерским фирмам, способным самостоятельно их профинансировать, то сегодня такие сделки могут быть в арсенале любой риэлтерской компании, имеющей хорошие отношения с банком. В этом случае речь идет о краткосрочных кредитах на относительно небольшие суммы (в пределах $150 тыс.). Одной из разновидностей этого варианта является расселение коммунальных квартир при отсутствии конкретного заказчика. Здесь и суммы могут быть побольше, и сроки подлиннее, но суть остается той же.
И наконец, третьей формой взаимоотношений банков и риэлтеров является выдача банками кредитов под залог недвижимости и продажа квартир в рассрочку. Здесь риэлтерская фирма обычно выступает посредником между банком и клиентом. Она играет роль консультанта и решает, стоит ли квартира тех денег, которые просит владелец, и как будет изменяться цена квартиры в случае большого срока кредитования.
Понятно, что компетентно ответить на эти вопросы могут только отслеживающие малейшие изменения конъюнктуры риэлтеры, которые будут продавать квартиру в случае невозврата кредита заемщиком или невыплаты очередного взноса покупателем. Кстати, не зря ведь кредиты обычно выдаются на сумму, соответствующую не рыночной, а так называемой ликвидационной стоимости, то есть цене, за которую можно продать объект в течение ликвидационного срока. И если рыночную стоимость определяет независимый оценщик, то ликвидационная стоимость — в исключительной компетенции риэлтера.
Если дружба, то надолго
Несмотря на столь сильную потребность банков и риэлтеров друг в друге им не всегда удается достичь взаимопонимания. Серьезное влияние на взаимоотношения этих структур оказывает проблема "двойной бухгалтерии". Специфика налогообложения в области недвижимости такова, что многие реально проводящиеся операции в балансовой отчетности не отражаются. Фирма может быть очень крупной и плодотворно работающей, а по балансу этого видно не будет. Деятельность девелоперских компаний, например, более понятна для банковского менталитета — все средства, направляющиеся на строительство, проходят через счет фирмы, и банк может контролировать этот процесс.
Для большинства банков существует незыблемое правило: "баланс фирмы — ее лицо". Поэтому, если первое знакомство банка с риэлтером основывается на балансовой отчетности, результата бывает достичь очень трудно. Обычно взаимоотношения складываются не сразу, а в процессе длительного общения, и чаще всего взаимопонимания удается достичь лишь на личном уровне. Как рассказал президент финансово-промышленной группы РЕСКОР Сергей Лупашко, первое время, пока налаживаются отношения с банком, риэлтерской фирме приходится брать кредиты под очень высокие проценты. По мере завоевания фирмой имиджа надежного партнера появляются и другие схемы взаимодействия, такие, например, как долевое участие в приобретении объекта недвижимости. Эта схема особенно распространена при операциях с крупными объектами недвижимости, и зачастую банки впоследствии убеждаются в ее большей выгодности по сравнению с обычным кредитованием.
Второй причиной осторожного отношения банкиров к сотрудничеству с риэлтерами является негативный опыт ряда банков на рынке недвижимости вообще. Причиной же этого зачастую является самостоятельная, без участия риэлтеров, работа банков по кредитованию под залог недвижимости. На начальном этапе развития этого вида деятельности многие владельцы неликвидной недвижимости воспользовались неопытностью кредитных отделов банков и путем залога избавились от своих объектов. Обычно таким образом продавались недостроенные коттеджные поселки, продовольственные базы, многокомнатные квартиры в домах под реконструкцию или в экологически неблагоприятных районах центра.
Развитию сотрудничества банков и риэлтерских компаний препятствуют еще два фактора. Во-первых, риэлтеры заинтересованы в постоянном долгосрочном сотрудничестве с тем или иным банком, поскольку обычно они не могут заранее сказать, когда появится дешевая квартира и потребуются деньги для ее выкупа. Но при этом деньги должны быть выделены оперативно, в течение одного-двух дней, поскольку дешевая квартира может быстро найти другого владельца. В случае же если риэлтер не является постоянным партнерам банка, последнему требуется одна-две недели для выдачи кредита даже под небольшой объект недвижимости. В случае крупного объекта для этого потребуется около месяца. Во-вторых, риэлтеры заинтересованы в выдаче кредита на 100% стоимости объекта, а не на 70-80%, как это принято у банков. И получить кредит на этих условиях можно только при длительном и удачном опыте сотрудничества.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ