Рынок кредитования под залог недвижимости переживает период становления. В основном это выражается в унификации правил кредитования и постепенном уменьшении разброса процентных ставок по кредиту. Кроме того, на рынке появляются и новые услуги — прием в залог подмосковной недвижимости, а также рублевое кредитование. Тем не менее до стабильности на этом рынке еще далеко: сегодня практически каждый кредитор выдвигает особые условия, так что возможности у заемщиков появляются самые разнообразные.
Бурное "творчество масс" на поприще кредитования под залог недвижимости привело к тому, что правила выдачи кредитов у каждой компании весьма индивидуальны. Вместе с тем условия, выдвигаемые кредиторами, в целом схожи и определяются в основном двумя факторами — финансовой конъюнктурой и особенностями недвижимости как залога. Первая компонента очевидна (ставка кредита объективно не может быть меньше определенной величины) и отражает некие макроэкономические процессы, вторая же призвана обеспечить снижение риска кредитования.
Особенность недвижимости как залога выражается в том, что кредитование большинство компаний проводит через сделки купли-продажи. Кредитор получает квартиру в собственность на срок кредитования, а после окончания действия договора заемщик выкупает ее по первоначальной цене. Следует отметить, что ряд банков — в частности, Промбизнесбанк, "Негоциант-банк", "Фора-банк" — в последнее время стали применять и договоры чистого залога. Для клиента это означает, что он не перестает быть собственником квартиры на срок действия договора. Таким образом, он рискует гораздо меньше. Но этот безусловный плюс несколько омрачается возрастающими в этом случае расходами на оформление: при купле-продаже нотариальная пошлина в 3% берется с балансовой стоимости квартиры, а при сделке залога — с размера кредита, что составляет значительно большую сумму.
Существует несколько условий, которые выдвигают все кредиторы. Кредиты выдаются под залог московских приватизированных квартир с выписанными жильцами, причем если собственниками являются несовершеннолетние или престарелые, получить заем вряд ли удастся. Ежемесячной выплаты процентов по кредиту также требуют все без исключения компании-кредиторы. Наиболее распространенный срок действия кредитного договора — 3 месяца, обычно с правом его пролонгации в случае аккуратной выплаты всех процентов. Сумма кредита обычно не превышает 70% от рыночной стоимости квартиры, причем отклонения от этой цифры могут быть лишь в сторону понижения.
Как ни странно, при схожих основных условиях кредитования главный параметр для заемщика — процент по кредиту — изменяется в широких пределах. Так, при средних ставках на рынке 4-6% в месяц "Русский кредитный банк" предлагает 3%, а компания "Гермес-Репо" — 8%. Такие огромные расхождения объясняются дополнительными условиями, которые в любом деле очень важны, а в кредитовании, как оказывается, важны вдвойне.
Чисто криминальный вариант низких ставок по проценту, когда выдача кредитов является просто попыткой дешево купить квартиру и перепродать ее, не дожидаясь, пока заемщик вернет долг (такое иногда встречается), можно не рассматривать ввиду тривиальности самой операции. Если же говорить о деятельности серьезных субъектов рынка (это, конечно же, банки), то можно выделить несколько возможных причин низких процентных ставок. Первая из них — комиссионные услуги. Некоторые кредиторы кроме процентов берут и комиссионные за сопровождение сделки. Они составляют обычно 6-10%, что по сути можно трактовать как увеличение эффективного процента по кредиту.
Может объяснить низкие проценты и оговариваемое некоторыми банками право увеличивать процентную ставку в зависимости от внешних условий (подобным образом многие банки поступают и с депозитами физических и юридических лиц). И наконец, крупные банки иногда могут несколько снижать ставку относительно среднерыночной, поскольку имеют доступ к дешевым денежным ресурсам. Практикуется и поэтапная выплата самого кредита во время действия договора кредитования, что не всегда бывает удобно клиентам.
Если рассматривать изменения, произошедшие на рынке за последние полгода, можно отметить два интересных явления. Во-первых, постепенно расширяется география объектов, под которые можно получить кредит. Если в начале года кредит под залог не московской недвижимости был для заемщика недостижимой мечтой, то сегодня "Негоциант-банк" предлагает кредитование под квартиры в крупных городах ближнего Подмосковья (например, в Люберцах, Балашихе, Подольске, Калининграде).
Во-вторых, рынок кредитования под залог недвижимости, ранее бывший исключительно валютным, приобрел в летние месяцы и рублевый оттенок. Сразу несколько банков предложили заемщикам кредиты в рублях, ставки при этом колеблются от 90 до 140% годовых. Является появление подобной услуги временным явлением, вызванным стабилизацией курса доллара, или же рублевые кредиты смогут закрепиться — покажет время.
Что касается уровня валютных ставок по кредитам, то настроения большинства банкиров примерно таковы: "Среднерыночные ставки по кредитованию под залог недвижимости, несомненно, будут падать. Вопрос в том, как быстро. И в данном случае все зависит от политики Центрального банка России".
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН