До сих пор наблюдение группы недвижимости Ъ за состоянием и развитием российского рынка недвижимости ограничивалось Москвой и Петербургом. В начале это было вполне оправдано, поскольку рынки недвижимости в большинстве городов находились в зачаточном состоянии, и их функционирование представлялось малоинтересным. Сделки были единичными и потому не давали возможности оценить и проанализировать основные тенденции. Однако, изучив текущую ситуацию, мы пришли к выводу, что обходить вниманием региональные рынки и дальше было бы недопустимо: они развиваются, и потенциал их весьма значителен. Сегодняшний обзор посвящен ситуации на рынках недвижимости Тольятти, Новосибирска и Владимира.
Новосибирск
Новосибирский регион сегодня интересен тем, что здесь, как и в Москве, сложились сложные взаимоотношения между появившимися в последнее время профессиональными риэлтерскими организациями. По данным маркетингового центра "К-пресс", несколько крупных новосибирских фирм объединились сейчас в Новосибирскую ассоциацию риэлтеров. Условия же вхождения новых членов в эту организацию настолько жестки, что ассоциация превратилась в своеобразный закрытый клуб.
Расценив подобные действия как попытку передела рынка, несколько новосибирских агентств недвижимости объявили о создании Сибирской гильдии риэлтеров, в которую, помимо новосибирских компаний, вошли риэлтерские фирмы других городов сибирского региона. Противостояние этих двух организаций еще более усилилось в связи с публикацией временного положения о лицензировании риэлтерских фирм, один из пунктов которого предусматривает необходимость получения агентствами рекомендации Новосибирской ассоциации для получения лицензии. Это, разумеется, не устраивает компании, которые не являются членами ассоциации.
Как будут дальше развиваться события, местные специалисты судить пока не берутся, однако высказывают надежду, что две организации сольются, поскольку их цели и задачи на рынке схожи.
Что касается цен, спроса и предложения квартир на новосибирском рынке недвижимости, то ситуация выглядит следующим образом. По данным центра "К-пресс", в городе наблюдается типичный для лета спад деловой активности. Среди выставляемых на продажу квартир больше всего 2-комнатных — 32,6%. Удельный вес однокомнатных и трехкомнатных квартир одинаков и составляет 28,6%. В целом, отмечают новосибирские риэлтеры, предложение квартир постоянно растет, спрос же на жилье снижается — что уже отразилось на ценах. Так, с апреля по настоящее время цены на квартиры в Новосибирске снизились уже на 15-18%.
Меньше всего падение цен коснулось квартир в отдаленных районах. Нижняя планка цен на однокомнатные квартиры в таких районах находится на уровне $7,4 тыс. В районах средней отдаленности цены однокомнатных квартир начинаются от $11 тыс., по линии метро и в Центре — от $13 тыс. Самые дешевые двухкомнатные квартиры в отдаленных районах стоят около $11 тыс. В районах средней удаленности — $14 тыс., по линии метро и в Центре — $17 тыс. Что касается трехкомнатных квартир, то самые дешевые стоят $13 тыс., а самые дорогие (относящиеся к разряду малоликвидных) — $50 тыс.
За последние две недели наибольшее количество продаж, по данным маркетингового центра "К-пресс", пришлось на однокомнатные квартиры (44%), несколько меньше (32%) продалось двухкомнатных, еще меньше (20%) — трехкомнатных. Остальное приходится на четырех- и пятикомнатные. Два района города — Ленинский и Кировский — в последнее время сохраняют лидерство по количеству проданных квартир. Это объясняется, с одной стороны, размерами Ленинского района, самого крупного административного подразделения города, с другой — дешевизной жилья в Кировском районе. В целом около трети жилья было продано на окраинах города, 28% — в районах средней удаленности и 36% — в центре и районах по линии метро.
Тольятти
На рынке жилья в Тольятти сегодня наблюдается заметная дифференциация цен на квартиры в зависимости от их качества и местоположения, и диапазон цен постоянно увеличивается. Быстрее всего дорожают однокомнатные квартиры, причем рост цен неравномерен по районам города. Особенно резко в последние два месяца дорожали квартиры в Центральном и Комсомольском районах, что, по мнению экспертов инвестиционно-строительной корпорации "Жемчужина России", объясняется сравнительно высоким качеством этих квартир. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры росли медленнее и к началу лета стабилизировались. Самыми дешевыми в мае-июне были квартиры в Шлюзовом микрорайоне, несмотря на то что предложение всех типов квартир здесь оставалось очень низким. Квартиры в кирпичных домах за последние два месяца практически не выросли в цене, что объясняется увеличением их предложения на 30%.
Сегодня стоимость однокомнатных квартир в Тольятти варьирует от 56 млн руб. в Центральном районе до 96 млн в Автозаводском. Цены на двухкомнатные квартиры колеблются от 56 до 151 млн руб., а на трехкомнатные — от 90 до 250 млн. Примечательно, что за последние два месяца в Тольятти наблюдался рост стоимости квартир не только в рублевом, но и в долларовом выражении, тогда как на протяжении всего предыдущего года долларовые цены плавно снижались. Связано это, разумеется, с падением курса доллара на протяжении последних двух месяцев. Наиболее распространенным способом приобретения жилья по-прежнему остается обмен или размен квартир через куплю-продажу с денежной компенсацией разницы в площади.
Что касается спроса и предложения квартир в Тольятти, то в последние месяцы наблюдается процесс их сближения и даже незначительного превышения предложения над спросом по крупногабаритным квартирам. А вот предложение одно- и двухкомнатных квартир по сравнению с апрелем сократилось почти вдвое. Устойчивый интерес покупателей наблюдается в отношении крупногабаритных квартир в старых кварталах Автозаводского района и центре города. По-прежнему остается неудовлетворенным спрос на "малосемейки".
В целом наблюдается снижение спроса практически по всем типам квартир. Это объясняется низкой покупательной способностью населения и ведет к снижению количества сделок. По данным корпорации "Жемчужина России" и бюро технической инвентаризации, количество заключенных сделок купли-продажи квартир в мае снизилось вдвое по сравнению с апрелем. Это в совокупности с ростом предложения ведет к стабилизации цен на квартиры практически всех типов.
Владимир
Основными объектами купли-продажи на владимирском рынке недвижимости сегодня являются частные квартиры. Это наиболее ликвидный товар. В несколько меньшем количестве на рынке появляются частные дома (в черте города или за ее пределами, с удобствами или без таковых). Сделки с остальными объектами недвижимости носят случайный характер.
Владимирские квартиры можно разделить на три категории — "хрущевки", типовые квартиры улучшенной планировки и крупногабаритные квартиры. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, как наиболее дешевые. Популярны также хорошие двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры в домах улучшенной планировки. "Хрущевки" (за исключением однокомнатных) пользуются меньшим спросом и, соответственно, менее ликвидны. А квартиры на первых и последних этажах даже по более низким ценам продаются со значительными сложностями.
На цену квартир в последнее время начало оказывать влияние их местоположение, поскольку во Владимире выделились престижные и непрестижные районы. Наиболее предпочтительны для покупателей экологически чистые кварталы, где нет промышленных предприятий, — например, центр города и Ленинский район. Квартиры, расположенные в промышленных и отдаленных районах (например, Фрунзенском), пользуются меньшим спросом и поэтому несколько дешевле.
В целом же риэлтеры делят город на три района — центральный, юго-западный и восточный. По данным компании "РИЭЛТИ-В", максимальная стоимость нового жилья в центральном и юго-западном районах города составляет сегодня порядка 1,9-2 млн руб. за 1 м2 общей площади. По этим ценам во Владимире предлагает новое жилье Домостроительный комбинат, который раньше был монополистом в стройкомплексе, а сегодня является ведущим строителем жилья во Владимире. Однако средний уровень цен в городе на новое жилье все же несколько ниже предлагаемого комбинатом и колеблется в районе 1,5 млн руб. за метр.
Цены на старое жилье улучшенной планировки составляют порядка 1,3-1,35 млн руб. за 1 м2, на "хрущевки" — 1,1-1,15 млн. В восточном районе жилье процентов на 5-7% дешевле , чем в центре и на юго-западе, в пригородах Владимира — на 15-20% дешевле.
Что касается соотношения спроса и предложения, то ситуация, по данным специалистов "РИЭЛТИ-В", выглядит следующим образом. В мае-июне наблюдалось резкое снижение спроса на квартиры при постоянно возрастающем предложении, что, естественно, привело к снижению числа заключаемых сделок. Однако сегодня рынок вновь оживился, и риэлтеры снова наблюдают быстрый рост спроса на квартиры. Специалисты объясняют это нестабильной ситуацией с динамикой курса доллара по отношению к рублю, которая привела к тому, что вкладывать деньги в недвижимость стало более предпочтительно.
Сделки же с другими видами недвижимости на сегодняшний день единичны, а ценообразование носит индивидуальный характер. Частные дома в черте города со всеми удобствами ценятся наравне с хорошей городской квартирой. Немалое значение при приобретении такого дома имеет и земельный участок, на котором он расположен, поскольку приобрести землю в черте города по целому ряду причин сегодня очень трудно. Частные дома более ранней постройки — как правило, ветхие, с высокой степенью износа — приобретаются в основном ради земельных участков, особенно если есть возможность подключения коммуникаций. По цене они сравнимы с 1-2-комнатными квартирами.
Стоимость свободного земельного участка в городской черте со всеми коммуникациями составляет сегодня порядка $1000-1500 за сотку, за чертой города — $300-400 за сотку. В целом же во Владимирской области цены на земельные участки пока не установились, а сделки носят случайный характер.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ