До последнего времени петербургские застройщики были вынуждены отдавать мэрии значительную часть построенных квартир. На прошлой неделе ситуация несколько изменилась: мэрия приняла решение снизить норматив отчислений на развитие городской инфраструктуры при строительстве жилых объектов. Нормативная величина снижена с 86% от сметной стоимости строительства до 50%. Однако по крайней мере в ближайшие несколько месяцев это решение, вероятнее всего, не приведет к активизации рынка строительства жилья: инвестиционный климат в этом секторе по-прежнему неблагоприятен.
Величина нормативных отчислений утверждается распоряжением мэра города, и в дальнейшем ею руководствуется департамент строительства мэрии Петербурга, определяя конкретные условия выделения участка под застройку. Несмотря на то что коэффициент называется нормативным, его величина не всегда соответствовала установленному уровню (86%). Зачастую в процессе переговоров с чиновниками застройщикам удавалось выбивать разного рода льготы. Если же таких льгот добиться не удавалось, строительство становилось делом практически нерентабельным. Именно это и стало причиной принятия официального распоряжения о снижении доли отчислений в городской бюджет.
Подавляющее большинство петербургских девелоперов не имеет достаточных собственных средств для финансирования строительства и потому вынуждено их привлекать. Наиболее дешевой схемой привлечения является продажа долей в строящемся доме. Себестоимость строительства 1 м2 (в кирпичных домах) в мае-июне этого года составляла около $300. С учетом отчислений на развитие инфраструктуры она возрастала до $520, в то время как дольщики готовы были покупать недостроенные квартиры по цене не более $480 за метр. Таким образом, застройщикам, вынужденным привлекать средства дольщиков, — а таких, напомним, в Петербурге большинство — приходилось заниматься строительством не кирпичных, а панельных домов. В панельном строительстве соотношение строительной себестоимости и рыночной цены квартир до последнего времени еще позволяло мелким и средним застройщикам работать с привлечением средств дольщиков: строительная себестоимость с учетом отчислений на инфраструктуру составляла около $380 за метр, а цена на квартиры в панельных домах колебалась около $480. Дольщики охотно покупали недостроенные квартиры по $420 за м2. Но и на рынке панельных домов рентабельность строительства для мелких и средних застройщиков составляла месяц назад всего 10% (без учета расходов на подготовку территории и проведение коммуникаций).
Однако в течение июня курс доллара снизился на 10%, в то время как рублевые строительные цены продолжали расти своим чередом. К тому же летом на квартирном рынке наступило обычное затишье — цены на жилье остановились на майском уровне. Таким образом, себестоимость строительства возросла примерно на 15%, вплотную приблизившись к рыночной стоимости жилья. В таких условиях не только привлечение дольщиков, но и строительство жилья на собственные средства фактически стало убыточным.
Эта катастрофическая ситуация и вынудила мэра Петербурга снизить величину нормативных отчислений с 86 до 50%. Однако ожидать резкого увеличения объемов строительства нового жилья "с нуля" не приходится. Рентабельность его даже после снижения величины отчислений на инфраструктуру составит сегодня в Петербурге не более 15%. Некоторое увеличение объемов строительства может быть вызвано размораживанием приостановленных ранее проектов. Банки и крупные финансовые компании региона, вероятнее всего, по-прежнему будут вести крайне осторожную политику на этом рынке.
ИГОРЬ Ъ-ИВАНОВ