После незначительного снижения цен в прошлом месяце наступила стабилизация на квартирном рынке, которая, по всей видимости, продлится до конца лета. Практически до нуля снизился спрос на жилье в центре и престижные квартиры на Юго-Западе. Однако риэлтерам удалось сохранить прежний объем сделок за счет увеличения операций с однокомнатными квартирами и дешевым жильем в экологически неблагоприятных районах.
Ситуация на квартирном рынке складывается достаточно неоднозначная. Уже три месяца цены на московские квартиры не растут. А в апреле--мае было зафиксировано даже падение цен по нескольким типам квартир. В июне наиболее неприятная для риэлтеров ситуация сложилась в центре Москвы. Так, сделки по многокомнатным квартирам в пределах Садового кольца (цены на них превышают $1800 за м2) сегодня практически не заключаются. Причем, по мнению самих риэлтеров, вряд ли в ближайшее время ситуация существенно изменится. Дело в том, что достаточно большое количество многокомнатных квартир, предлагаемых к продаже, было расселено на собственные средства риэлтеров, которые никак не хотят согласиться на уменьшение рентабельности производимого расселения. Это и удерживает цены на явно завышенном уровне.
Несколько веселее выглядит ситуация с двух- и трехкомнатными квартирами в центре, однако реализовать их удается лишь по ценам порядка $1500-1700 за метр. При этом большое значение имеет ряд дополнительных факторов: метро должно быть близко, окна должны выходить во двор — желательно тихий и чистый. Согласитесь, что сегодня найти квартиру, удовлетворяющую всем этим требованиям, не так уж и легко. Более просто выглядит ситуация с однокомнатными квартирами в центре, при выборе которых основное значение для покупателя имеет цена — не выше $1400-1700 за м2.
С начала этого года отмечено заметное снижение спроса на квартиры в столь престижном и популярном еще год назад районе, как Крылатское. Пожалуй, здесь сыграла роль усиленная реклама этого района как одного из самых дорогих. В результате продавцы до предела повысили цены, а покупатели постепенно пришли к выводу, что ничего особенного, кроме экологии, в Крылатском нет, и переключились на другие районы.
Перестали расти цены с начала года на так называемые престижные квартиры. Их стоимость замерла на отметке примерно $2100 за м2. В первую очередь это связано с резким снижением объема операций по этому типу квартир — по сравнению с апрелем количество заключаемых сделок уменьшилось на 20%. Причем цены остаются неизменными даже в столь модных и престижных районах, как улицы Кравченко, Строителей и прилегающие к ним части проспекта Вернадского и Ленинского проспекта. Максимальная стоимость квадратного метра не превышает здесь $2250 за м2.
Есть и еще одна заслуживающая внимания тенденция (характерная в принципе для летнего сезона). С начала июня начал резко возрастать объем продаж однокомнатных и вообще любых дешевых квартир. Так, в мае на долю однокомнатных квартир пришлось уже порядка 60% общего числа продаж. И если причины роста популярности "однушек" (в течение года на их долю приходится в среднем 50-55% объема продаж) затрудняются объяснить и сами риэлтеры, то с другими дешевыми квартирами все достаточно просто. Бытует мнение, что выгоднее всего квартиры в Москве можно приобрести именно летом. Поэтому когда летом покупатель видит дешевую квартиру, он немедленно берет ее, думая, что цена определена сезонным фактором. Однако часто эта квартира дешева просто из-за низкого качества и осенью не подорожает.
В июне по $700-800 за м2 "слета" уходили любые квартиры даже в непрестижных Кузьминках и Текстильщиках. Причем, как показывает практика, приблизительно в половине случаев эти дешевые квартиры приобретаются для перепродажи в конце года на 15-20% дороже. В прошлом и позапрошлом году такие операции проходили достаточно успешно. Однако вероятность аналогичного изменения ценовой ситуации к концу нынешнего года, пожалуй, не превышает 50%.
Пожалуй, единственное, на что риэлтерам не приходится жаловаться, так это на снижение средних объемов операций с недвижимостью. В первую очередь это произошло за счет увеличения в объеме продаж доли однокомнатных квартир. Однако это не особенно удовлетворяет риэлтеров — ведь если при продаже однокомнатных квартир их чистая прибыль редко поднимается выше 10% (в среднем $2,5-3 тыс.), то, судя по неофициальным данным, на больших квартирах с легкостью удается получить 15-20%, что в абсолютном выражении запросто может означать $20 тыс. прибыли.
Надо отметить, что все большим интересом риэлтеров при проведении дилерских операций по скупке и перепродаже жилья начинает пользоваться левая сторона Ленинского проспекта (если ехать из центра). Дома там похуже, чем на правой, и до сих пор внимания риэлтеров не привлекали. Напомним, что в предыдущие месяцы в лидерах были такие районы, как Ясенево и, в меньшей степени, Строгино, Никулино, Коньково, Беляево, Новые Черемушки. Цены здесь росли не по дням, а по часам. По всей видимости, теперь возможности роста практически исчерпаны. Поэтому вполне может случиться, что начиная уже с августа риэлтеры начнут повышать цены (за счет скупки "под себя") на какие-либо другие московские районы, которые сегодня можно отнести к разряду "полупрестижных". Одним из таких районов может оказаться Ленинский проспект.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ