Поиск источников финансирования и дальнейшее управление полученными средствами является сегодня одной из самых сложных задач в процессе реализации инвестиционных проектов. Сейчас в Москве создалась парадоксальная ситуация. С одной стороны, многие российские и зарубежные банковские структуры готовы предоставлять десятки миллионов долларов под реализацию различных инвестиционных проектов. С другой стороны, на рынке масса проектов, и зачастую действительно стоящих, которые остро нуждаются в таком финансировании. Однако, как показывает практика, воссоединения страждущих не происходит. Причиной этого, помимо политических рисков, является отсутствие механизма взаимодействия между кредиторами и заемщиком, который был бы подкреплен соответствующей правовой базой и обеспечивал взаимные гарантии всем заинтересованным участникам проекта.
Чтобы построить высоколиквидную недвижимость, нужно ее иметь
В целом российские банки вкладывают средства в московскую недвижимость с большой сдержанностью — не говоря уже об иностранных финансовых институтах. Некоторая активизация банковских структур на рынке инвестиционных проектов наблюдается лишь в последние несколько месяцев. До последнего времени банки сдерживала не только недостаточность гарантий, но и то, что проводить краткосрочные торговые и финансовые операции значительно легче, чем осуществлять долгосрочные инвестиционные проекты.
Сегодня же время "легких" денег прошло. Торговые и финансовые спекуляции, даже в особо крупных размерах, уже не приносят такого дохода, как несколько лет назад. Этап первоначального накопления капитала завершается, появляется все больше "свободных" денег, которые их владельцы готовы капитализировать, вложив в долгосрочные инвестиционные проекты.
Однако, как показывает практика, готовности инвестиционных структур далеко не соответствует уровень надежности предоставляемых сегодня девелоперскими компаниями гарантий по эффективному использованию и возвратности выданных средств. И это не всегда их вина. Сегодняшний рынок недвижимости лишен правовой базы, необходимой для реализацию инвестиционных проектов на рынке недвижимости, — законов об ипотеке, залоге, праве собственности на землю и т. д. Поэтому проблема сейчас заключается не в поиске денег, а в предоставлении заимодавцу гарантий возврата кредитов.
Для российских банков такой гарантией может быть залог в виде, например, высоколиквидной недвижимости. Что же сегодня можно отнести к таковой? Готовые офисные здания (желательно с платежеспособными арендаторами), некоторые типы квартир в Москве, торговые площади, причем не во всяком месте. Разумеется, у большинства застройщиков сейчас нет такого залога — да и не может быть, поскольку рынок только начинает развиваться, и в активе компаний не более 1-2 готовых проектов. Если же застройщик сегодня все же обладает необходимым залогом, то кредит, например, какого-либо уполномоченного банка Министерства финансов при приложении определенных усилий обойдется ему в 12% годовых.
От банков — к банковским синдикатам
Российские банки стали сейчас более взвешенно относиться к принятию решения о финансировании того или иного инвестиционного проекта. Так, если на заре коммерческого строительства российским кредиторам, как правило, было достаточно полного технико-экономического обоснования проекта, то теперь этого более чем недостаточно. Прежде чем выдать кредит, банки теперь тщательно изучают самого застройщика, его прошлое и настоящее, проверяют, есть ли у него достаточный опыт в области коммерческого строительства и штат необходимых специалистов.
Что касается западных финансовых институтов, то тут залогом в виде квартир не обойдешься — как правило, иностранные инвестиционные институты с опаской относятся к тому, что у нас называется собственностью, и не считают ее реальной гарантией по кредиту. Убедить их могут гарантии правительства Москвы, российских банков, входящих в 1000 лучших по мировому рейтингу (а таких в России сегодня 7-8), золотые запасы российского банка, находящиеся за рубежом. Разумеется, за свои гарантии российские банки опять же потребуют от застройщика залога высоколиквидной недвижимости (которой, как известно, нет). Размер выдаваемого кредита, как правило, составляет порядка 70-85% от суммы залога.
Пожалуй, одной из самых надежных гарантий западным банкам является commitment-letter крупнейших фирм мира, таких, как General Electric или Coca-Cola, которые выразили бы готовность арендовать площади после завершения строительства. Но, как говорится, где мне взять таких арендаторов?
По сведениям компаний — финансовых агентов, занимающихся посредничеством на московском рынке инвестиций, при рассмотрении вопроса о выдачи кредита западные банки, как правило, требуют от заемщика следующие финансовые документы: балансы за последние 3 года (желательно прошедшие аудиторскую проверку), текущий баланс, план на 5 лет по поступлении финансовых ресурсов по другим проектам, прогноз получаемых прибылей на ближайшие 5 лет по проектам, которые компания собирается осуществить, бизнес-план на представленный проект, детальное описание использования средств по получаемому кредиту.
Как показала практика, в организации финансирования проектов, помимо гарантий, есть еще одна важная проблема. Если речь идет о крупном инвестиционном проекте, на реализацию которого требуются десятки, а то и сотни миллионов долларов, никакой банк не сможет взять на себя полное его финансирование. Возникает необходимость подключения к проекту сразу нескольких банковских структур. И разумеется, в ходе совместного финансирования банки должны каким-то образом взаимодействовать, иметь взаимные обязательства и права, закрепленные определенным соглашением. Сегодня банк, выделяя свою часть кредита под проект, обязательно требует предоставить полный финансовый план проекта, в котором бы указывались остальные источники финансирования. Ведь любой инвестор заинтересован в том, чтобы строительство было завершено полностью, а не только в объеме выданного им кредита. Поэтому сейчас ни один из банков-инвесторов не выдаст денег, пока остальные не подтвердят серьезность своих намерений.
Кроме того, между кредиторами существуют и внутренние разногласия технического характера. Ведь все деньги по проекту проходят через один конкретный банк, который за определенный процент (как правило, 1,5%) берет на себя функции агентского банка. Разумеется, всегда есть вероятность, что деньги могут задержаться на счете агентского банка, что, конечно же, несколько укрепит его финансы. Поэтому возникает необходимость в создании банковских синдикатов, о системе функционирования которых российские банкиры имеют пока самые отдаленные представления. Таким образом, осуществление инвестиций в Москве будет сопровождаться еще и созданием нового механизма взаимодействия между всеми участниками проекта.
Итак, перед российскими и западными финансовыми институтами сегодня стоит вопрос — решиться или не решиться вкладывать деньги в крупные проекты на рынке недвижимости. Как говорится, и хочется и колется: ведь необходимых гарантий нет и взять их в принципе негде. В России все, даже гарантии, является риском. Но необходимо учитывать, что рынок развивается очень быстро, и через некоторое время спрос, цены, проценты, ставки могут быть совсем не те. Поэтому неудивительно, что многие финансовые структуры, даже западные, сегодня уже идут на риск и рассматривают вопрос о своем участии в финансировании проектов без соответствующих гарантий. Как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанского.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА