Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ), который, как и российский, в последние годы бурно рос благодаря высоким ценам на нефть, выйдет из кризиса быстрее, уверены аналитики банка Credit Suisse. Это объясняется большей вовлеченностью государства в девелоперские проекты и акционерный капитал арабских компаний. Тем не менее цены на недвижимость в обеих странах в 2009 году упадут на 15-30%.
"Инвесторам пока рано возвращаться в Россию: мы ожидаем, что в ближайший год этот сектор будет показывать низкие результаты. Предпочтительнее инвестировать в арабские компании, так как, несмотря на то что кризис влияет и на них, мы ждем быстрое восстановление",— говорится в отчете Credit Suisse. Эксперты Credit Suisse рекомендуют инвесторам держать акции российских девелоперов, отмечая, что в качестве долгосрочных инвестиций это имеет смысл, а акции арабских девелоперов — покупать.
Лучшее положение арабских компаний по сравнению с российскими объясняется тем, что государство в ОАЭ играет роль "белого рыцаря": финансовый сектор находится "под крылом" государства, что обеспечивает доступность средств, кроме того, власти владеют долями во многих девелоперских компаниях (например, являются главным акционером в Aldar Properties). К тому же валюта ОАЭ (дирхам Арабских Эмиратов, AED) привязана к доллару, в отличие от России, где из-за снижения курса рубля девелоперам придется больше платить по валютным кредитам. Правительства обеих стран намереваются направить большие средства на поддержание рынков, отмечается в отчете. Так, российские власти обещают вложить около $1,15 трлн в инфраструктурные проекты, включающие $510 млрд в строительство и $406 млрд в транспортные проекты, отмечается в отчете Credit Suisse. При этом, по оценкам аналитиков банка, инвестиции правительства ОАЭ в этот сектор будут значительно выше.
В отчете говорится, что в 2009 году ставка капитализации российской коммерческой недвижимости увеличится на 3%. По данным Knight Frank, в середине этого года ставка капитализации в сегменте офисной и складской недвижимости Москвы достигала 10%, в торгцентрах — более 8%. В ОАЭ эти показатели тоже высокие — на уровне 12-14%, говорит управляющий партнер "Нового качества" Михаил Гец. "Чем выше ставка доходности, тем рискованнее инвестиции в недвижимость",— поясняет он.
Среди основных рисков аналитики банка выделяют высокую зависимость рынка жилой недвижимости ОАЭ от иностранных покупателей, чем он и отличается от российского. "Это означает, что сектор недвижимости в ОАЭ больше подвержен негативным колебаниям на международных финансовых рынках",— подчеркивает партнер S. A. Ricci / King Sturge Павел Яншевский. Эксперты Credit Suisse отмечают падение цен на жилье как в России, так и в ОАЭ. В 2009 году корректировка стоимости 1 кв. м жилой недвижимости в России составит 15-30%, говорится в отчете. В целом по рынку, согласно прогнозам Credit Suisse, цены на жилье в Абу-Даби и Дубае к концу 2009 года упадут на 20-25% и 30-35% соответственно.
Как и на рынке жилья, в сегменте коммерческой недвижимости обеих стран также наблюдается спад: снижение арендных ставок и цен продажи офисных площадей в России продлится до четвертого квартала 2008-го — начала 2009 года, уверены в Credit Suisse. Уже к концу 2008 года ставки на офисы класса А в Москве упадут на 25-40% от показателей конца 2007 года. К концу 2009 года ставки снизятся до уровня 2005-2006 годов (от $800 до $1 тыс. за кв. м), полагают в Credit Suisse.
По оценке Credit Suisse, падение сектора недвижимости за последний год в России было наибольшим — на 86%, притом что индекс РТС упал на 72%, нефтегазовый сектор — на 66%, телекоммуникации — на 75%, металлы — на 79%, банки — на 81%, индустриальный сектор — на 82%. Российский сектор недвижимости восстановится последним, чем, например, нефтегазовый или сектор производства металлов, уверены в Credit Suisse.