В конце прошлого — начале нынешнего года проблемами оценки недвижимости пришлось заняться не только специалистам, но практически всем предприятиям и организациям, владеющим собственностью. В соответствии с постановлением правительства РФ #967 от 19 августа 1994 г. всем им надлежало провести переоценку основных фондов по состоянию на 1 января 1995 года. Проведение оценки допускалось не только по рекомендуемым Госкомстатом коэффициентам пересчета, но и по рыночной стоимости, с привлечением специализированной консультационной фирмы.
В четверг в Торгово-промышленной палате РФ состоялся круглый стол по теме "Итоги и перспективы переоценки основных фондов", организованный Российским обществом оценщиков (РОО). В обсуждении приняли участие представители Минфина, Минэкономики, Госкомстата, а также коммерческих структур, специализирующихся на оценке.
Рынок рынком, а охотников пока — один из сотни
То, что выход постановления вызвал живую реакцию у руководителей предприятий и организаций, не удивительно. Им впервые разрешили выбирать, переоценивать основные фонды старым способом (с применением индексов изменения цен, рекомендуемых Госкомстатом) или по рыночной стоимости. А это дало реальную возможность для маневра с целью снижения налогооблагаемой базы. Примечательно, что впервые методика переоценки разрабатывалась Госкомстатом с привлечением независимых экспертов — членов РОО, давших свои рекомендации по проведению оценки рыночным методом.
По словам оценщиков, в период с февраля по март они были буквально завалены заказами — в некоторых регионах к ним даже выстраивались очереди. Однако это скорее свидетельствует о нехватке специалистов в области оценки, нежели о действительно высоком спросе на услуги оценщиков со стороны предприятий. В целом право проводить переоценку по рыночной стоимости было использовано мало. По данным РОО, лишь около 1% предприятий пожелали оценить реальную рыночную цену своих объектов. Остальные предпочли рассчитывать стоимость по старинке, используя коэффициенты.
По единодушному мнению участников "круглого стола", главным итогом переоценки стала возможность определить реальную рыночную стоимость имущества предприятий. Общее мнение можно выразить так: пересчет цен с помощью коэффициентов по сути не является переоценкой, поскольку ведет к сильным ценовым искажениям. Те же переоценки, которые в советское время проводились раз в десятилетие и давали достаточно верные значения стоимости фондов, сегодня слишком накладны для бюджета. Ведь из-за инфляции пересчитывать стоимость нужно по крайней мере раз в год.
Оценщики отмечают, что коэффициенты Госкомстата не учитывают многих параметров (местоположение, назначение, качество) объекта. Поэтому стоимость, рассчитанная по коэффициентам, и рыночная стоимость существенно различаются. Случаи, когда восстановительная стоимость по индексам оказывалась ниже рыночной, встречались достаточно редко (преимущественно в тех случаях, когда основные средства ставились на баланс нестандартно — например, по бартеру). Чаще рыночная стоимость оказывалась ниже "коэффициентной", что позволяет предприятиям снизить налогооблагаемую базу.
В ряде случаев стоимость объектов, рассчитанная по коэффициентам, доходила до $10 тыс. за 1 м2, в то время как его рыночная стоимость не превышала $2-3 тыс. за метр. По мнению президента РОО Игоря Артеменкова, главной причиной подобных диспропорций является то, что объекты ставились на баланс по завышенной стоимости. А проведенные за последние годы переоценки лишь усилили первоначальный дисбаланс. По данным РОО, в Москве в среднем 85% оценок дали более низкое значение восстановительной стоимости, чем при использовании индексов. В Челябинске эта тенденция проявлялась в 97% случаев, а в Краснодаре — практически во всех случаях.
Специалисты фирмы РАИН-АПРАЙС отмечают, что по выполненным ими заказам превышение рыночной стоимости над коэффициентной достигало 600-700%. В основном это касается объектов офисного и торгового назначения, расположенных в центре Москвы. В случае когда рыночная стоимость ниже той, что рассчитывалась по нормативам, различие было не столь значительным — примерно 40-50%. Этот вариант характерен для зданий производственного назначения или "незавершенки" с низкой степенью готовности, расположенной в регионах.
Коммерческая оценка как способ ухода от налогов
Различие рыночной и "коэффициентной" стоимости многие предприятия использовали в своих интересах. Как рассказали специалисты РАИН-АПРАЙС, клиентов, заказывавших оценку, можно было разделить на две категории. Одни (владевшие малоценными с коммерческой точки зрения объектами) определяли при переоценке рыночную стоимость имущества с целью снижения налогов. Другие (как правило, это предприятия, обладающие дорогой недвижимостью в центре Москвы), напротив, заказывали оценку рыночной стоимости с целью внесения имущества в уставный капитал по возможно более высокой цене. Однако до проведения расчетов невозможно сказать, какая из оценок (рыночная или "коэффициентная") даст больший результат, а клиенты не хотели оплачивать работы в том случае, если результат их не удовлетворит. Поэтому оценщикам приходилось разбивать работу на два этапа. На первом проводилась экспресс-оценка. Если ее результаты удовлетворяли клиента, он заказывал развернутый отчет. Если же рыночная цена оказывалась, по мнению клиента, слишком низкой или, напротив, слишком высокой, он платил лишь за экспресс-оценку.
В ходе круглого стола по итогам переоценки прозвучала мысль о том, что различия между рыночной ценой и ценой, рассчитанной на основе коэффициентов Госкомстата, могли бы быть еще большими. Дело в том, что постановление о переоценке разрешало рассчитывать на основе рыночных цен только полную восстановительную стоимость, то есть стоимость приобретения в современных условиях новых основных фондов, аналогичных оцениваемым. А вот определение остаточной стоимости должно было производиться с учетом степени износа, определяемой по бухгалтерским документам. Но, как отмечают оценщики, бухгалтерская отчетность отражает лишь физическое устаревание объекта, а экономический и функциональный износ в ней почти не отражается. Поэтому реальная степень износа объекта обычно оказывается выше.
О перспективах переоценки можно сказать следующее. Прежде всего, госструктуры намерены активнее привлекать к этому процессу независимых оценщиков. Опыт этого года показал, что на проведение переоценки нужно выделять значительно больше времени, и, судя по настрою участников обсуждения в ТПП, в следующий раз это будет учтено. Об этом свидетельствует и тот факт, что РОО и Госкомстат уже приступили к разработке методических рекомендаций к следующей переоценке. Кроме того, по мнению участников круглого стола, введенная технология оценки рыночной стоимости с определением износа по бухгалтерской документации недоработана. Поэтому следующим шагом в развитии процесса переоценки, возможно, станет определение реального износа.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ