Нынешняя экономическая ситуация в России характеризуется, с одной стороны, активным спросом на инвестиционные ресурсы, а с другой — высокой доходностью кредитных операций. Поэтому банки в большинстве случаев не намерены ограничивать круг заемщиков только своими клиентами. Однако расширение масштабов кредитования в условиях нехватки оборотных средств у большинства предприятий и массовых неплатежей сопряжено для банков с большим риском невыполнения условий кредитных договоров.
Разрешение этого противоречия возможно на основе ипотечного кредитования, которое в большинстве развитых стран является полем деятельности соответствующих небанковских структур. В России такие структуры пока только создаются, и их первые шаги весьма интересны с точки зрения возникновения новой сферы приложения сил риэлтеров. В прошлом году Российское агентство инвестиций и недвижимости (РАИН) разработало методику обеспечения возвратности кредитов, выданных под залог недвижимости, а в ноябре 1994 года приступило к ее реализации на практике. Сегодня уже можно говорить о первых результатах.
Риэлтеры помогают банкам избавиться от заложенной недвижимости
В схеме, разработанной специалистами РАИН, участвует несколько структур — банк, собственник недвижимости, само агентство, а также два его специализированных дочерних предприятия — РАИН-АПРАЙС, занимающееся оценкой объектов недвижимости, и РАИН-ГАРАНТ, осуществляющее в рамках проекта необходимые операции по страхованию.
Взаимодействие участников проекта происходит следующим образом. Собственник недвижимости обращается в банк за кредитом. Банк направляет собственника в РАИН-АПРАЙС для оценки недвижимости, при проведении которой определяется не только рыночная стоимость объекта, но и два дополнительных показателя: ликвидный срок (максимальный срок реализации объекта) и ликвидная стоимость объекта (сумма, которая может быть получена при его реализации в течение ликвидного срока). Последний показатель используется банком при определении максимального размер кредита: объем выданных средств вместе с предполагаемыми издержками за время кредитования и в последующий ликвидный срок не может превышать ликвидной стоимости объекта.
Следует отметить, что разница между рыночной и ликвидной ценой напрямую зависит от типа объекта недвижимости. Для ликвидных объектов вроде квартир ликвидная стоимость составляет около 90% от рыночной, в случае же "тяжелых" объектов (крупной дорогой недвижимости) рыночная цена может превышать ликвидную вдвое.
После определения размера кредита собственник заключает с банком договор залога, а объект недвижимости страхуется. Параллельно заключается трехсторонний договор поручения между банком, собственником и РАИН, согласно которому в случае невозврата кредита агентство получает исключительное право на реализацию объекта, обязуясь продать его в течение ликвидного срока. РАИН обязуется приобрести недвижимость в свою собственность по ликвидной стоимости, если по истечении ликвидного срока продать ее не удалось. В случае реализации объекта банку возвращается сумма в размере его претензий по кредитному договору, РАИН получает премиальные, а оставшаяся сумма переводится на счет собственника.
Препятствия объективные и субъективные
Сегодня по вышеописанной схеме РАИН работает с банками "Менатеп", "Столичный банк сбережений", "Сбербанк", "Тверьуниверсалбанк", "Империал", "Возрождение". Как показал опыт работы агентства, эта схема действительно способна снизить риск банков по кредитованию клиентов под залог недвижимости. В то же время возникают и определенные проблемы — в основном субъективного характера. Дело в том, что многие владельцы недвижимости (особенно крупных объектов стоимостью в несколько миллионов долларов) психологически не готовы расплачиваться своей собственностью при невыполнении обязательств по кредиту. В результате не возвращающие кредит собственники начинают вести себя некорректно. Вместо того чтобы способствовать быстрой продаже объекта по максимально возможной цене, они начинают чинить РАИН всяческие препятствия: отзывают доверенность на право продажи, ограничивают доступ потенциальных покупателей к объекту и даже пытаются продать недвижимость в обход агентства. Из-за отказа собственника заключить соглашение с залогодержателем об удовлетворении требований последнего за счет заложенного имущества без обращения в суд приходится прибегать к судебным разбирательствам. А это затягивает процесс продажи объекта и увеличивает сумму претензий банка по кредитному договору за счет набегающих процентов.
Возможно также возникновение объективных проблем, связанных с реализацией объектов недвижимости. Как сообщили сотрудники РАИН, пока эти проблемы удается решать. Однако неразвитость многих секторов рынка недвижимости значительно сокращает число объектов, способных быть предметами залога. Поэтому чаще всего кредиты выдаются под залог таких объектов, как квартиры, а также небольшие магазины и офисные помещения в центре Москвы. Однако в практике агентства были случаи заключения договоров поручения и на более крупные объекты, например, промышленные предприятия, складские помещения. Как отметили специалисты агентства, довольно часто банки присылают владельцев коттеджей, желающих их заложить. Но в большинстве случаев владельцев этого типа недвижимости, особенно в случае недостроенных домов, приходится огорчать отказом — коттеджи сегодня в большинстве своем товар практически неликвидный. Что же касается, например, баз отдыха, то все зависит от их местоположения: чем ближе к Москве, тем больше шансов получить кредит.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ