В течение всего времени существования московского рынка недвижимости нежилые объекты, в особенности крупные (отдельно стоящие здания, помещения общей площадью более 500 м2) оставались наименее освоенными. Однако сегодня уже можно говорить о том, что этот сегмент рынка формируется, и в ближайшее время, с активизацией выкупа приватизируемых объектов, можно ожидать оживления вторичного рынка крупной недвижимости в Москве.
Медленное развитие рынка крупных нежилых объектов в Москве по сравнению, скажем, с квартирным рынком объясняется причинами вполне объективными. Во-первых, необходимо учитывать, что приватизировать нежилые помещения намного сложнее, чем квартиры, а потому потребовалось гораздо больше времени на создание полноценного механизма приватизации. Этот механизм определяет взаимодействие различных структур, участвующих в приватизации (трудовые коллективы, префектуры, Москомимущество, Фонд имущества г. Москвы, Госкомимущество, БТИ и др.).
Во-вторых, большинству трудовых коллективов, арендующих приватизируемую недвижимость, просто не хватает средств выкупить ее в надлежащие сроки, хотя для них установлены значительные льготы: цена выкупа 1 м2 составляет $100-300. Поэтому сейчас доля выкупленных (а значит, потенциально попадающих на рынок) объектов составляет менее 10%, в то время как доля приватизированных квартир — около 50%. Но даже выкупленный нежилой объект далеко не всегда полноценно участвует в становлении вторичного рынка "нежилья". Связано это прежде всего с невозможностью продавать объект в течение какого-то времени после выкупа согласно плану приватизации либо с тем, что нельзя перепрофилировать объекты социально-бытового назначения, что значительно снижает их ликвидность.
В результате сегодня на рынке московской нежилой недвижимости крайне мало полноценных приватизированных крупных объектов, готовых к обычной продаже в собственность, то есть путем заключения нотариального договора. Из-за юридической сложности проведения операций с такой недвижимостью на рынке сейчас практически нет компаний, которые специализировались бы на таком бизнесе. Пожалуй, единственной компаний, активно работающей с крупной нежилой недвижимостью в Москве (по данным Ъ), является финансово-промышленная корпорация РЕСКОР. Как показал опрос других риэлтерских структур, они либо боятся заниматься этой деятельностью в силу юридической неподготовленности, либо не имеют достаточных финансовых ресурсов (по мнению президента РЕСКОР Сергея Лупашко, работа фирмы на рынке таких помещений требует денежного запаса в размере около $1 млн).
Однако спрос на крупные нежилые помещения в Москве, в первую очередь со стороны банковских структур и торговых компаний, существует. И по ряду позиций существенно превышает предложение. Цены на такие помещения на вторичном рынке пока только формируются, но что на них влияет, уже понятно. Одним из главных ориентиров являются цены выкупа на первичном рынке. Сегодняшние минимальные цены первичного рынка на объекты крупной нежилой недвижимости в центре Москвы составляют порядка $1500 за 1 м2 площади и снижаются до $500 за метр в отдаленных районах.
На вторичном рынке стоимость неотремонтированных объектов колеблется в пределах $2-3 тыс. за 1 м2 в центре Москвы и $1,5-2 тыс. за пределами Садового кольца. Стоимость объектов на окраинах может опускаться и до $800-1000 за метр. Так, стоимость нежилых помещений в новостройках колеблется в районе $1000 за 1 м2, а в Беляево составляет всего-навсего $800.
Как и в любом из других секторов рынка недвижимости Москвы, стоимость крупных нежилых объектов может значительно меняться под влиянием целого ряда дополнительных ценообразующих факторов. По мнению специалистов РЕСКОР, наибольшее влияние на стоимость объекта способно оказать состояние помещения и коммуникаций. К примеру, проведенный евроремонт способен увеличить стоимость объекта почти вдвое — до $4-5 тыс. для помещений в пределах Садового кольца. Приблизительно на 50% увеличивает стоимость нежилой недвижимости и близость к основным транспортным развязкам и так называемая "бойкость" места. Еще 20-30% к базовой цене прибавляется в том случае, если его парадные двери выходят на крупную магистраль. Может увеличить цену и расположение объекта в экологически чистом месте (хотя, по мнению наблюдателей, этот фактор имеет для покупателя чисто психологическое значение). Зато значительный метраж помещения (как правило, речь идет об объектах общей площадью более 5000 м2) способен снизить стоимость квадратного метра процентов на 10%. На те же 10% может повысить цену наличие рядом с объектом автомобильной стоянки. То же самое можно сказать и о таких дополнительных факторах, как обустроенность прилегающей территории и наличие дополнительных телефонных линий.
И все же, хотя сделки по купле-продаже крупной нежилой недвижимости в Москве уже проводятся, этот рынок пока находится в стадии становления. Цены предложения колеблются от $300-500 до $3-4 тыс. за 1 м2. Такой значительный разброс обусловлен разными способами первичной приватизации. Цены спроса составляют $1-2 тыс. за метр. Реально зарегистрированы сделки по цене от $1750 до $2500 за 1 м2.
Что же касается совершенствования юридической базы, то можно отметить, что существует ряд программ по ускорению первичной приватизации, способствующих выдвижению на вторичный рынок "нежилья" ряда новых объектов. Однако пока полностью не отработан механизм, неясен объем таких операций, и следовательно, неизвестно, смогут ли они влиять на ценообразование на рынке нежилых помещений в Москве.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ