Схемы кредитования под залог недвижимости долгое время не приживались на российском рынке. Одной из главных причин было отсутствие механизма отчуждения заложенного имущества в случае невозврата денег. Поэтому выдача кредита обычно подкреплялась заключением договора купли-продажи закладываемого имущества между заемщиком и кредитором. В прошлом году начали использоваться схемы залога без продажи объекта, а сегодня уже есть прецеденты реализации заложенной недвижимости на судебных торгах, что свидетельствует о наличии жизнеспособного механизма отчуждения имущества. Тем не менее банки-кредиторы все же предпочитают иметь гаранта (обычно его роль играет риэлтерская фирма), который выкупит объект (или найдет покупателя) при невозврате кредита.
Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводиться в России в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи закладываемой недвижимости заемщиком кредитору. При возврате кредита договор купли-продажи расторгался. С тех пор предпринимались многочисленные попытки модифицировать эту схему и приблизить ее к западному стандарту кредитования под залог недвижимости. Однако это удавалось плохо. Основным препятствием являлось отсутствие у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он получит объект в собственность и сможет реализовать его, вернув таким образом затраченные средства. При использовании в качестве залога жилых квартир добавлялось еще одно препятствие — институт прописки.
К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продаж объектов недвижимости, можно отнести годичную практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Напомним, что для получения гарантий отчуждения квартиры у заемщика по суду сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что если человек не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жилье на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка на его обслуживание. В этом случае закон о залоге не вступал в противоречие с Конституцией, гарантирующей каждому право на жилище.
Появившиеся в России оценщики недвижимости, обучившиеся западным методикам оценки, попытались включиться в процесс кредитования под залог недвижимости. Однако занять свою нишу на рынке независимым оценщикам не особенно удавалось, поскольку их заключение о стоимости объекта являлось хоть и необходимым, но явно недостаточным условием для получения кредита. Большинство банков отказывалось принимать эти оценки и считать их основанием для выдачи кредитов. Не потому, что они были сделаны непрофессионально, а из-за отсутствия гарантий продажи объекта по названной оценщиком цене.
Тогда в процесс ипотечного кредитования включились риэлтерские компании, многие из которых к этому времени успели обучить своих специалистов и открыть отделы по оценке недвижимости. Преимущество риэлтеров перед независимыми оценщиками состоит в том, что они соединяют умение оценивать с умением продавать недвижимость и могут дать банку гарантию выкупа объекта в случае невозврата кредита. А под оценку с гарантией выкупа банки охотно соглашаются кредитовать владельца недвижимости. И в этом случае уже незачем требовать переведения объекта в собственность банка.
Правда, гарантии выкупа риэлтеры дают далеко не на всю оцениваемую ими недвижимость. Во-первых, для этого она должна быть ликвидной. Во-вторых — не слишком дорогой, чтобы оборотных средств риэлтера хватило на ее выкуп. Наиболее подходящими в этом смысле являются, конечно же, квартиры, относящиеся к самым ликвидным объектам недвижимости.
Следует сказать еще несколько слов о существующем сегодня механизме отчуждения заложенного имущества. Примечательно, что эта процедура в апреле была впервые реализована на практике в полном соответствии с действующим законодательством — в Пресненском муниципальном народном суде прошли торги по продаже заложенной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла в собственность одного из двух участников торгов — риэлтерской компании "Вавилон".
Как сообщили сотрудники компании, им удалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Впрочем, потраченные на это силы с лихвой компенсировались тем, что квартира была куплена примерно за 80% ее реальной рыночной цены. После этого случая компания, имеющая собственный отдел оценки и эпизодически сотрудничавшая с рядом банков в области кредитования под залог недвижимости, решила целенаправленно заняться оценкой недвижимости с выдачей гарантий.
Отношения между банком и компанией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимости с просьбой выдать ему кредит под залог, сотрудники банка направляют его в "Вавилон", где объект оценивают, а также проверяют права собственности на него. Если компания уверена, что сможет выкупить этот объект и быстро перепродать его при невозврате кредита, она подписывает с банком договор гарантии, согласно которому обязуется в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту принять участие в судебных торгах по продаже заложенного имущества.
Эта схема привлекательна для компании тем, что позволяет выкупить объект за 70-80% его рыночной стоимости. Банк, участвующий в этой схеме, получает гарантию возврата своих средств, а владелец недвижимости — кредит, не расставаясь при этом со своей собственностью.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ