Инвестору, выбравшему недвижимость в качестве объекта вложений, на первом этапе непросто обойтись без квалифицированных специалистов, выполняющих функции заказчика. Там, где заказчик владеет информацией не об одном объекте, а о целом территориальном комплексе, развивающемся в русле единой концепции, инвестор получает существенные преимущества. Сегодня в Москве существует несколько проработанных программ комплексного развития территорий; к ним относится и концепция развития Якиманки, созданная АО "Корпорация развития территорий". Интерес Ъ именно к этой программе вызван в первую очередь открытием на этой неделе Третьяковской галереи и началом реализации нескольких крупных инвестиционных проектов на Якиманке.
Единый заказчик выгоден и городу, и инвесторам
Якиманка относится к числу старейших и в то же время хорошо сохранившихся районов Москвы. За годы советской власти ее историческая застройка пострадала незначительно: в основном можно говорить о точечных уничтожениях ряда объектов и возведении громоздких конструкций, не вписывающихся в архитектурный облик малоэтажной застройки района. Таким образом, задача воссоздания Якиманки сводится в основном к сглаживанию диссонансов. Работу по созданию единой концепции развития Якиманки начало АО "Корпорация развития территорий" (КРТ), созданное в 1991 г. Программа должна была учесть интересы всех обитателей Якиманки, от жителей подлежащих реконструкции домов до многочисленных фирм-арендаторов, а также предприятий, подлежащих выводу из города (первоначально их было 25). Были определены объекты инвестиций и условия инвестиционных контрактов.
Специалисты корпорации разработали единую архитектурно-планировочную концепцию застройки, провели функциональное зонирование территории. Сегодня в Москве информация об объектах недвижимости и их собственниках рассредоточена в различных ведомствах и практически недоступна для инвестора. Поэтому несомненной удачей КРТ можно считать создание системы территориального кадастра, объединяющего различные базы данных в пределах одной территории.
В процессе создания кадастра были проведены специальные историко-архитектурные исследования, позволившие определить естественные границы земельных участков. Этот процесс получил название парцелляции. Исторически основой развития каждого участка было домовладение, объединяющее несколько домов в единый имущественный комплекс. За годы советской власти система домовладений была грубо нарушена; в последние годы определение границ участков проводилось субъективно, принцип целесообразности совершенно игнорировался. Это нередко оборачивалось материальными потерями для тех, кто взял здание на реконструкцию или приобрел в собственность, приводило к территориальным конфликтам. КРТ намерена решить эти проблемы с помощью договоров о долевом владении (пользовании) земельными участками, в которых будут отражены требования ко всем собственникам участка.
Преимущества, которые дает как городу, так и инвесторам единая концепция развития территории, переоценить трудно. Во-первых, инвестор, приходящий сегодня на территорию Якиманки, получает полную информацию об объекте и усложняющих реализацию инвестиционного проекта обязательствах. Часто бывает, что уже после заключения инвестиционного контракта инвестор узнает о том, что ему нужно переложить километры коммуникаций — а это может в 1,5-2 раза увеличить затраты. Если же существует полная картина развития территории, инвестор может заранее подсчитать все затраты по проекту.
Во-вторых, по большинству объектов Якиманки, нуждающихся в реконструкции, уже проведены подготовительные работы, например, утверждено градостроительное задание, определены границы участка, начато проектирование. Таким образом, когда инвестор приходит на объект, он просто оплачивает уже проделанные работы и начинает не с нуля, что позволяет существенно сократить инвестиционный цикл. В-третьих, за счет того, что КРТ является заказчиком почти по 90% инвестиционных проектов, начатых на территории Якиманки, ей удается значительно сократить расходы инвесторов на получение различных согласований: оптом дешевле. В-четвертых, параллельно с выполнением функций заказчика корпорация занимается выводом промышленных предприятий с территории Якиманки (6 предприятий уже выведено, а еще с 15 согласован план мероприятий по выводу). Так что пока инвестор занимается своим объектом, окружающая застройка облагораживается, что повышает ценность объекта. И наконец, КРТ берет на себя решение проблемы переселения арендаторов и жителей из подлежащих реконструкции домов. Это удается сделать опять-таки благодаря наличию полной информации о ходе реконструкции на всей территории.
Преимущества наличия у территории единого координатора, действующего совместно с местными органами управления, ощущают не только инвесторы, но и город. Если по каким-то причинам инвестор не может финансировать проект, то во время поиска нового инвестора работы на объекте продолжаются. Их оплачивает КРТ. Когда же новый инвестор находится, он возмещает эту сумму и берет объект с уже частично выполненными работами.
Разработка концепции была проведена на средства КРТ, а в качестве компенсации город предоставил корпорации два земельных участка без муниципальной нагрузки.
"Третьяковка" дает импульс развитию всей Якиманки
На прошедшей неделе на территории Якиманки произошло несколько важных событий, которые, несомненно, способны повлиять на дальнейший ход инвестиционного процесса. 3 апреля прошла церемония закладки первого камня Дома немецкой экономики, в котором разместится московское представительство Объединения торгово-промышленных палат Германии, представляющее интересы 800 немецких фирм, действующих на российской территории, а также офис Berliner Bank AG. Строительство этого здания способно существенно изменить инвестиционный климат на территории округа за счет притока немецких инвестиций. О важности мероприятия свидетельствовал и статус приглашенных: мэр Москвы Юрий Лужков, член правления Berliner Bank AG Барон Кристоф фон Хаммерштайн-Локстен, президент объединения торгово-промышленных палат Германии Ханс Петер Штиль. Техническое сопровождение проектирования и строительства Дома будет осуществлять КРТ. Подрядчик по строительству — австрийская фирма "Макулан Интернациональ".
Другим важным событием этой неделе стало открытие после реконструкции государственной Третьяковской галереи, которое не оставило равнодушными не только поклонников изобразительного искусства, но и московских застройщиков. Поэтому открытие музея совпало с началом осуществления двух инвестиционных проектов напротив "Третьяковки" — строительства двух офисно-жилых комплексов на Кадашевской набережной и в Кадашевском переулке, которое осуществляет группа "Пеликан".
За то время, пока один из крупнейших в Москве культурных центров реконструировался, московские девелоперы оценили перспективы дальнейшего развития "третьяковской" территории. Во-первых, само по себе это место в Москве является очень престижным. Большой поток туристов делает чрезвычайно выгодным строительство здесь торговых площадей и различного рода культурно-развлекательных центров. Поэтому проекты комплексов на "Кадашевке", застройщиком по которым выступает группа "Пеликан", предусматривают строительство различных типов площадей — жилых, офисных, торговых и развлекательных, которые будут "работать" на зону Третьяковской галереи. Функции заказчика по этому проекту выполняет КРТ.
Общая площадь комплекса в 1-м Кадашевском переулке составляет порядка 10 400 м2. Из них 5000 м2 приходится на реконструированное здание, являющейся памятником архитектуры, а остальное — на новое строительство. Комплекс будет включать жилые, офисные, торговые площади, а также рестораны и подземные гаражи. Жилье и офисы по окончании строительства будут продаваться, а оставшиеся — совместно эксплуатироваться всеми участниками проекта. Второй комплекс, который расположится с другой стороны Третьяковской галереи, на Кадашевской набережной, будет несколько больше по площади — порядка 17 200 м2. На жилье придется 3100 м2, на офисы — 4000 м2, площадь торговых помещений составит 5500 м2.
Объем инвестиций в оба комплекса оценивается в $55 млн. Финансирование проекта осуществляется по смешанной кредитно-долевой схеме. По словам специалистов компании-застройщика, на реализацию проекта уже затрачены большие собственные средства компании, но предполагается привлечь и кредитные ресурсы различных сторонних инвесторов — как российских, так и иностранных. Многие российские банки уже готовы принять участие в этом проекте. По оценкам экспертов Ъ, проект скорее всего действительно будет коммерчески успешным благодаря все тому же удачному местоположению. Окончание строительства комплексов, как и большинства сегодняшних московских строек, намечено на 1997 год — к 850-летию Москвы.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ