Самым важным событием на рынке нежилых помещений за минувшие два месяца нового года, пожалуй, можно считать выход постановления правительства Москвы #81, которое является очередным шагом к систематизации управления недвижимостью в Москве. Новое постановление значительно расширяет полномочия префектур, которые получили дополнительные права как во взаимоотношениях с арендаторами и инвесторами, так и с территориальными агентствами Москомимущества.
За прошедшие два месяца на рынке муниципальных нежилых помещений в Москве не произошло заметных изменений цен, спроса и предложения. А вот законотворческая деятельность московских властей в этой области заслуживает самого пристального внимания. Недавно был принят новый документ — постановление правительства Москвы #81, — который может кардинальным образом изменить ситуацию с управлением муниципальной недвижимостью.
По мнению московских властей, система управления недвижимостью на территории города излишне монополизирована и требует частичной децентрализации. Постановление существенно расширяет полномочия по управлению недвижимостью территориальных органов власти, и в первую очередь префектур. Так, им разрешено понижать ставки арендных платежей для арендаторов, осуществляющих капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых площадей. Кроме того, в отдельных случаях префектуры вправе принимать распоряжения по предоставлению нежилых площадей в аренду или оперативное управление и устанавливать размер арендной платы.
Любопытно в принятом документе следующее уже давно ожидавшееся инвесторами положение: префектам административных округов разрешено передавать в собственность инвесторам причитающуюся им в соответствии с контрактом долю недвижимого имущества до полного завершения строительных работ под гарантии банков. Как известно, срок, в течение которого сегодня оформляется собственность инвестора на объект, составляет не менее 3 месяцев с момента завершения строительных работ. Оформление собственности еще на этапе строительства позволит инвесторам ускорить реализацию готовых площадей, получать банковские кредиты под залог строящегося объекта; облегчится и привлечение новых инвесторов.
Кроме того, в инвестиционные контракты будут вноситься условия, в соответствии с которыми при уклонении арендатора или инвестора от выполнения взятых на себя обязательств (например, если нежилые помещения определенное время не используются по прямому назначению) договор аренды или инвестиционный контракт будет расторгаться.
В соответствии с новым постановлением, самым любопытным образом должны будут складываться взаимоотношения префектуры и территориального агентства, расположенных в одном и том же округе. "Децентрализацию" деятельности Москомимущества на рынке недвижимости предполагается осуществить путем назначения директора территориальных агентств Москомимущества на должность заместителя префекта округа. О последствиях такого решения пока не берутся судить даже специалисты, однако бытует мнение, что с реализацией этого положения окончательное решение вопросов управления недвижимостью будет за префектурами, тогда как территориальные агентства потеряют свою самостоятельность и будут подчинены интересам местных органов власти.
Так что пока Москомимущество и его территориальные агентства заняты осмыслением нового распоряжения и никаких конкретных шагов не предпринимают. В основном работа по-прежнему сосредоточена на конкурсах и аукционах, а также перерегистрации договоров аренды. Однако такие жесткие меры, как выселение злостных нарушителей, пока остается не по силам сотрудникам террагентств — как показала практика, без силовых структур здесь не обойтись.
Что же касается перерегистрации заключенных ранее договоров аренды, то, в соответствии с тем же самым 81-м постановлением правительства Москвы, арендаторам и субарендаторам, нелегально занимающим муниципальное площади, больше не будет предоставляться преимущественное право перезаключения договоров аренды и субаренды. То есть комитет сам вправе решить, оставлять ему данного арендатора и перезаключить с ним договор аренды либо распорядиться помещением по-другому.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА