Не исключено, что в ближайшее время аренда земельных участков в Санкт-Петербурге подорожает в восемь раз. О необходимости повышения арендной платы в качестве компенсации за неудачи при продаже участков заявлял еще местный фонд имущества (см. Ъ от 18 февраля). О том, что подобная мера сейчас рассматривается в мэрии, свидетельствует опубликованная 22 февраля статья главного специалиста комитета по земельным ресурсам и землеустройству Владимира Зубарева "Парадоксы земельной ренты в Петербурге". Многие расценили эту публикацию как подготовку общественного мнения к повышению арендной платы. Между тем общественное мнение уже довольно давно и регулярно бомбардируется лозунгом: "Повысим рентные платежи — избежим налоговых потерь!"
Программа продажи муниципальной недвижимости, записанная в проекте бюджета 1995 года доходной статьей, фактически провалилась. Вынужденные продлевать договоры на аренду земельных участков чиновники мэрии задумались о том, как увеличить арендную плату. В прошлом году она уже была повышена и дифференцирована по 15 зонам градостроительной ценности. Сегодня, проведя анализ средних ставок аренды в пяти районах города, землеустроители пришли к выводу, что город теряет с каждого квадратного метра от 1112 до 3120 рублей. Хотя, как заявляют официальные лица, "отсутствие развитого рынка недвижимости не позволяет выявить реальную рыночную цену земли", мэрия претендует на знание способов, позволяющих к рыночной цене максимально приблизиться.
Предлагаемая формула расчета проста: годовая плата равна произведению нормативной цены земли на процентную ставку (коэффициент капитализации). И если сегодня средняя годовая ставка составляет 7-11% от нормативной цены земли, то это совершенно неправильно, считает Владимир Зубарев. В 1995 году она должна быть не ниже 25-30%. Зубарев ссылается на свои расчеты, в статье не приведенные, но почему именно 25-30% являются более точной цифрой, остается непонятно. Заявлено лишь, что процентная ставка должна учитывать "финансовые, производственные, градостроительные, транспортные и иные факторы, влияющие на величину ренты".
Вообще, повышение ставок мотивируется тонко: только собственник знает, как эффективнее использовать землю; нынешние затраты собственника на содержание и расширенное воспроизводство участка не обеспечиваются уровнем арендной платы. Следовательно, плата должна быть повышена. При всей благости намерений исполнительной власти (более полное собирание налогов, снижение дефицита бюджета, etc.) вызывает сомнение тот факт, что на практике в роли собственника или управляющего собственностью выступает как раз она. Ее опыт эффективного использования собственности, скажем так, довольно противоречив.
Публикация статьи — нетрадиционный ход городских властей. Прежде о готовящихся (или даже уже принятых) судьбоносных решениях открыто объявляли высокопоставленные чиновники — как правило первые лица комитетов. Вероятно, вопрос о повышении арендной платы еще не решен окончательно, и мэрия проводит разведку боем. Плательщик будет томиться в беспокойном ожидании, но есть шанс, что в результате все произойдет как-то по-другому, и арендная плата будет, например, вовсе отменена. У мэрии, в свою очередь, есть путь к отступлению: она сможет заявить, что Зубарев опубликовал личные теоретические изыскания.
Если же соответствующее распоряжение уже готово, то недовольные из числа законодателей и просто плательщиков смогут, пожалуй, повлиять только на кратность подорожания аренды: не в 8 раз, так в 7. Тем более что повышение арендной платы вполне соответствует прошлогодним заявлениям первых лиц мэрии о необходимости радикально изменить структуру налоговых платежей. В идеале мэрия хотела бы довести долю ренты до 40%, как это сделано во многих крупных городах мира. В городском правительстве справедливо полагают, что плательщику уйти от земельного налога и арендной платы значительно труднее, чем от налога на прибыль.
Возможно, окончательно решение этого вопроса станет известно завтра, когда городской парламент начнет рассмотрение бюджета в первом чтении. Учитывая, что у мэрии с формированием доходных статей проблемы, можно предположить: в игре с депутатами повышение арендной платы будет использовано в качестве козырной карты.
АНДРЕЙ Ъ-СИНИЦЫН