Почти два года участники рынка недвижимости ждут выхода закона "Об ипотеке", который, как надеются многие, даст старт цивилизованной работе в области залоговых операций с недвижимостью. И хотя ожидание явно затянулось, оно не было пустым: предпринимались попытки выдачи ипотечных кредитов в условиях действующего законодательства. Кто-то шел в обход законов и работал по схемам, предполагающим продажу объекта недвижимости заемщиком кредитору. Кто-то после недолгой практики решил отказаться от этой деятельности и подождать до выхода закона. Но был и третий путь, который основывался на использования механизмов действующего законодательства и работе по схемам, максимально приближенным к западному стандарту ипотеки. Сегодня, когда Ъ решил вновь обратиться к теме кредитования под залог недвижимости, выяснилось, что мнения участников этого рынка относительно необходимости немедленного принятия закона об ипотеке разделились. Структуры, пошедшие по первым двум дорогам, выступают за неотлагательное принятие закона. А те, кто сумел использовать в своей работе уже существующие законодательные акты, считают, что для принятия нормально работающего закона время еще не пришло.
Первыми выдачу кредитов под залог недвижимости начали практиковать риэлтерские структуры при участии коммерческих банков. Впоследствии некоторые банки стали проводить ипотечные операции самостоятельно, без участия риэлтеров, но суть их при этом не менялась. Отношения с клиентом строились по простой схеме: владелец недвижимости (дачи, коттеджа, но чаще всего — квартиры) обращался в риэлтерскую фирму с просьбой выдать кредит под ее залог. Ему объясняли, что для получения денег нужно выписаться из квартиры и заключить с фирмой договор купли-продажи на объект недвижимости. В случае своевременного погашения кредита и процентов по нему договор купли-продажи расторгался и клиент вновь становился собственником недвижимости. При задержке выплат объект оставался в собственности кредитора. Обычно кредит выдавался на сумму в 60-80% от рыночной стоимости объекта недвижимости на срок от 1 месяца до 1 года под 5-10% в месяц.
Нетрудно понять, что работа строилась по такой кабальной для клиента схеме вовсе не от хорошей жизни: кредитор пытался получить надежные гарантии возврата выданных средств. Практически все кредитные учреждения, оправдывая сложившуюся практику, ссылались на невозможность цивилизованной работы при существовании института прописки и отсутствии механизма отчуждения заложенной недвижимости в случае невозврата кредита. Заемщика между тем ставили в бесправное положение. В случае малейшей задержки в выплате процентов человек мог лишиться квартиры и в большинстве случаев уже не имел шансов ее вернуть (если квартира оформлялась не на юридическое, а на физическое лицо — сотрудника кредитующей организации). Но и у кредитора при работе по этой схеме положение было небезопасным. Если клиенту, не вернувшему занятые деньги, удавалось на суде доказать, что сделка купли-продажи прикрывала другую сделку, а именно залоговую, договор купли-продажи признавался недействительным и заемщик благополучно получал назад свою квартиру, при этом не возвратив деньги кредитору.
В такой ситуации многие организации предпочли просто-напросто отказаться от работы на этом рынке до принятия закона об ипотеке. Кто-то продолжал работать по-старинке. Но, оказывается, можно было пойти по третьему пути, который предполагал применение совершенно иной схемы, максимально приближенной к западному стандарту ипотечных операций. Одним из наглядных примеров является годичная практика проведения подобных операций Фора-банком. Председатель правления Фора-банка Александр Синельников считает, что при умелом использовании действующих, пусть далеко не совершенных законов (прежде всего Закона о залоге), можно работать в области ипотечного кредитования достаточно надежно и эффективно.
Дело в том, что доставшееся нам в наследство от социализма законодательство традиционно ставило интересы государства выше интересов граждан; при этом существовал отлаженный механизм правовой защиты этих интересов, в основном носивший конфискационный характер. Новые российские законы о собственности и залоге по сути внесли в систему социалистических законов единственное изменение: пользоваться механизмами защиты прав получили возможность новые субъекты — физические и юридические лица, являющиеся собственниками имущества. Так, "Инструкция об исполнительном производстве", утвержденная Минюстом СССР 15.11.85 и действующая в настоящее время, предоставляет жесткий, эффективный механизм отчуждения имущества по удовлетворенным судами искам. И эту инструкцию можно использовать сегодня для отчуждения заложенной недвижимости.
Фора-банк ведет операции на рынке ипотечного кредитования более года (по аналогичной схеме работает и Кубанский залоговый банк). Кредиты оформляются по классической форме договора займа-залога без выписки собственника и членов его семьи из занимаемой квартиры. Сотрудники банка совместно с Кафедрой гражданского права МГУ разработали пакет документов, определяющих права и обязанности банка и заемщика на всех этапах действия договора займа-залога, включая обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество как в добровольном, так и в принудительном порядке. И этот пакет документов прошел проверку более чем на 2 сотнях заемщиков. В частности, схема Фора-банка позволяет преодолеть трудность, с которой столкнулись все структуры, работающие на этом рынке — проблему выписки клиента из квартиры на другую жилплощадь в случае невозврата кредита или невыплаты процентов. Схема предполагает выдачу кредита лишь на 50% от рыночной стоимости объекта недвижимости. В случае невозврата кредита банк уведомляет сотрудничающие с ними риэлтерские фирмы о необходимости приобретения жилья для заемщика на сумму разницы между рыночной стоимостью объекта и размером долга заемщика. И на эту жилплощадь выписывается недобросовестный заемщик (добровольно или по решению суда).
По мнению г-на Синельникова, сложность применяемой технологии заключается только в преодолении стандартного мышления работников суда, так как в законодательном плане сама процедура хорошо отлажена и в настоящее время исполняется в разумные сроки без обязательного участия в процессе самого заемщика. Основным недостатком оформления договоров займа с залогом жилых помещений является невозможность точной оценки сроков обращения взыскания на заложенное имущество и дальнейшей его реализации на судебных торгах. Это приводит банк к необходимости создавать дополнительные неработающие резервы, что снижает доходность ипотечного кредитования.
Разумеется, принятие нормального Закона об ипотеке, создающего простой и понятный механизм осуществления прав кредиторов и заемщиков, могло бы значительно способствовать развитию ипотеки в России. Но, по мнению юристов банка, вызывает сомнения готовность законодателей заложить действительно цивилизованные нормы правоотношений. Одним из подтверждений этому служит недавно принятая 1-я часть Гражданского кодекса РФ — для создания реально работающего закона об ипотеке потребуется отменить или дополнить более 20 статей. Принятие же половинчатого закона в сегодняшних условиях лишь ухудшит ситуацию в области ипотечных операций.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ