«Жилье само по себе не решает проблем трудоустройства»

Качество благоустройства придомовых территорий новых жилкомплексов и общественных пространств напрямую влияет на восприятие региона его жителями и гостями. А получить финансирование в том числе и на такие новые проекты поможет стратегический мастер-план, который может быть разработан для Воронежской агломерации. Чем такой документ отличается от других градостроительных документов и что еще делается для развития региона, в том числе для сдерживания оттока людей в Воронеж, Business Guide рассказал областной министр архитектуры и градостроительства Андрей Еренков.

Business Guide: Недавнее решение Верховного суда об отмене генплана Воронежа как-то существенно повлияет на развитие города?

Андрей Еренков: Этим решением генеральный план городского округа город Воронеж на 2021–2041 годы отменен в полном объеме. Однако оно отнюдь не направлено на ущемление прав граждан и создание препятствий городскому развитию.

Ситуацию представляется целесообразным рассматривать как адресованный администрации Воронежа призыв к действиям, цель которых — доработка документа территориального планирования в соответствии с действующим законодательством и интересами горожан.

Поскольку генплан по своей сути содержит конкретные мероприятия по развитию Воронежа, в том числе по строительству и реконструкции объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, и этот документ городу необходим, гордума уже выступила с информационным сообщением о том, что мэрия инициировала процедуру принятия нового генплана.

Что касается конкретики, связанной с сегодняшними намерениями граждан и организаций по строительству объектов, то в октябре 2020 года судебная коллегия по административным делам Верховного суда разъяснила, что несоответствие правил землепользования и застройки генплану не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

BG: На прошедшем форуме «Зодчество ВРН» обсуждался новый градостроительный документ — мастер-план. В чем его необходимость и чем он отличается от генплана?

А.Е.: Понятие «мастер-план» все еще не определено законодательством о градостроительной деятельности, равно как его соотношение с генпланом. Однако есть поручение президента РФ, и скоро появится юридическая фактура по этой теме.

На настоящий момент есть две ветви мастер-планирования: стратегический мастер-план (отраслевой или территориальный) и мастер-план локальной территории, например комплексного развития (КРТ). Им соответствуют два федеральных методических документа: национальный стандарт стратегических мастер-планов и стандарт КРТ.

Мастер-план КРТ — это своего рода концепция комплексного представления и качественных характеристик планируемой застройки, включая улично-дорожную сеть, социальные объекты, принципиальные объемно-пространственные решения и решения по благоустройству. Такой мастер-план предшествует разработке проекта планировки территории. Например, в Воронежской области мастер-планы разрабатываются для принятия решения о КРТ, это предусмотрено указом губернатора.

Стратегический мастер-план города — документ стратегического планирования. Генплан же является документом территориального планирования. В мастер-плане выявляются проблемы, устанавливаются приоритеты, цели и ожидаемые результаты пространственного и социально-экономического развития города. Такой мастер-план поэтапно определяет видение города, планы действий для реализации видения, необходимые проекты, сроки и их ресурсное обеспечение.

Наличие стратегического мастер-плана дает Воронежской области право войти своими мероприятиями в новые национальные проекты, например «Инфраструктуру для жизни», и рассчитывать на федеральную поддержку, в том числе финансовую. Кроме того, повысится обоснованность и уровень реализации генпланов.

BG: В Воронеже пока неактивно развивается КРТ. При большой емкости участков прошло всего два конкурса. С чем связана такая пробуксовка: это градостроительные, экономические, какие-то еще причины?

А.Е.: Главенствует вопрос экономической целесообразности, которая, особенно в настоящее время, во многом определяется сроком реализации проекта. Поэтому одна из основных проблем в реализации проекта КРТ на застроенной территории связана с длительностью строительного цикла с учетом предварительной работы по расселению и сносу ветхого жилья.

Кроме того, для оформления разрешительной документации требуется разработать и утвердить документацию по планировке территории, выплатить компенсацию за не подлежащие сохранению объекты недвижимости, снести их, выполнить межевание и поставить земельные участки на кадастровый учет.

На федеральном уровне уже сложилось понимание базовых направлений совершенствования законодательного КРТ-механизма, и такая работа Минстроем России ведется. Часть принимаемых мер направлена на сокращение срока выхода застройщика на проектирование объектов, в том числе за счет оптимизации подготовки градостроительной документации, получения технических условий на присоединение к коммуникациям.

BG: Планируется ли КРТ за пределами Воронежа?

А.Е.: Скорее всего, там возможна реализация комплексного развития незастроенных территорий. Перспективы КРТ связываются с кварталами индивидуального жилья, возводимого индустриальным способом. Уже имеются обращения инвесторов, в том числе из соседней Белгородской области, которые заинтересованы в таком виде строительства в регионе.

В целом у нас все еще сохраняется высокая доля аварийного и ветхого жилья, а проекты КРТ позволяют расселять граждан в новые комфортные квартиры. Таким образом, КРТ остается базовым механизмом улучшения жилищных условий граждан за счет инвестора.

BG: На заседании Российского союза строителей в Бобровском районе по развитию индивидуального жилищного строительства вы рассказывали об укреплении расселенческого каркаса. В чем смысл этого проекта?

А.Е.: Материальной основой целостности территории региона является сеть опорных городов и связывающих их дорог. Это и есть расселенческий каркас. В Воронежской области такими опорными пунктами являются административные центры муниципалитетов.

Наша область обладает рядом особенностей, первая из которых — пространственная асимметрия: люди, производство, социальные блага сосредоточены в урбанизированных районах, прилегающих к Воронежу. Здесь плотность населения более чем в десять раз выше, чем в восточных и южных районах.

Воронеж как центр региональной системы расселения и его агломерация социально-экономически стабильны и активно развиваются, чего не происходит на периферии региона, а это отражается в уровнях доходов и качестве жизни населения. Возникает диспропорция и отток жителей из районов в центр области.

Вторая особенность — отсутствие крупных городов. Следующие по значимости за миллионным Воронежем Россошь и Борисоглебск имеют численность населения порядка 60 тыс. человек и сегодня не могут составить конкуренцию Воронежу в части инфраструктурного обеспечения.

Мелкоочаговые системы расселения вокруг малых и средних городов — тех самых опорных населенных пунктов — также характеризуются значительными центр-периферийными и межмуниципальными контрастами, так как обладают различными ресурсами. Здесь также фиксируется внутренняя миграция.

Усиление миграционных потоков вполне объяснимо: люди стремятся улучшить условия своей жизни. Но при этом возникают и обостряются другие проблемы, например обеспеченность социальными объектами, в том числе школами. Ведь они не переезжают вместе с людьми на новое место и остаются невостребованными, в то время как в зоне роста населения их острая нехватка.

Перспективы развития Воронежской области непосредственно связаны с этими особенностями и проблемами. Поэтому одной из целей, определенных стратегией социально-экономического развития региона до 2035 года, является повышение сбалансированности развития муниципалитетов на основе рационального размещения производительных сил, развития производственной и социальной инфраструктуры. Это и есть укрепление расселенческого каркаса. Здесь выделено несколько приоритетов: сбалансированное развитие Воронежской агломерации; полицентрическое развитие региона на базе опорных населенных пунктов; снижение темпов концентрации населения в Воронеже и «сжатия» освоенного пространства.

Наш регион в том числе и аграрный. Очень важно создавать в сельских поселениях условия, отвечающие запросам граждан. Я уже упоминал о новом нацпроекте «Инфраструктура для жизни», который сейчас формируется на федеральном уровне. Его основная идея — поддержка развития опорных населенных пунктов на территории всей России. Инфраструктурное развитие районных центров должно отразиться и на качестве жизни сельского населения, так как станут доступными многие социальные функции, которых раньше не было.

BG: На том же заседании участники говорили о необходимости развития ИЖС не только в Воронежской агломерации, но и в других районах. Как вообще обстоят дела в муниципалитетах с многоквартирными домами и ИЖС?

А.Е.: Сектор ИЖС развивается в отдаленных районах области активнее, чем МКД, поскольку такой вид жилья более востребован и граждане строят дома самостоятельно.

На заседании Союза строителей обсуждалось новое направление ИЖС, интересное застройщикам,— индустриальное домостроение и те пилотные проекты, которые реализуются в регионе. Это экодеревня в поселке Лушниковка Бобровского района, а также комплекс из 130 домов в поселке совхоза «Воронежский» в Новоусманском районе.

Развитию таких комплексов как наиболее актуальному направлению строительной отрасли в целом государство уделяет особое внимание, в том числе в нормативно-правовой сфере. Так, для перехода на банковское проектное финансирование на ИЖС распространили федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве...».

Чтобы развивать это направление ИЖС, необходимо вовлекать в оборот новые земельные участки. Стоит вопрос о выборе оптимальной локации для малоэтажных комплексов.

И здесь хорошая архитектура, качественное жилье и общественные пространства соотносятся скорее с современными требованиями к создаваемой жилой среде, но не с мотивацией к переезду в отдаленные районы.

Жилье само по себе не решает проблем трудоустройства, доступности социальных и коммунальных услуг, транспорта. Поэтому сегодня локация планируемых малоэтажных комплексов должна работать на укрепление того самого расселенческого каркаса — и не только агломерации, но и опорных населенных пунктов. Кроме того, необходимо ориентироваться на имеющуюся социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, на места приложения труда, а также на использование действующих ипотечных программ, в том числе «Сельской ипотеки», ориентированной на населенные пункты с численностью населения до 30 тыс. человек. А под такое условие подходит подавляющее большинство райцентров Воронежской области.

BG: В последнее время застройщики новых проектов, помимо интересной архитектуры, заявляют еще и о благоустройстве территорий жилкомплексов. Насколько это важный фактор сейчас? И как благоустройство общественных пространств влияет на качество жилья?

А.Е.: Совершенно очевидно, что качество окружающей городской среды будет непосредственно влиять на качество жилой среды. Несколько лет назад застройщики в меньшей степени обращали на это внимание, а теперь благоустройство придомовых территорий стало ощутимым конкурентным преимуществом. И на архитектурной комиссии мы при рассмотрении проектов очень большое внимание уделяем качеству придомовой среды. Она влияет не только на стоимость квартир и восприятие покупателями жилья, но в целом на восприятие города.

Большие пространства еще серьезнее влияют на уровень восприятия города как привлекательного для жизни. Это находит отражение в индексе качества городской среды от Минстроя и в других рейтингах.

BG: При этом качество общественных пространств нередко критикуют — и не только жители.

А.Е.: С малыми городами история более понятная и простая, больше внимания все-таки уделяется Воронежу. И место критике есть.

Мы здорово научились делать так называемое стандартизированное благоустройство, но реализация уникальных проектов может вызывать вопросы. Каждый следующий большой объект — новый опыт для региона в части архитектуры, проектирования, подбора подрядчиков и работы с ними, строительного контроля. Парк «Орленок» и первая очередь Петровской набережной дали нам хороший опыт. Сейчас завершаются работы по второй очереди, и такого уровня благоустройства у нас еще не было — тут не просто плитка со скамейками и освещением, здесь индивидуальные архитектурные решения, особый подход к экологии, нестандартная планировка. Плюс мы постоянно видим в процессе, что надо улучшить.

Очень важно сейчас повышать уровень заказчика — как регионального, так и муниципального: именно от качества технического задания на первом этапе зависит полнота выполнения работ проектировщика и потом подрядчика. Здесь есть куда прибавлять.

Однако на этапе проектирования все нюансы предусмотреть невозможно. Поэтому нужно приобрести еще один важный навык, связанный с постпроектным этапом. Мы должны научиться наблюдать за ходом эксплуатации общественного пространства, понимать, каким образом его присваивают жители и как трансформируются нюансы его функционального использования. Уже договорились с командой мэра, что по завершении работ на Петровской набережной год будем внимательно наблюдать, а по итогу, может, что-то сделаем дополнительно, улучшим.

Беседовал Александр Прытков