Синдром отмены
Как менялись цены на жилье в Черноземье в преддверии завершения программы льготной ипотеки
Введенную в пандемийном 2020 году программу льготной ипотеки было решено продлить до 1 июля 2024 года в конце 2022-го. В Черноземье в 2023 году цены на жилье показывали довольно скромный рост, а в ряде случаев и вовсе снижались. В первом полугодии 2024 года стоимость квадратного метра резко выросла — в некоторых случаях до +20%. По мнению экспертов, после отмены программы льготной ипотеки жители макрорегиона ощутили снижение покупательской способности и частично переориентировались на вторичное жилье.
Цены на квартиры в новостройках в целом по Черноземью в первой половине 2024 года выросли на 10–12%
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Новостройки показывают рост
В Черноземье, по данным территориальных органов Росстата, в первом квартале 2024 года цены на жилье на первичном рынке по сравнению с четвертым кварталом 2023 года выросли во всех регионах. Больше всего — в Воронежской области (на 4,9%), меньше всего — в Курской (на 1,1%). На вторичном рынке похожая ситуация, однако исключением стала Липецкая область, где показатель снизился на 0,2%. Среди остальных регионов наибольший рост показала Тамбовская область (+4,1%).
Во втором квартале 2024 года Орловская и Тамбовская области вышли на отрицательную динамику по стоимости вторичного жилья. В первом регионе цена 1 кв. м по сравнению с первым кварталом 2024-го сократилась на 1,7%, по сравнению с четвертым кварталом 2023-го — выросла на 3,9%. Во втором — снизилась на 8,7 и 0,5% соответственно. Остальные регионы показали положительную динамику по обоим показателям. Цены на жилье в новостройках сильнее всего выросли в Тамбовской области — на 16,2% к первому кварталу 2024 года и на 20% к четвертому кварталу 2023-го. Вторичное жилье показало меньший рост. Больше всего его стоимость увеличилась в Липецкой области: на 6% к первому кварталу 2024-го и на 6% к четвертому кварталу 2023-го.
Отметим, что первом квартале 2023 года по сравнению с четвертым кварталом 2022-го все регионы Черноземья показывали преимущественно отрицательную динамику. В Курской области снижение цен было зафиксировано как на первичном (–2,8%), так и на вторичном рынке (–2,2%). В Белгородской области квартиры в новостройках незначительно подорожали — на 0,2%, а во вторичном жилфонде подешевели на 0,8%. Впрочем, в Орловской области стоимость жилья на первичном рынке в первом квартале прошлого года выросла на 1,2%, а на вторичном — сократилась на 1,4%. Наибольшее увеличение обоих показателей было зафиксировано в Тамбовской области — цены на квартиры в новостройках поднялись на 4,4%, во вторичном жилфонде — на 10,6%.
Во втором квартале 2023 года Белгородская область вышла на отрицательную динамику как в ценах на первичном рынке (–0,6% к первому кварталу 2023-го), так и в ценах на вторичном рынке (–0,1%), Воронежская область — по стоимости жилья только в старом жилфонде (–2,9%), Курская — по ценам на квартиры в новостройках (–0,9%). Наибольший рост показателя на первичном рынке был зафиксирован в Тамбовской области (+5,9%), на вторичном — в Курской (+5,5%).
Драйверы роста
Директор агентства недвижимости «4 Комнаты» Наталия Колесникова считает, что цены на квартиры в новостройках в целом по Черноземью в первой половине 2024 года выросли на 10–12% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Она называет основными причинами подорожания квадратного метра повышенный спрос на фоне «разговоров об отмене льготных условий для большинства граждан», а также инфляцию с учетом роста цен на стройматериалы и увеличения зарплат на рынке труда.
Владелец ипотечной компании «Мегаметр» Катерина Князева объясняет стабильное повышение цен на «первичку» тем, что застройщики пользуются проектным финансированием на условиях 2023 года и руководствуются планами продаж по высоким ценам на 2024 год, «поэтому не могут себе позволить снизить стоимость квадратного метра».
По подсчетам Катерины Князевой, стоимость вторичных квартир в макрорегионе в первой половине 2024-го сократилась в среднем на 10–15%. «С 2023 года и до начала 2024-го они держались, так как люди были в ожидании решения геополитических проблем. Но вряд ли цены здесь будут еще падать»,— пояснила владелица ипотечной компании.
Наталия Колесникова уверена, что в первом полугодии 2024 года «вторичный рынок не давал ценового роста». При этом она отмечает «неплохие продажи» вторичного жилфонда, поскольку новые квартиры были дороже «на 20%, иногда на 30%». «А также вторичный рынок представлен большим количеством предложений и разнообразием отделок. Самым частым запросом была двухкомнатная квартира с отделкой и мебелью, до десяти лет дому, с возможностью парковки»,— рассказала госпожа Колесникова.
Отмена льготной ипотеки ударила по новостройкам
По мнению Наталии Колесниковой, после отмены «основных льготных программ» продажи в новостройках упали в четыре раза. При этом спрос на жилье не сократился — покупатели частично перешли на вторичный рынок. «Спрос продолжает оставаться высоким, но способность купить резко снижена отсутствием льготных программ (считать IT-ипотеку и сельскую за массовые нельзя, так как разговоров много, но то лимитов нет, то программы закрываются на время), а также закредитованностью населения (банки увеличили отказы по одобрению ипотек)»,— считает директор агентства «4 Комнаты».
Катерина Князева, напротив, уверена, что «из-за завышенных цен спрос упал в среднем в пять раз». При этом она также отмечает низкую покупательскую способность населения, несмотря на действующие программы господдержки ипотеки. «Скорее всего, строителям и банкирам придется договариваться о снижении стоимости жилья, может, опять же с поддержкой государства»,— сказала владелица «Мегаметра».
«Массовых льготных программ по ипотеке не предвидится»
Эксперты уверены, что «массовых» льготных программ по ипотеке в ближайшее время не предвидится. При этом повышение ключевой ставки уже не сыграет роли для конечного потребителя, так как «ипотечные ставки и так заградительные». По мнению Наталии Колесниковой, стоимость жилья не будет снижаться из-за инфляции. Застройщики, в свою очередь, не смогут вернуть объемы продаж точечными акциями на некоторые квартиры или софинансированием квартиры на год-два.
«На вторичном рынке продажи будут всегда, основными покупателями являются те, кто обменивает свои квартиры или переезжает в другой регион. Первичный рынок без покупателей также не останется, потому что всегда хочется квартиру в современном доме, где никто не жил, есть удобные парковки и новые школы, детские сады»,— прогнозирует эксперт.
Катерина Князева считает, что сейчас можно и даже нужно инвестировать в недвижимость, например, пользуясь программой сельской ипотеки, а также программами ипотеки в ЛНР и ДНР. «Вкладывать лучше в строительство индивидуального дома на земельном участке. Во-первых, такое жилье стало популярным в послепандемийное время, во-вторых, дом можно построить по цене квартиры. Цены такого вида жилья пока приемлемые, но в дальнейшем спрос подрастет, и оно подорожает»,— считает эксперт.
