Мнение эксперта

Елена Ехлакова, коммерческий директор УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК»)

Апарт-отели — это активно развивающийся сегмент. С покупкой юнитов инвестор приобретает часть гостиничного бизнеса и получает доход от сдачи апартаментов в аренду: посуточно или на долгий срок. Кроме того, он капитализирует свои вложения и получает выгоду от увеличения стоимости апартамента к моменту завершения строительства. Порой эта доходность выше, чем у банковских вкладов или при «консервировании» средств в жилую недвижимость. При этом собственник может не подключаться к процессу управления своим апартаментом, а заключить договор с управляющей компанией, которая берет на себя содержание и риски. Большую роль в продвижении играют узнаваемость УК и проводимый ею маркетинг.

Существуют различные конфигурации владения и управления апартаментами: собственник может пожить самостоятельно, а потом сдать в аренду, или, наоборот, кто-то из дольщиков покупает юнит сразу под аренду или исключительно для личного проживания. У нас гибкая компания, мы изначально рассказываем собственнику все варианты событий. Выход из управления тоже возможен, в случае если собственник хочет продать апартамент или самостоятельно там проживать: ситуации бывают разные. Выход из нашего договора абсолютно бесплатный, без штрафных санкций.

В целом доля собственников, заключивших договор с PSK Invest, составляет 75%. Многие дольщики позже подключают к управлению УК. У нас практически самая низкая в городе ставка за обслуживание: агентское вознаграждение — 15%.

Существенный фактор, который действительно оставляет самостоятельных арендодателей позади,— это корпоративный рынок, с массовыми размещениями гостей, на котором можно работать, только располагая большим объемом номерного фонда. Рынок очень обширен, стабилен и из года в год растет. Компании размещают десятки и сотни своих клиентов и сотрудников из месяца в месяц. Юниты в управлении, разумеется, в этом участвуют. И их собственники получают доход, пользуясь этим объемным и ровным спросом в течение всего года. Собственники, сдающие апартаменты самостоятельно, с такой категорией клиентов работать практически не могут.

Дольщик покупает апартамент с полной отделкой. В случае с PSK Invest нужно заключить договор по оснащению апартамента меблировкой, чтобы соблюсти требования в рамках классификации апарт-отеля. Стандартизированные номера должны быть меблированы совершенно одинаково. Поэтому мы изначально предупреждаем инвестора: если он планирует к сдаче номер, то необходимо заключить договор на меблировку и оснащение заранее.

Сегодня ипотечная ставка выросла, соответственно, спрос на аренду жилья тоже растет. В сравнении с арендой квартиры, очевидно, апартамент выигрывает, потому что он предоставляет широкий спектр услуг. В перспективе доля сервисных апарт-отелей будет расти, возможно, не такими темпами, как в текущем году или ранее, но рост точно будет. Если рассматривать апартамент как инвестиционный инструмент, то точка входа гораздо меньше, чем у квартиры. У многих есть опасение, что повышенная для апарт-отелей «коммуналка» может «съесть» доходность. Однако эти опасения напрасны. Да, расходы на коммунальные услуги чуть больше, но доходность все равно превышает разницу по сравнению с обычной квартирой. Кроме того, коммунальные услуги платятся арендатором, и это забота УК, чтобы не было дебиторской задолженности и была соответствующая ожиданиям загрузка. Также не стоит забывать и о капитализации. Сегодня у нас есть хорошие ставки по депозитам, но это временное явление и все может измениться в любой момент. Инвестиция в апарт-отель — это стабильность.

При управлении УК полностью несет финансовую ответственность, в том числе оплачивает коммунальные услуги, а также отвечает за сохранность номера. В случае ЧП управляющая компания будет реагировать в правовом поле. Кроме того, апартаменты страхуются и находятся под защитой в случае протечки или нанесения ущерба третьими лицами. Апарт-отели работают в таком же правовом поле, как и отели, и соблюдают такие же требования, например, выполняют постановку на миграционный учет гостей.

На рынке не так много УК, подобных PSK Invest, в штате которой высококвалифицированные сотрудники с опытом работы в отельном бизнесе, а также руководители среднего звена. Команда — это, конечно, залог успеха. Мы смогли минимизировать текучку кадров, и сейчас ее практически нет. К нам приходят запросы о масштабировании бизнеса УК, но пока мы сосредоточены на своих объектах.