Вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васёв о том, как рынок ипотеки пережил все вызовы 2022 года и почему для рынка так важны госпрограммы и предсказуемость.

— 2022 год стал волатильным для рынка потребительского кредитования: на фоне геополитической нестабильности панические настроения то накатывали на граждан, то сменялись активной реализацией потребительского спроса, несмотря на заметное ужесточение скоринга со стороны кредиторов. Ипотека была наименее подвержена этим волнам, однако незаметно для рынка 2022 год пройти не мог. С какими основными вызовами столкнулся ипотечный рынок в 2022 году? Какие из них уже удалось решить? Какие еще только предстоит?

— Ипотечный портфель вел себя достаточно стабильно относительно нового объема бизнеса. Выдача новых ипотечных кредитов вела себя совершенно по-другому после того, как ключевая ставка в марте поднялась до 20% и все банки с точки зрения фондирования начали ориентироваться на нее. Ожидаемо, что взлетевшие ставки по ипотеке заставили многих клиентов отложить свои решения. Сбер при этом показал рекордные выдачи ипотечных кредитов в этот период. Это связано с тем, что мы продолжали выдавать ипотечные кредиты в марте по ставкам, которые были одобрены в январе. Мы практически единственный банк, кто сохранил на 30 дней те условия, которые были одобрены клиентам ранее. Да, в этот период мы принимали вклады под 19%, 20%, 21% годовых, но они принимались под такие ставки на три-шесть месяцев. И дивиденды по этим вкладам нужно платить, а вот ипотечные кредиты выдавались под такие ставки низкие на средний срок около 23 лет. Апрель и май были фактически провальные с точки зрения ипотеки, объем выдачи кредитов сократился с марта по май примерно в шесть раз.

— Почему эти месяцы были провальные?

— Базовые значения ставок по ипотеке были в районе 17–19% годовых в зависимости от программы. В апреле уже началось снижение ключевой ставки, стоимость фондирования для ипотечного бизнеса начала снижаться, банки начали снижать ставки. Очень удачно модернизировалась госпрограмма с новыми условиями — расширились лимиты. И рынок начал оживать и к июлю—августу вернулся к нормальным значениям выдачи новых ипотечных кредитов и проведения сделок с ипотекой — около 3,5–4 тыс. сделок. Завершаем мы год с показателями по новым выдачам порядка 2,45 трлн руб. Это несколько ниже, чем в прошлом году, но по очевидным причинам.

— Помимо скачка ставки Банка России до 20% одними из шоковых моментов для рынка в прошедшем году стали частичная мобилизация и различные меры поддержки, предложенные мобилизованным, в том числе и в части их обязательств перед банками. Как эта ситуация сказалась на рынке ипотеки?

— Практически не сказалась. Были какие-то трудности с уже предодобренными решениями, но они скорее напоминают волатильность, минус 5–10%. Но эта волна достаточно быстро вернулась к значениям до мобилизации.

— Какие вызовы стоят перед вами и перед рынком ипотеки в целом на следующий год?

— Действительно, во втором полугодии текущего года рынок столкнулся с повышением цен на недвижимость. Но уже на протяжении трех месяцев мы видим тренд на снижение цен, в первую очередь на первичном рынке. И я надеюсь, что этот тренд продолжится. Но нужно понимать, что застройщики могут и будут строить больше, только если будут зарабатывать.

Сам по себе рынок ипотеки растет: уровень проникновения ипотечных кредитов в домохозяйстве за последние четыре года вырос на 30–40%. Сейчас этот показатель находится на уровне 13%, еще четыре года назад он был в районе 8–9%. То есть каждая седьмая семья приобретает жилье с помощью ипотеки.

И скоро такую возможность сможет получить еще большее число семей. Президент озвучил свое видение судьбы ипотечной программы с государственной поддержкой. Она будет продлена, хотя и на новых условиях — 8% вместо 7%. Но все же когда средняя рыночная ставка 11,8% — это лучше. Один процентный пункт в среднестатистическом ипотечном кредите — это примерно 3 тыс. руб. платежа в месяц. Соответственно, если ставка поднимается на три процентных пункта, это уже 10 тыс. руб. При среднем ипотечном платеже по рынку на 27–28 тыс. руб. 10 тыс. руб. — это почти треть повышения. При средней зарплате в стране порядка 60 тыс. руб. для граждан это ощутимые изменения в семейном бюджете.

Радует и то, что «Семейная ипотека» будет доступна не только семьям, у которых ребенок родился после 1 января 2018 года, а всем, у кого есть ребенок до 18 лет. Большее количество семей смогут воспользоваться ипотечным инструментом при субсидии государства для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. И это очень здорово.

— Уровень проникновения ипотеки в домохозяйства растет. Растет ли вместе с этим уровень дефолтности?

— Нет, мы на исторических минимумах по просрочке. Показатель просрочки 90+ у нас сейчас на уровне менее половины процента. Он не снижается, но и не растет уже долгое время.

— Какая доля ипотечных выдач Сбербанка приходится на государственные программы? Какие из них вы считаете наиболее эффективными?

— По данным аналитиков Домклик, доля государственных программ в выдачах Сбера сейчас достигает 90%. Основные программы, которые обеспечивают нам этот объем,— «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека с господдержкой».

Ставка по этим программам гораздо привлекательнее, единственное существенное ограничение — это лимит. Соответственно, те клиенты, которые хотят купить жилье, превышающее по стоимости лимиты, пользуются уже стандартными рыночными условиями. Конечно, повышение ставки по госпрограмме с 7% до 8% охладит спрос, но я не думаю, что существенно.

Госпрограммы принципиально важны для рынка ипотеки. Рынок недвижимости, я даже сейчас не про ипотеку говорю, очень не любит резких движений. Строительный цикл — это минимум два-три года, поэтому открыть стройку или ее свернуть невозможно быстро. Попытки резких движений по стимуляции спроса приводят к коррекции цен. Что, в свою очередь, приводит к тому, что граждане перестают чувствовать уверенность в завтрашнем дне, что они или их дети в ближайшем будущем смогут позволить себе решить вопрос с недвижимостью.

Чем стабильнее ведет себя рынок, чем более предсказуемо он себя ведет, тем лучше для рынка, тем легче гражданам принимать решения о том, что они идут покупать, продавать. И проще застройщикам принимать бизнес-решения. Поэтому самый лучший рецепт для рынка ипотеки — предсказуемость на рынке недвижимости.

— И госпрограмма как раз гарантирует эту предсказуемость.

— Да. И я надеюсь, что ее горизонты будут со временем расширяться. Здорово, что ее продлили не на полгода, не на год, а до 1 июля 2024 года. Хотелось бы, чтобы ее конфигурация стала понятна на перспективу трех-пяти лет, это будет вообще здорово для рынка. Конечно, могут быть инфляционные изменения, ставка ключевая может меняться, ОФЗ могут корректироваться. Важно, чтобы люди понимали, что в нужный момент государство поддержит. В вопросах жилья, ипотеки — поддержит.

— Как менялся спрос на ипотеку в регионах в прошедшем году?

— В годовом сравнении за 11 месяцев 2022 года в Москве и Московской области объемы выдачи ипотеки снизились на 5–10%. В регионах мы увидели рост порядка 9–10%.

— За счет чего рос спрос на ипотеку в регионах?

— В крупных регионах отличается соотношение строящегося и готового жилья. В Москве строят больше, соответственно, здесь чаще принимают решение о том, что нужно купить квартиру в новостройке. Сама по себе цена на квадратные метры в Москве выше, и стимулов для застройщиков строить — больше. В регионах стройки относительно Москвы меньше, и, соответственно, соотношение это меньше. Поэтому восстановление после шока второго квартала в регионах идет преимущественно за счет вторички.

Кроме того, стимулировать спрос на ипотечные программы в регионах будет и план по реновации жилья. Без реновации имеющийся жилой фонд будет тянуть вниз возможности по улучшению жилищных условий, а значит, и рынок ипотеки.

— Какие планы по развитию Домклик и его сервисов на 2023 год?

— Мы кардинально усовершенствуем базовый ипотечный процесс на Домклик для клиента. Сейчас есть огромное количество программ кредитования: с государственным участием, на первичку, на вторичку, индивидуальное жилищное строительство. Сейчас мы даем клиенту возможность выбрать сумму ипотечного займа, первоначальный взнос, срок. Для профессионального ипотечного брокера это несложно. Для клиента это сложно. Он не знает, что ему выбрать, что будет, если он выберет что-то не так, что можно будет поменять, сколько это займет времени. В следующем году этот процесс радикальным образом изменится. Фактически мы будем идентифицировать клиента и получать его волеизъявление. А дальше уже на основе модельного подхода будем прогнозировать, какой ипотечный платеж он может обслуживать, и одобрять все подходящие ему программы. Мы дадим клиенту возможность изучить сразу все доступные ему программы и уже исходя из этого принять решение. Мы работали над этим полгода, и это будет качественный прорыв на рынке с точки зрения доступности ипотеки для клиентов, в ментальном плане в том числе. Ипотека станет проще, понятнее. Это будет лишь стимулировать спрос на этот продукт.

— Какие преимущества и риски имеет такой подход?

— Здесь рисков никаких нет. Это именно упрощение процесса для клиента. Найти недвижимость нетрудно — объявлений миллионы, что у нас, что у наших конкурентов. Сложно выбрать между «умными» и «красивыми». Вот этой двушкой за 6 млн руб. или вот этой трешкой за 10 млн руб. Какая из них лучше? Сам по себе ипотечный процесс не должен оттягивать внимание. Клиент должен сосредотачиваться на главном — процессе выбора.

— За счет чего будет развиваться рынок ипотеки в следующем году? Какие факторы будут его поддерживать, какие, наоборот, будут тормозить?

— Перспективы рынка вполне понятные. С учетом продления госпрограммы на 80% решение клиента о привлечении ипотечного кредита и в каком банке будет зависеть от ставки. Поэтому как поведет себя ключевая ставка в следующем году, так поведет себя и рынок ипотеки. Уже достаточно давно банки ориентируются при расчете собственного фондирования для ипотечных продуктов не столько на ключевую ставку, сколько на ставку облигаций федерального займа. Как себя поведут в следующем году эти показатели? Неизвестно. Будем надеяться, что доходность по ОФЗ будет приближаться к ключевой ставке и, соответственно, базовые ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. А значит, будет и спрос.