Цена вопроса
Появление в перспективе трех--пяти лет на московском рынке сотен тысяч квартир, построенных по программе реновации, может повлиять на него не меньше, чем приватизация квартир в 1990-х годах, которая во многом этот рынок и сформировала. Сравнение это неслучайно, так как речь идет, по сути, об обратном процессе: деприватизации земли, участков многоквартирных домов, сосредоточению в одних (государственных) руках огромных объемов жилья и возврату к практике государственного его распределения, то есть ограничения рынка. В программу может быть вовлечено около 8% зданий Москвы.
Обращу внимание лишь на два фактора, лежащих на поверхности: цены и спрос. Потенциально себестоимость строительства на освободившихся в результате запланированного сноса территориях будет ниже рыночной, ведь фонду реновации, который в качестве куратора программы будет сам себе заказчиком и подрядчиком, земля достанется бесплатно, коммуникации — почти бесплатно, так как они уже подведены. Таким образом, у будущего монополиста, превосходящего по размеру всех коммерческих девелоперов, конечная цена даже с учетом затрат на снос может оказаться сравнимой, например, с Подмосковьем или Новой Москвой. Выбор покупателя будет в таком случае очевиден. Легко догадаться, что квартиры за МКАД, где и так продажи идут плохо, застройщикам придется отдавать по себестоимости или в убыток, а то и вовсе заморозить проекты.
Теперь о покупателях. Даже с учетом снижения цен остается вопрос, кто будет жить в новых домах кроме счастливых переселенцев из пятиэтажек? При увеличении этажности и плотности населения в два-три раза речь идет минимум о 1,5-2,5 млн новых жителей. По разным данным, население Москвы растет на 100-150 тыс. человек в год. Далеко не все из них покупают квартиры. Если допустить, что половина состоятельных приезжих купит или арендует жилье именно в зонах реновации, понадобится 25-30 лет непрерывного роста города, чтобы заполнить это море жилья. Столько северных нефтяников в стране может не найтись. И что жители будут делать? Пока о появлении на месте пятиэтажных районов новых мест приложения труда мы ничего не слышим: ни о новых заводах и фабриках, технопарках, офисах или учебных заведениях. Едва ли не обо всех важнейших параметрах программы можно рассуждать лишь предположительно.
Обращу внимание еще на один вопрос, который уходит на второй план за дебатами о сносе, компенсации и голосовании. Заявленная цель программы — новое жилье, цель эта должна оправдать все вызывающие сомнения средства реализации проекта. Но какое жилье мы собираемся построить, рассчитывая на десятки лет вперед? О качестве собственно жилья мы знаем, что будут новые почтовые ящики, пандусы в подъездах и обмен метр в метр. Ни о каких исследованиях или хотя бы обсуждении этой проблемы я не слышал. Между тем мы живем по-прежнему в реалиях советского стандарта — "однушка", "двушка", "трешка", новые панельные серии в основном сохраняют планировки 1970-х годов, меняя лишь фасады на более модные и цветные. Учитывая сроки реализации программы, скорее всего, будут применяться панельные дома массовых серий. Фактически у нас еще десятилетиями будут воспроизводиться теснота и крайне скудный ассортимент хрущевок с возможными дополнениями от находчивых девелоперов — студиями без прихожей, с кухней-нишей и душем вместо ванны.