Samsung переедет из «Военторга» в «Новинский пассаж» — компания арендует в новом офисе те же 10 тыс. кв. м. Управляющему «Военторгом» придется быстро найти нового арендатора, так как вакансия почти половины офисной части затруднит продажу бизнес-центра. Собственник объекта — бывший владелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев — продает свою недвижимость с 2014 года. За это время здание подешевело почти в два раза, до $180 млн.
Фото: Игорь Флис, Коммерсантъ / купить фото
Samsung переезжает в бизнес-центр «Новинский пассаж» на Садовом кольце, рассказали “Ъ” два собеседника на рынке коммерческой недвижимости. По словам одного из них, в новом офисе компания займет 10 тыс. кв. м. В Samsung переезд не комментируют, в ЗАО «Новинский бульвар, 31», которое управляет бизнес-центром, от комментариев отказались.
Сейчас Samsung арендует те же 10 тыс. кв. м в 500 м от Кремля в многофункциональном комплексе (МФК) «Воздвиженка Центр», известном как здание «Военторга». Общая площадь офисов в МФК составляет 27,5 тыс. кв. м. По словам собеседников “Ъ”, отъезд Samsung из «Военторга» может осложнить продажу бизнес-центра — риски, связанные со снижением арендной выручки, потенциальный покупатель переложит на продавца, требуя дисконта от заявленной цены. «Военторг» принадлежит бизнесмену Дмитрию Рыболовлеву, бизнес-центром управляет ТД ЦВУМ. Здание продается с 2014 года, за это время его цена упала с $350 млн до $180 млн. Сейчас среди интересантов — Morgan Stanley и инвестиционная группа «Регион».
«Новинский пассаж», в который собирается переехать Samsung, тоже давно продается. Бизнес-центром владеет дочерняя структура ВЭБа «ВЭБ-инвест», которая получила его в 2008 году в ходе санации банка «Глобэкс». Первые упоминания о продаже объекта появились в 2011 году, в конкурсе претендентов на покупку в сентябре 2014 года, лучшее предложение было у группы «Бин» семьи Шишхановых-Гуцериевых — они готовы были заплатить за объект 13,5 млрд руб. ($362 млн по тому курсу), что было на $5,7 млн выше стартовой цены (13,3 млрд руб.). Сделка сорвалась из-за обвала рубля, курс доллара к национальной валюте в конце 2014 года вырос почти в два раза. Из-за трудностей с привлечением финансирования «Бин» также вышла из переговоров по приобретению «Военторга». С прошлого года «Новинский пассаж» на переоценке.
По данным Knight Frank, сейчас ставка аренды в «Военторге» соответствует рынку — 30–35 тыс. руб. без НДС и эксплуатационных расходов. По данным Cushman & Wakefield, средняя ставка в «Новинском пассаже» — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По словам одного из собеседников “Ъ”, семь лет назад, когда Samsung заключала договор на аренду офисов в «Военторге», ставка была на уровне $800 за 1 кв. м. «Сейчас ставки в офисах класса А из валютных стали рублевыми»,— напоминает он.
В текущем году рынок аренды офисов в Москве оживился, утверждают консультанты. По данным JLL, совокупный объем сделок аренды и покупки офисов в первом полугодии 2016 года увеличился на 17%, до 578 тыс. кв. м по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Во втором квартале нынешнего года было арендовано и куплено 310 тыс. кв. м (рост на 11% к прошлому году). Динамика обеспечена в первую очередь крупными сделками по покупке площадей в «Москва-Сити» — группе ВТБ перешла башня «Евразия», мэрия Москвы купила 55 тыс. кв. м в башне «Око», в конце прошлого года башню «Эволюция» купила «Транснефть». В Cushman & Wakefield в первом полугодии 2016 года насчитали 980 новых сделок общим объемом примерно 658 тыс. кв. м. При этом около 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. По прогнозу аналитиков JLL, в 2016 году объем сделок аренды и купли-продажи будет близок к результату прошлого года и составит около 1 млн кв. м.