Арендаторы увязли в земле

Арендаторы земельных участков не согласны с устанавливаемой госорганами кадастровой стоимостью, от которой рассчитывается арендная плата. Они обращаются в суды, требуя снизить завышенную государственную оценку до размера рыночной. Однако суды отклоняют иски, считая, что арендаторы вообще не могут оспаривать кадастровую стоимость.

Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа рассматривал иск ООО "Макдом" к Федеральной кадастровой палате. Компания просила установить кадастровую стоимость арендуемого участка (ул. Поклонная, дом 14, площадью 2100 кв. м) равной рыночной по отчету оценщика. Государственная оценка участка на 1 января 2012 года — 143,8 млн руб., рыночная же оказалась почти вдвое ниже — 75 млн руб. В обосновании иска компания ссылалась на необоснованное увеличение арендных платежей — они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости, но суд иск отклонил.

Мотивы кассации пока неизвестны, но их можно предположить из решений, вынесенных ранее. Арбитражный суд Москвы 22 января по делу "Макдома" пришел к выводу, что оспаривать кадастровую стоимость земли и заказывать ее рыночную оценку вправе только собственник, а арендатор не является заинтересованным лицом. Более того, суд решил, что определить рыночную стоимость государственной земли, на которой расположено частное здание, нельзя в принципе. Дело в том, что в законе "Об оценочной деятельности" рыночная оценка определена как наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке в условиях конкуренции. Но госземля под зданием по Земельному кодексу может быть продана только собственнику. А "простое указание на дорогое землепользование суд не может признать фактором, нарушающим права истца". Девятый арбитражный апелляционный суд тоже отказал "Макдому", хоть и признал за арендатором право на иск. Причиной отказа стало утверждение в ноябре 2013 года новых результатов госоценки земли, из-за которых старые утратили правовое значение.

Та же ситуация сложилась и у других московских арендаторов, оспаривающих кадастровую стоимость земли, которая находится в долгосрочной аренде и на которой расположены принадлежащие им здания. Мотивировка большинства отказов судов написана практически под копирку — у арендатора нет права подавать такой иск, а продажа госземли под частным зданием на открытом рынке "невероятна".

Так, ЗАО "Спортивно-экологический комплекс "Лата Трэк"" в Крылатском, арендующее участок в 1,45 млн кв. м, просит снизить его кадастровую стоимость, оцененную на 1 января 2013 года в 28,2 млрд руб., а на 1 января 2014 года — в 35 млрд руб., до 1,2 млрд руб. и 1,3 млрд руб. соответственно. Оба иска отклонены. Не смогли изменить кадастровую стоимость своих участков ни ООО "Союз" (ул. Ярославская, вл. 13А, стр. 2, 2700 кв. м, с 219,6 млн руб. до 62,6 млн руб.), ни ООО "Партнер Ф" (Кавказский бульвар, вл. 58, стр. 15, 5811 кв. м, с 42,5 млн руб. до 28,5 млн руб.). По делу "Партнер Ф" арбитражный суд Москвы и вовсе предложил истцу купить участок, после чего проводить рыночную оценку и распоряжаться землей по своему усмотрению. Шесть исков от ЗАО "Рольф Эстейт" (структура автодилера) пока не рассмотрены.

"Мы надеемся, что кассация в своем постановлении все же признает за арендаторами право на иск и право определять рыночную стоимость госземли под зданием",— заявил "Ъ" Александр Островский, представляющий "Макдом" в суде. "Макдом" уже оспаривает новую кадастровую стоимость от 2013 года. Напомним, с 2015 года Москва больше не сможет проводить ежегодную переоценку земель: поправки к закону "Об оценочной деятельности" ограничили частоту такой оценки для городов федерального значения двумя годами, для иных регионов — тремя.

В статье 66 Земельного кодекса говорится, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая приравнивается к ней без оговорки, что земля должна продаваться на открытом рынке. "Политика, по которой арендаторы не имеют права оспаривать кадастровую стоимость, очень распространена, особенно в Москве, области и Санкт-Петербурге. Главная идея — не лишить бюджет гигантских средств, которые он недополучит, если арендаторы начнут массово оспаривать кадастровую стоимость земли",— рассказывает партнер юридической фирмы "Авелан" Валерий Лазебный. Расторгать же договор аренды владельцам зданий невыгодно: им придется выкупать участок по цене, также рассчитанной из кадастровой стоимости, а потом от нее же платить земельный налог. "Такие арендаторы пока что находятся в западне. Надеюсь, высшая инстанция — уже новый Верховный суд — поставит точку в этом споре",— добавляет юрист.

Анна Занина, Евгения Крючкова