Реализация крупных инвестиционных проектов в сфере недвижимости сопряжена сегодня с большими трудностями. Главным сдерживающим моментом является неблагоприятный инвестиционный климат в России и нестабильная экономическая и политическая ситуация. В этих условиях организаторы проектов, связанных с долгосрочными инвестициями в недвижимость, по-разному пытаются решить проблемы финансирования. Так, ассоциация "Народное домостроение", осуществляющая проект "Технополис Северный", менее чем за четыре года опробовала три варианта привлечения инвестиций. И только четвертый вариант оказался жизнеспособным. В конце сентября ассоциацией было создано совместное предприятие с ирландской компанией International Real Estate Development. Согласно достигнутому соглашению, иностранная фирма должна инвестировать 80% проекта на сумму более $450 млн.
Город в городе
Проект "Технополис Северный" возник в 1990 году. Именно тогда было принято решение о развитии резервной территории Москвы, расположенной в районе поселка Северный за счет внебюджетных средств. Эта территория площадью 400 га расположена вдоль Дмитровского шоссе к северу от Москвы, непосредственно примыкая к МКАД.
Для реализации проекта была создана ассоциация "Народное домостроение", которая и стала заказчиком. "Технополис" проектировался как своего рода образцовый городок с полным набором необходимого соцкультбыта — эдакий коммунизм, построенный в отдельно взятом московском районе. Одна его часть представляет собой коттеджный поселок, по своим масштабам не имеющий в Подмосковье равных (около 500 коттеджей и 700 блокированных домов). Другую часть по плану необходимо застроить многоэтажными домами. Связующими элементами между ними должны стать разноэтажные постройки, обеспечивающие плавный переход от высоток к земле. По проекту технополис рассчитан на проживание 25 тысяч человек.
Кроме жилья и объектов коммунальной сферы на этой территории должны расположиться еще и архитектурно-строительный технопарк (завод типа ДСК по выпуску коттеджей) и бизнес-центр. Офисные площади запроектированного крупного бизнес-центра (более 70 тыс. м2), по мнению президента компании г-на Пермикина, не будут пустовать, учитывая близость (7 км) к аэропорту "Шереметьево-2".
Общая стоимость строительства технополиса оценивается в $600 млн., причем около $100 млн необходимо затратить на инфраструктурные работы. Столь крупные затраты объясняются необходимостью перекладки магистральных сетей, проходящих через территорию будущего технополиса, а также необходимостью подготовки огромной стройплощадки. Такие крупные вложения в развитие инфраструктуры на начальном этапе реализации проекта определили и круг проблем.
Городские власти, разумеется, не в состоянии оплатить даже малую часть этих работ, а значит, необходима такая финансовая схема, которая допускала бы крупные капиталовложения на начальном этапе реализации проекта.
Финансовые схемы: надо пробовать все
Почти пятилетка понадобилась "Народному домостроению" для того, чтобы раскрутить проект. И основной проблемой были инвестиции, точнее, их отсутствие. На разных этапах было испробовано три принципиально разных варианта. Согласно первоначальной схеме члены ассоциации должны были за счет своих взносов оплатить проектные и инженерные работы по подготовке по всей этой территории. После этого они смогли бы получить участок под застройку и осуществить на нем строительство коттеджей согласно рабочему проекту технополиса. Предусматривался и другой вариант, когда член ассоциации давал поручение строить коттедж самой ассоциации. В этом случае коттедж обходился бы ему по цене, на 25% превышающей себестоимость строительства (что составляло бы прибыль ассоциации). Основную же прибыль должны были принести продажа коттеджей и квартир по свободным ценам, а также доходы от эксплуатации коммерческих объектов поселка.
В ассоциацию вступило более 150 предприятий. Однако схема финансирования, предлагавшаяся в спокойном 90-м, оказалась через пару лет нерабочей: ранее устойчивые предприятия уже не могли выделять крупные средства на этот проект. В этой ситуации было принято решение привлечь к проекту внимание финансовых институтов. Крупные российские банки выразили интерес, но отвлекать из оборота крупные средства на инвестирование долгосрочного проекта не стали по вполне понятным причинам.
В начале 1994 года была сделана очередная попытка изменить схему финансирования, использовав в качестве источника средства населения. Были выпущены жилищные чеки двух видов: с погашением готовыми коттеджами и "усовершенствованной землей" (земля с готовыми коммуникациями). Чеки серии "А" номиналом 0,1 м2 общей площади коттеджа продавались по цене $71. Таким образом, в случае осуществления проекта коттедж общей площадью 150 м2 обошелся бы инвестору в $105 тыс. Инвестор, приобретший чеки серии "Б" на сумму $50 тыс., по условиям погашения получал в 1995 году земельный участок с подведенными коммуникациями для самостоятельной застройки. От этого варианта тоже пришлось отказаться — жилищные бумаги под строительство коттеджей не пошли.
Технополис — только через иностранные инвестиции
Попробовав несколько схем организации финансирования проекта, руководство "Народного домостроения" пришло к выводу, что единственной возможностью реализации проекта является привлечение иностранных инвестиций. Поиски такого инвестора оказались вполне удачными — и в результате было зарегистрировано совместное предприятие "I.R.D.-Domostroy". Ассоциация "Народное домостроение" вошла в предприятие правом застройки земельного участка, а ирландская фирма International Real Estate Development обязалась проинвестировать 80% проекта (оставшиеся 20% земельного участка ассоциация оставляет под себя).
По условиям учредительных документов распределение прибыли между партнерами будет происходить следующим образом: от продажи построенных коттеджей 70% прибыли будет принадлежать инвестору, а 30% — ассоциации. Доход от эксплуатации бизнес-центра будет распределяться поровну.
То, что западная компания берется инвестировать столь грандиозный (и по средствам, и по масштабам застройки) проект, весьма неожиданно. Обычно иностранные инвесторы относятся к крупным российским проектам в области строительства недвижимости весьма настороженно, поскольку именно такие проекты более всего страдают от политической нестабильности в стране. Факт появления инвестора, вероятно, говорит о том, что прибыль от реализации проекта "Технополис Северный" вполне соизмерима с возможными рисками.
Первые инвестиции International Real Estate Development должны последовать уже в этом году, а в следующем, по условиям аренды земельного участка, застройщик будет обязан ввести первые 80 тыс. м2 жилья. Закончить строительство поселка необходимо в 2000 году.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН