Ольга. М. [ 07.09 04:20 ] Доброе утро, Сергей Васильевич! Почему требуют кадастровый паспорт, если ранее технический паспорт уже помещён в дело правоустанавливающих документов или заставляют предоставлять новый технический паспорт?
Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Наталья А. [ 07.09 05:01 ] Здравствуйте Сергей Васильевич! У меня такой вопрос: кадастровый паспорт оформлен на объект недвижимости - здание, помещение в соответствии с действующим законодательством. Объект поставлен на учет, присвоен инвентарный №. Впоследствии отдельные площади - часть здания, часть помещения передаются в аренду или оперативное управление, которые не могут состоять на учёте как самостоятельные объекты, однако УФРС по ЗК истребуют кадастровые паспорта для регистрации права оперативного управления или договора аренды на часть помещения (здания), хотя кадастровый паспорт на объект недвижимости уже был составлен на здание, помещение и помещен в дело правоустанавливающих документов. Правомерны ли действия госрегистраторов Управления ФРС по Забайкальскому краю?
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Читинское БТИ [ 07.09 06:18 ] При инвестировании строительства здания торгового комплекса, физические и юридические лица заранее условно делят построенное здание на помещения. Поскольку выделенные помещения не всегда имеют отдельный изолированный выход наружу, а чаще всего это отдельные комнаты с выходом в общие коридоры (места общего пользования), то возможно ли оформить такие комнаты как объект недвижимости для цели госрегистрации права собственности? Если можно, то как оформить технический паспорт (кадастровый) на такое помещение? и ещё: можно ли сформировать объект недвижимости - помещение, состоящее из отдельных кабинетов, расположенных на этаже или на разных этажах?
В существующем законодательстве Российской Федерации в области имущественных отношений нет определенных требований к нежилым помещениям, однако, в соответствии со статьей 6 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае возможно применение гражданского законодательства по аналогии, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом.
Таким образом, в случае, когда несколько нежилых помещений имеют сообщение и в совокупности являются изолированным объектом, возможно признание данных помещений единым объектом учета и оформление технического паспорта и иной учетно–технической документации на такой объект. Организации по техническому учету и технической инвентаризации на основании правоустанавливающих документов на объект капитального строительства, проектной и проектно-сметной документации определяют вид и назначение объекта капитального строительства.
Тамара Авдеевна Колпакова [ 07.09 08:21 ] Уважаемый Сергей Васильевич! Поясните, имеет ли право государственный служащий на получение компенсации за неиспользованный трудовой отпуск во время прохождения гражданской службы. Управление Роснедвижимости по КК (насколько я знаю в органах регистрации такая же ситуация) отказывает в выплате компенсации, ссылаясь на 79-ФЗ. Но ведь 79-ФЗ не регулирует данный вопрос (п.13 ст.46 закрепляет право получения компенсации при увольнении, но не ограничивает гражданского служащего в праве получить компенсация при прохождении гражданской службы), он отсылает к Трудовому Кодексу.
В соответствии со ст.46 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» выплата денежной компенсации за неиспользованный отпуск предусматривается в случае прекращения или расторжения служебного контракта, освобождения от замещаемой должности гражданской службы.
Валерий Иванович [ 07.09 08:57 ] Уважаемый Сергей Васильевич! Постановлением Главы Администрации района мне, в 1996 году был выделен земельный участок под строительство индивидуального жилого дома. Получив разрешение на строительство, в том же году я приступил к строительству, которое не завершил по сей день. В конце 2008 года получил свидетельство на право собственности на земельный участок. Решил зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, обратился в местный ОТИ, для получения кадастрового паспорта. Директор ОТИ, дал ответ, что в 2003 году моя супруга (теперь бывшая - разведены в 1999году) зарегистрировала право собственности на квартиру №2 (по проекту это должен был быть гараж и хозблок), а мне якобы принадлежит незавершённая строительством квартира №1, и это в доме который по проекту не должен был быть многоквартирным. Обратившись в Регистрационную Службу, выяснились документы - основания для регистрации квартиры 2, это – постановление о вводе в эксплуатацию частных жилых домов и акта приёмки в эксплуатацию частного жилого дома, но под этим актом в эксплуатацию принята только квартира № 2, а не целый жилой дом. Так, актом приёмки в эксплуатацию частного жилого дома принимается в эксплуатацию составная часть самовольно возводимого объекта – многоквартирного жилого дома. Таким образом – что принято в эксплуатацию? Незавершённый строительством индивидуальный жилой дом, о чём говорит название акта,- это было бы незаконно, или квартира в самовольно возводимом многоквартирном незавершённым строительством жилом доме, - это также незаконно. Но ведь для регистрации права собственности по закону - необходимо решение суда, которого не было, т.к. введённая в эксплуатацию квартира №2, является самостроем. Из налоговой инспекции приходят уведомления об оплате налога на имущество, а именно за квартиру №1. Согласно выписки, о зарегистрированных правах из Регистрационной службы следует, что право собственности ни за кем не зарегистрировано. Я поставлен перед фактом – невозможности зарегистрировать право собственности на незавершённый строительством индивидуальный жилой дом, поэтому, учитывая вышеизложенное, прошу Вас, разъясните пожалуйста, собственником какого объекта недвижимости я могу стать, исходя из сложившейся ситуации, и какие для этого необходимы документы? Даже если я дострою незавершённую строительством квартиру, как мне её сдать в эксплуатацию? Ведь весь дом не сдан!
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилым помещением (квартирой в жилом доме) может быть признана такая часть жилого дома (п.1 ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации), которая является изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Жилым помещением, в принципе, может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, будь то квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, комната. Соответственно, не являются жилыми помещениями помещения вспомогательного использования (гараж, хозблок и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно и функционально обособленную часть здания, имеющую обособленный вход с улицы или из помещений общего пользования, а для комнаты в жилом доме – обособленный вход из помещений вспомогательного использования жилого дома. Обособленность жилого помещения определяется отсутствием в пределах соответствующей данному помещению конструктивно и функционально обособленной части здания других частей этого здания, будь-то другие жилые помещения, обособленные нежилые помещения или помещения общего пользования.
При этом право собственности на объект капитального строительства закрепляется за лицами указанными в правоустанавливающих документах (Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка для строительства, разрешение на строительство).
Для регистрации права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства, в том числе не завершенные строительством, необходимо предоставить документы в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе кадастровый паспорт объекта недвижимости на объект незавершенного строительства.
В случае возникновения спорных вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, действия государственного регистратора могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражном суде.
Сергей Сергеевич [ 07.09 09:15 ] Уважаемый Сергей Васильевич! Поясните, пожалуйста, предусмотрен ли законодательством такой вид акта, как акт приёмки в эксплуатацию незавершенного строительством индивидуального жилого дома, в котором, в эксплуатацию принимается одна квартира? И какие документы необходимо предоставить в бюро технической инвентаризации, для постановки на кадастровый учет незавершённой строительством квартиры?
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Иных видов разрешений действующим законодательством не предусмотрено.
Вместе с этим в соответствии со статьей 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Часть жилого дома может рассматриваться как структурно обособленное жилое помещение (квартира), состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации). При выделе в составе жилого дома таких частей, которых должно быть как минимум две, сам дом получает назначение «многоквартирный дом», а назначение «жилой дом» утрачивается. При этом отдельные жилые помещения (квартиры) должны иметь самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47).
При этом в соответствии со статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет в отношении зданий строений, помещений и объектов незавершенного строительства до 01.01.2010 не применяется.
Рустам А. [ 07.09 09:49 ] Здравствуйте. Уважаемый Сергей Васильевич, правомерно ли проведение реорганизации ФРС и Роснедвижимости в форме слияния путем увольнения всех сотрудников Управлений на основании заявления об увольнении по собственному желанию с последующим приемом в реорганизованное Управление также по заявлению? Если будет избран такой путь исполнения приказов о реорганизации, сохранят ли работники право на выходное пособие (ст. 178 ТК РФ), а также на получение компенсации за неиспользованный отпуск?
В случае, если при проведении реорганизации территориальных органов работники, чьи должности подлежат сокращению, примут решение об увольнении по собственной инициативе, то дальнейшее поступление на гражданскую службу будет осуществляться в соответствии с общими правилами, предусмотренными требованиями статьи 22 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», т.е. на конкурсной основе.
В противном случае, т.е. при согласии гражданского служащего на продолжение государственно-служебных отношений в предложенной для замещения должности в реорганизованном территориальном органе, переход будет осуществляться в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 33 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», т.е. путем прекращения служебного контракта, освобождения от замещаемой должности и увольнения в связи с переводом в другой государственный орган. Назначение в реорганизованное управление осуществляется в соответствии с нормами статьи 31 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации».
В случае отказа от предложенной должности служебные отношения с гражданским служащим будут прекращены в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 33 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации». В соответствии с частью 9 статьи 31 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» в этом случае ему выплачивается компенсация в размере четырехмесячного денежного содержания (выходное пособие не выплачивается).
Компенсация за неиспользованный отпуск выплачивается в любом случае вне зависимости от оснований увольнения.
Наталия [ 07.09 10:39 ] Уважаемый Сергей Васильевич! В 2001 году при увольнении с военной службы мой папа получает ордер от Администрации Санкт-Петербурга на 3-х комнатную квартиру в доме находящемся в оперативном управлении Военной академии. Квартира стала 3-х комнатной в результате соединения двух квартир ( есть акт МВК, утвержденный проект перепланировки квартиры с целью соединения и паспорт БТИ на квартиру с новыми характеристиками). Подали документы на оформление права собственности в порядке приватизации и в ГБР получили отказ в связи с тем, что Военная академия не оформила право оперативного управления и право гос. собственности на вновь созданное жилое помещение. Ответьте, пожалуйста, правомерны ли действия госрегистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области? Заранее благодарна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
В соответствии со статьей 6 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Учитывая изложенное, право государственной собственности и право оперативного управления должны быть зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.
Михаил [ 07.09 16:54 ] Уважаемый Сергей Васильевич. Планируется ли ввести такой элемент электронного правительства, как терминалы оплаты различных пошлин непосредственно в регистрационной палате?
С 1 января 2010 г. вступает в силу Федеральный закон Российской Федерации от 3 июня 2009 г. № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», регулирующего вопросы по приему платежными агентами платежей физических лиц, в том числе за предоставление услуг органами государственной власти, органами местного самоуправления и бюджетными учреждениями, находящимися в их ведении, в рамках выполнения ими функций, установленных законодательством Российской Федерации посредством платежных терминалов. Указанный закон дает право на применение платежных терминалов для уплаты платежей, поступающих в бюджетную систему.