Квартирный рынок в Москве все еще находится в состоянии послепраздничного затишья. По сравнению с декабрем ситуация здесь практически не изменилась. Поэтому эксперты Ъ решили обратиться к довольно специфическому сектору рынка недвижимости — рынку комнат в коммунальных квартирах. В отличие от квартирного, в минувшем году он претерпел существенные изменения — цены выросли более чем на 30%.
В 1994 г. основные изменения на рынке комнат коснулись спроса и цен. По данным фирмы "РЭНИ", примерно около трети покупателей являются маклерами и приобретают комнаты для обменных операций или расселения. Оставшаяся часть приобретает комнаты для себя. Однако у этих покупателей существенно изменились мотивы покупки. Во-первых, существует значительная группа лиц, которые, не имея достаточных средств для приобретения квартиры, согласны купить две комнаты в разных коммунальных квартирах с последующим их обменом на однокомнатную или даже (если повезет) двухкомнатную квартиру. Как правило, подобная операция занимает много времени (зачастую более года), поскольку связана с согласованием интересов значительного числа участников, а зачастую и с судами (в случае если размен квартиры на две комнаты является не добровольным, а принудительным для одной из сторон).
Другая многочисленная группа лиц, заинтересованных в покупке комнат, — это жильцы коммунальных квартир, желающие отселить соседей в равноценные комнаты и остаться жить в отдельной квартире. Правда, как отмечают риэлтеры, такие операции редко заканчиваются удачно, и главная причина этого лежит в особенностях психологии наших сограждан. Ведь обладатель комнаты в коммуналке, которому предлагают переселиться в другую комнату да еще и получить за это энную сумму денег, понимает, что сосед его в результате останется в отдельной квартире. И даже если никто другой не пообещает человеку больше, чем сосед, есть вероятность, что предложение будет отвергнуто.
И наконец, в минувшем году появилась значительная группа лиц, покупающих комнаты не для проживания и даже не для последующего обмена, а исключительно ради прописки. Для этой цели используются самые дешевые комнаты, маленькой площади, на первых этажах и в отдаленных районах. Этой категории покупателей подходят также комнаты в Подмосковье, но, по мнению риэлтерских фирм, работать с подмосковной недвижимостью сложнее.
Что касается общего объема спроса, то по сравнению с 1993 годом отмечается его снижение. Ощутимо уменьшилось число заявок на покупку комнат как со стороны фирм, так и со стороны физических лиц. А в общей массе предложений увеличилось число так называемых неразменных комнат, то есть находящихся в коммуналках, не подлежащих приватизации или просто невыгодных для расселения. В целом рынок комнат в столице представлен преимущественно неприватизированными комнатами — они составляют более 90% предложений на рынке. Цены приватизированных комнат, изредка попадающих на рынок, процентов на 8-10% выше (год назад эта разница составляла 10-20%). Большая часть предлагаемых к продаже комнат находится в трехкомнатных квартирах.
Преимущество приватизированных комнат состоит в простоте и, соответственно, быстроте оформления сделки. Продажа неприватизированных комнат — операция более длительная, поскольку осуществляется путем обмена. Делается это так же, как год назад. В собственности фирмы имеется "подставная" приватизированная комната (возможно более дешевая), которая оформляется на покупателя. Затем она обменивается на продаваемую комнату в коммунальной квартире, а после получения ордеров и прописки покупателя в новой комнате бывший жилец коммуналки, получивший по обмену комнату агентства, заключает с ним договор купли-продажи на эту комнату (напомним, что комната является приватизированной) и прописывается к своим родственникам в Москве или другом городе. Вся операция занимает около двух недель. Услуги по оформлению этой сделки при использовании приватизированной комнаты, принадлежащей агентству, составляют примерно $1,5 тыс.
Осталось сказать лишь о ценах на неприватизированные комнаты в Москве. По данным фирмы "РЭНИ", за прошедший год они в среднем возросли более чем на 30%. Так, если средняя по размерам и качеству комната зимой 1994 г. продавалась за $6-7 тыс., то сегодня за нее просят уже $10 тыс. В перспективных квартирах (выгодных с точки зрения расселения) цена комнат составляет $15-16 тыс., а в исключительных случаях может доходить и до $45 тыс.
Рынок комнат несколько отличается от рынка квартир с точки зрения зависимости цен от местоположения объекта. Так, самые дорогие комнаты располагаются в районе метро "Университет", затем идут комнаты в районе Ленинградского проспекта и в Центре. А самые дешевые комнаты в Люблино и прилегающих районах. Что касается цен на комнаты в Подмосковье, то они примерно на 30% ниже, чем в Москве.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ