Получение особняка в собственность для переоборудования его под офис уже года два является голубой мечтой многих известных фирм. Однако как его приобрести и при этом быть стопроцентно уверенным, что вы действительно вступили в права собственности? Вопрос, прямо скажем, не из легких.
Пожалуй, на сегодняшний день наиболее известными и проверенными выглядят три варианта покупки: через участие в реконструкции зданий в центре Москвы, через оформление аренды здания с правом его дальнейшего выкупа и покупка на вторичном рынке. И если о первых двух способах мы уже не раз рассказывали, то покупка особняка на вторичном рынке явно была обойдена нашим вниманием — в первую очередь ввиду единичного характера подобных сделок. Однако совсем недавно у одной из известных московских риэлтерских структур — финансово-промышленной корпорации "РЕСКОР" — появилась реальная возможность поставить продажу свободных особняков в Москве "на поток". Как заявил президент "РЕСКОРа" Сергей Лупашко, его фирма в новом году переориентирует свою деятельность с операций с квартирами на операции с отдельно стоящими зданиями в Москве.
Проблема наиболее прибыльного вложения денег в сфере недвижимости становится все более актуальной. Дилерские операции с квартирами уже не приносят баснословных прибылей — рост средней стоимости квадратного метра общей площади в Москве в 1994 году составил 15%. Понятно, что такие темпы не могут удовлетворить ни риэлтеров, ни банки, ни инвестиционные компании, проявляющие сейчас огромную заинтересованность в осуществлении инвестиционных проектов в области недвижимости. Достаточно прибыльны операции по обмену комнат на квартиры с доплатой — однако оперировать здесь можно лишь несколькими десятками тысяч долларов. А если необходимо прибыльно разместить миллион долларов?
Оказывается, наиболее выгодным вариантом вложения крупных сумм является покупка особняка в центре Москвы. Причем с любой точки зрения. Во-первых, стоимость аренды помещения в специализированном офисном центре сегодня составляет порядка $1000 за квадратный метр в год, что позволяет окупить затраты на покупку и переоборудование отдельно стоящего здания в течении максимум трех лет. Во-вторых, за истекший год средняя стоимость квадратного метра общей площади отдельно стоящих зданий в центре Москвы возросла практически на 100%. Ведь если в 1993 году продажная стоимость особняков в пределах Садового кольца составляла $800-1000 за квадратный метр, то сегодня они идут по $2000. Учитывая же, что продажная стоимость элитного жилья в новых домах сейчас достигает и $4000, можно предположить, что темпы роста стоимости особняков сохранятся и в наступившем году.
Все бы хорошо, если бы не существовало проблемы юридического оформления отдельно стоящего здания в собственность. По мнению президента финансово-промышленной корпорации "РЕСКОР" Сергея Лупашко, одна из главных проблем, с которой сталкивается покупатель, — выяснение статуса собственности.
Быть, к примеру, балансодержателем еще не значит являться собственником недвижимости, как полагают многие. Поэтому практиковавшаяся доселе переуступка "прав владения" отнюдь не означала вступления покупателя в права собственности. Такие сделки нередко заканчивались весьма плачевно для новоявленного балансодержателя, который появлялся в Москомимущество с твердым намерением выкупить помещение и не получал на эту операцию "добро". По мнению г-на Лупашко, ситуация, когда далеко не все могут похвастаться глубоким знанием порядка управления и распоряжения московской недвижимостью, привела к тому, что покупатель теперь просто боится покупать особняки. А предпочтение сейчас отдается схеме типа "покупка права аренды помещения с правом его дальнейшего выкупа".
Отметим, что этот механизм выкупа начал работать лишь несколько месяцев назад. Но Москомимущество сегодня готово предоставлять возможность выкупа арендуемого помещения в центре Москвы лишь по цене порядка $1500 за метр, если речь идет о подвальном помещении, и до $3000 в случае отдельно стоящего здания. А теперь вспомним — на вторичном рынке стоимость квадратного метра общей площади особняка составляет $2000.
Специалисты "РЕСКОРа" отмечают, что стоимость зданий на вторичном рынке установилась на этом уровне ввиду одного обстоятельства: Москомимущество сегодня в ходе малой приватизации предоставляет возможность выкупа находящейся на балансе недвижимости различным предприятиям по ценам от $750 до $900 за квадратный метр (полгода назад эта ставка была еще ниже — порядка $400). Отсюда и дальнейшая схема. "РЕСКОР" от имени создаваемого юрлица покупает эти особняки у приватизировавшихся предприятий, проводит их косметический ремонт и выставляет на продажу (вместе с юрлицом) по ценам, которые вполне могут конкурировать с ценами Москомимущества: отдельно стоящие здания в центре идут по $2000 за метр, а в районе, к примеру, Царицыно, — по $1300. Причем для упрощения процедуры покупки особняка лучше и дешевле приобретение именно юрлица.
Итак, какой же пакет документов необходимо требовать у продавца отдельно стоящего здания? Во-первых, договор купли-продажи нежилого помещения. Во-вторых, свидетельство Москомимущества о внесении здания в реестр объектов недвижимости (они начали выдаваться с лета 1994 года). В-третьих, обыкновенную справку Бюро технической инвентаризации формы 11-а. В-четвертых, техпаспорт, выдаваемый районным БТИ с указанием площади земельного участка, на котором расположено здание. И в-пятых, договор аренды земельного участка, выдаваемый Москомземом. Заметим при этом, что чем больше срок, на который он выдан, тем больше будет общая стоимость здания. Стандартным и не влияющим на существующие рыночные цены считается договор аренды на 49 лет. Уменьшение цены начинается в том случае, если срок аренды составляет 15 лет и менее.
Это пять основных документов, и при отсутствии хотя бы одного из них приобретение особняка, по нашему мнению, будет относиться к разряду рискованных операций. Остальные справки и договоры с Мосэнерго, пожарниками, санэпидемстанцией и тому подобными организациями могут быть оформлены и после заключения договора купли-продажи. Причем если их запросы окажутся существенно выше существующих расценок, со спокойной совестью можете передавать дело в суд: вы выиграете, прецеденты уже были.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ