Как правило, слово "реконструкция" ассоциируется с восстановлением какого-нибудь здания — памятника архитектуры прошлых веков в центре города. Однако многие постройки социалистического периода тоже безнадежно обветшали и нуждаются в реконструкции в не меньшей степени. Таким объектом, например, является высотное здание #24 по ул. Смольной, принадлежащее Первому ваучерному фонду. "Дом на Смольной", бывший дом проектных организаций, через год должен превратиться в современный деловой центр. На днях закончены работы по подготовке дома к реконструкции, и в ближайшее время застройщик — АО "Международный бизнес-центр" — приступит к работам.
Ъ уже неоднократно писал о многострадальном "Доме на Смольной", который несколько раз выставлялся на инвестиционные торги, прежде чем попасть в конце прошлого года в руки Первого ваучерного фонда. Фонд отнесся к своему приобретению по-хозяйски и в течение прошедшего года подготовил всю документацию и провел предстроительную подготовку. После завершения реконструкции бывший дом проектных организаций должен перевоплотиться в специализированный бизнес-центр.
Для этой цели было создано акционерное общество открытого типа "Международный бизнес-центр" (ваучерные фонды, по закону, не могут сами заниматься подобной деятельностью). Это АО и взяло на себя функции застройщика. Это типичное советское административное здание, и поэтому превратить его в изящное архитектурное сооружение чрезвычайно сложно, а возможности для маневра у архитекторов и строителей сильно ограничены. Поэтому застройщики предполагают строительство делового комплекса средней руки со всей необходимой инфраструктурой, рассчитанного на достаточно солидную иностранную клиентуру.
Что касается местоположения бизнес-центра, то оно, по мнению экспертов, имеет свои минусы и плюсы. С одной стороны, отдаленность от центра снижает привлекательность объекта для многих арендаторов. С другой, очень ценны близость к международному аэропорту, наличие большой автостоянки и возможность арендовать большие по площади помещения.
Общая площадь здания — 23 150м2. Предыдущий проект дома со вполне советской щедростью предусматривал использовать в качестве технических помещений до 50% площадей. В новом проекте эти потери снижены до 18%. Проект предполагает следующее разделение площадей: офисы — 15 000м2, банковские площади — 1000 м2, рестораны, сервис — 1000 м2, магазины — порядка 200 м2.
Для проведения реконструкции АО "Международный бизнес-центр" провело тендер на выбор компании, управляющей строительством. Победителем стала крупнейшая в области строительного менеджмента английская компания Bovis International. Как показал опыт строительства на российском рынке, заключение застройщиком контракта с профессиональной управляющей компанией позволяет не нанимать дополнительный "строительный" штат, избежать некоторых типичных ошибок при проведении строительства и сэкономить порядка 10-15% от стоимости проекта.
Совместно с управляющей компанией застройщик провел тендер среди подрядных и субподрядных организаций. Основными критериями тендеров являются предложенная цена контракта, качество и сроки выполнения работ. При этом за просрочку застройщик устанавливает жесткие штрафные санкции, доходящие до $300 тыс. в месяц. И еще немаловажная деталь: цена контракта не меняется на протяжении всего срока выполнения работ, независимо от колебаний конъюнктуры рынка используемых материалов и оборудования. Наличие огромной конкуренции на строительном рынке заставляет подрядчиков соглашаться на жесткие условия конкурсов. Победителем тендера по выбору подрядчика для строительства Международного бизнес-центра стала турецкая компания ILK UMUT A.S., которая пошла на значительные уступки застройщику ради того, чтобы закрепиться на российском строительном рынке, где конкуренция даже между одними только турецкими фирмами очень сильна.
Весьма любопытна схема финансирования проекта. Общий объем инвестиций на реконструкцию оценивается в $14 млн. Изначально финансирование проекта предполагалось осуществлять тремя способами: привлечение частных инвестиций путем выпуска и размещения акций АО "Международный бизнес-центр", привлечение сторонних инвесторов и использование средств, полученных от сдачи площадей в аренду. Главная ставка делалась на частные вложения. Однако долгосрочные инвестиции пользуются сегодня меньшей популярностью, чем игры в пирамиду, и поэтому привлеченные средства частных лиц составили незначительную долю инвестиций в проект.
Что касается инвесторов — юридических лиц, то помимо Первого ваучерного фонда предполагается участие в финансировании проекта русско-американского фонда "Предпринимательство" и других компаний, которые готовы инвестировать порядка $10 млн.
Уровень арендной платы за помещения в бизнес-центре сегодня составляет порядка $450-550 за 1 м2 общей площади в год. В зависимости от спроса на помещения стоимость аренды будет меняться. Использование средств, вырученных от сдачи площадей в аренду, будет происходить следующим образом: суммы, полученные от арендаторов на этапе строительства, будут храниться на депозите до завершения основных строительных работ (май 1995 года), после чего застройщик сможет активно использовать эти средства. Средства, полученные от арендаторов уже на этапе отделки и завершения строительства, застройщик будет использовать сразу.
По оценкам специалистов фирмы-застройщика, площади в аренду удастся сдать еще на этапе строительства. Договор аренды заключается сразу на 6 лет, и арендатор сразу вносит арендную плату за год вперед. Сейчас уже заключен договор на аренду первых двух этажей здания, однако большинство потенциальных инвесторов пока побаивается вкладывать средства и ждет начала строительных работ. Срок ввода дома в эксплуатацию — ноябрь 1995 года. Срок окупаемости проекта составит, по предварительной оценке, 2 года 8 месяцев.
Если реконструкция пройдет удачно, "Дом на Смольной" станет одним из самых крупных по площади офисных зданий среди тех, которые будут сданы в будущем году. На него придется 34% всего количества вводимых в эксплуатацию в 1995 году московских офисных площадей.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА