Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом
Распоряжение
#353-р
16 февраля 1994 г.
Об утверждении Положения о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду
Во исполнение п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. #2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и в соответствии с п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации:
Утвердить Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду (Приложение).
А. Б. Чубайс
Министерство юстиции Российской Федерации
Зарегистрировано
11 марта 1994 г.
Регистрационный #514
Приложение
к распоряжению Госкомимущества России
от 16 февраля 1994 г. #353-р
Положение
О продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду
Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду (далее по тексту — Положение), разработано во исполнение п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. #2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и в соответствии с п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
1. Положение применяется при приобретении гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, предприятиями, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной и муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда, а также товариществами, акционерными обществами, созданными в процессе приватизации (далее по тексту — арендаторы) сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.
2. Продавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда является соответствующий комитет по управлению государственным имуществом:
в отношении федеральной собственности
— Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом или по его поручению комитет по управлению имуществом, наделенный правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом;
в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также муниципальной собственности — соответствующие комитеты по управлению имуществом.
3. Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется только арендаторам на основании заявления, поданного ими продавцу.
При подаче данного заявления на приобретение в собственность сданных в аренду объектов нежилого фонда арендаторы представляют документы либо надлежащим образом оформленные их копии, подтверждающие их принадлежность к категориям, указанным в п. 1 настоящего Положения.
Продажа объектов нежилого фонда осуществляется на основании заключения в десятидневный срок с момента подачи заявления арендатором: договора купли-продажи;
или
заключения дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа.
При этом составление и утверждение плана приватизации не требуется.
Действие настоящего пункта распространяется на арендаторов, являющихся стороной по договорам аренды, у которых срок действия заключенных ими договоров аренды на объекты нежилого фонда истек, но арендатор добровольно не отказался от продления срока договора, а также если договор аренды не был расторгнут в судебном порядке.
4. Отказ в продаже сданного в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены), а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, арендаторам не допускается, за исключением случаев, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, а также в отношении зданий, сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий, зданий, сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами.
5. Цена продажи арендаторам в собственность нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные нежилые помещения, определяется путем умножения суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи заявления продавцу, на коэффициент 2.
При этом цена 1 кв. м общей площади нежилого помещения, определенная в соответствии с установленным коэффициентом, не может превышать 50 процентов средней продажной цены 1 кв. м жилого фонда, сложившейся в границах территории зоны (района) по месту расположения объекта продажи на дату подачи арендатором заявления продавцу.
6. Цена продажи арендаторам в собственность зданий, сооружений определяется путем умножения суммы установленной годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи арендатором заявления, на коэффициент 3.
При этом продажная цена 1 кв. м общей площади здания, сооружения, определенная в соответствии с утвержденным коэффициентом, не может превышать 50 процентов средней аукционной или рыночной цены 1 кв. м общей площади аналогичных зданий, сооружений, сложившейся в границах территории зоны (района) по месту расположения объекта продажи на дату подачи заявления арендатором.
7. Цена продажи арендаторам недвижимого имущества включает в себя стоимость здания, сооружения, рассчитанную в порядке, предусмотренном п. 6 настоящего Положения, и нормативную цену земельного участка, на котором расположено это здание, сооружение.
8. Средства, поступившие от продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда, распределяются в соответствии с нормативами, предусмотренными Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
9. Документы купли-продажи недвижимости, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, регистрируются соответствующим фондом имуществом.
КОММЕНТАРИЙ
Публикуемый документ может показаться второстепенным только человеку, вполне свободному от деловых контактов с бизнесом. Тот же, кто имеет такие контакты, прекрасно знает, что значит для предпринимателей самых разнообразных сфер и масштабов нежилой фонд, правила приватизации которого наконец-то ясно определены. Отныне арендаторы объектов нежилого фонда смогут его приватизировать неправдоподобно просто: в десятидневный срок, по заявлению арендатора — без составления и утверждения плана приватизации (см. п. 3).
Но на самом деле значение комментируемого документа не исчерпывается ни этим, ни даже тем — пусть и чрезвычайно важным — обстоятельством, что благодаря ему предприниматели получили возможность "встать на твердую землю" в прямом, а значит и в переносном смысле: "Положение" регламентирует, в частности, продажу арендованных земельных участков, причем отказ в таковой продаже, вообще говоря, не допускается (см. п. 4).
Принципиальное значение этого документа еще и в том, что он создает возможность существенного расширения оборотов на рынке недвижимости — в частности, и потому, что цены выкупа арендованного нежилого фонда предусмотрены божеские.
Нежилой фонд будет продаваться арендаторам за годовую арендную плату, умноженную на два или на три (см. пп. 5 и 6). Даже в Москве, где арендная плата отнюдь не мала, такая цена недвижимости представляется не слишком обременительной — тем более, что она на всякий случай еще и ограничена сверху: половиной "средней аукционной или рыночной цены" аналогичных помещений (для зданий и сооружений) или жилого фонда (для нежилых помещений в жилых домах).
Аргументы сторонников дорогой продажи приватизируемого имущества повторять не станем. Во-первых, мы их слышим почти каждый день, а во-вторых, они на диво однообразны. В сущности, это сплошные перифразы знаменитой хохмы: "Почему у всех семечки по десять копеек стакан, а у вас — по двадцать?" — "Потому что двадцать — больше."
Мы вовсе не хотим сказать, что эти аргументы беспочвенны — вовсе нет. Понятно, что бюджеты: и федеральный, и местные — приватизация должна подпитывать. о в случае нежилого фонда победила иная точка зрения, и эксперты Ъ склонны вполне такое решение одобрить.
Вспомним, что приватизация есть не цель, а средство ускоренного формирования рыночных структур — и порадуемся, что публикуемый документ способен вытащить из-под каменных седалищ чиновников изрядную долю "нежилого фонда" — и тем самым превратить ее в предмет купли и продажи, в основу создания действительно работающего рынка недвижимости.
Впрочем, мы преувеличиваем: сам документ на это неспособен — чиновника "на голое постановление не возьмешь". Но это постановление может стать прекрасным оружием для деловых структур (например, банков), уставших от беспредела властительных муниципий.
Да и для муниципальных бюджетов документ скорее полезен, чем вреден. Назначьте на нежилой фонд запретительные цены — и ни пополнения бюджета не случится, ни рынка недвижимости. А так — и какие-никакие доходы от приватизации, и налог на имущество, и сборы с каждой последующей продажи.
АЛЕКСАНДР Ъ-ПРИВАЛОВ