В первые месяцы 1994 года развитие ситуации в инвестиционной сфере приобретает качественно новый характер: выпуск инвестиционных товаров резко "просел" и теперь свертывается быстрее, чем снижается инвестиционный спрос. Следствием этого станет обострение в самое ближайшее время дефицита продукции капитального назначения и новый виток инфляции в инвестиционной сфере. Самое неприятное то, что активизация этих процессов придется на начало строительного сезона. Так что традиционный весенне-летний строительный бум в текущем году скорее всего обернется тяжелым кризисом.
Стройиндустрия вошла в пике
Быстро прогрессирующий спад промышленного производства на рубеже 1993-1994 годов привел к возникновению в инвестиционной сфере принципиально новой ситуации: выпуск продукции в материалопроизводящих отраслях строительного комплекса сократился настолько, что практически совпал с глубиной провала инвестиционного спроса на строительные работы — оба показателя составили 50% от предкризисного уровня (декабрь 1990 года). Начало нынешнего года ситуацию только усугубило — производство продукции для строительного комплекса отстало от спроса на подрядные работы еще на 10 процентных пунктов. Чтобы лучше понять последствия этого для инвестиционной сферы, напомним как развивались события.
В начале 1992 года спрос на подрядные строительные работы разом сократился на 36-39%. Объем же производства в ресурсообеспечивающих отраслях инвестиционного комплекса в этот период сократились в куда меньших масштабах: например, в промышленности строительных материалов — на 20% (табл. 1), в машиностроении — на 18%. Раскрывшиеся "ножницы" между спросом и производством создали относительно благоприятные условия ресурсообеспечения строительства — производящиеся в избыточном масштабе ресурсы как бы "подпирали" строительный комплекс снизу, поддерживая уровень строительных работ. Поэтому строительство в течение 1992 года худо-бедно держалось, наблюдались даже периоды его роста.
В 1993 году ситуация принципиально меняется: темпы сокращения производства в стройиндустрии (конструкционные и стройматериалы, деревообработка) начинают существенно обгонять динамику сжатия инвестиционного спроса, стремительно сокращается ранее возникший между ними значительный разрыв. Это соревнование темпов к концу года впервые за время кризиса согласовало спрос и производство — см. график 1.
Хуже другое: к началу 1994 года из-за прогрессирующего общепромышленного спада инвестиционный спрос и производство обеспечивающих его ресурсов поменялись местами: производство материальных ресурсов для строительства стало все больше отставать от инвестиционного спроса (график 1).
Для инвестиционной сферы такое развитие событий приведет к крайне неприятным последствиям: если достигнутые высокие темпы общепромышленного спада сохранятся в ближайшие месяцы, вновь возникшая в инвестиционной сфере ситуация обострит проблему ресурсного обеспечения строительства, инициирует убыстрение роста цен на инвестиционные товары и тем самым подорвет и без того быстро свертывающийся спрос. Ситуация усугубляется еще тем, что ближайшие месяцы — это период вхождения в фазу сезонного роста строительных работ, что само по себе всегда обеспечивает опережающий рост цен на основные инвестиционные ресурсы и прежде всего стройматериалы широкой сферы применения. Наложение двух названных процессов будет способствовать дестабилизации положения в строительстве.
Серьезность ситуации в полной мере подтвердили сделанные Ъ предварительные расчеты темпов сокращения спроса на строительные работы и динамики производства в инвестиционных отраслях в начале текущего года. Окончательных данных за февраль ко времени подготовки настоящего обзора еще не было, а за январь данные по сокращению инвестиционного спроса Госкомстат не привел, поэтому Ъ попытался экспертно оценить падение спроса на инвестиции в строительные работы в январе 1994 года. По расчетам Ъ, в начале текущего года темпы инвестиционного спада несколько ускорились и в расчете на объем выполненных подрядных строительных работ составили порядка 8-9% (в годовой оценке: январь этого года к январю прошлого). Это больше, чем в 1993 г., когда, напомним, динамика снижения объемов подрядных строительных работ по сравнению с предыдущим годом существенно замедлилась, и в целом за год они сократились на 7% (см. табл. 1).
Что же касается темпов сокращения производства в отраслях инвестиционного комплекса, то к началу 1994 г. они оказались существенно выше динамики сокращения спроса. Для иллюстрации: в производстве строительных материалов, а также в деревообработке сокращение выпуска в январе в сравнении с декабрем достигло соответственно 10,9% и 7,5%. В годовой оценке спад при таких темпах составит свыше 30%.
Переломить наметившуюся тенденцию опережающих темпов спада в промышленности строительных материалов в текущем году даже при ослаблении ныне жестких спросовых ограничений в ряде случаев будет не так-то просто. Дело в том, что потенциал будущего дополнительного спада в отдельных производствах ныне уже заложен в чисто технологических (сезонных) особенностях производства некоторых строительных материалов.
Наиболее наглядно это видно на примере лесозаготовки и деревообрабатывающей промышленности. Как показывает анализ, вывоз деловой древесины в декабре 1993 и январе 1994 гг. — а на зимние месяцы в силу сезонных особенностей этого вида производства приходится основная часть работ по заготовке древесного сырья (за период с декабря по март — обычно около 50% всего объема годовой заготовки древесины), — сократилась соответственно на 27% и 35%. В феврале, судя по данным о среднесуточном производстве за первые 13 дней, эта тенденция углубилась — спад составил 38% (см. табл. 2). Правда, остается еще один месяц традиционно высокой сезонной активности лесозаготовки — март, однако очевидно, что за столь короткий срок ликвидировать недорубленное в предыдущие месяцы вряд ли удастся. Столь же, впрочем, очевидно, что высокие темпы спада в лесозаготовке фатально закладывает базу, и основательную, для будущего масштабного спада в деревообработке и связанных с ней отраслях. Так что отношения спроса и производства, видимо, по-прежнему будут развиваться в неблагоприятном направлении, формируя потенциал нового витка стагфляции в инвестиционном комплексе — роста цен в условиях чрезмерно подавленного инвестиционного спроса.
Прообраз этой ситуации возник еще в прошлом году. По мере синхронизации темпов падения спроса и производства в 1993 году начали формироваться тенденции опережающего роста цен на строительные материалы относительно общепромышленной ценовой динамики, чего не было, скажем, в 1992 году. И если в 1992 году цены в промышленности и стройиндустрии увеличились соответственно 20 и 17 раз, то в 1993 году все вышло наоборот — строительные материалы дорожали уже более высоким темпом: в годовой оценке оптовые цены в промышленности выросли в 9,9 раза (декабрь 1993 г. к декабрю 1992 г.), а в стройиндустрии — в 12,5 раза (см. табл. 1).
Изложенные выше соображения в большей мере касаются отраслей, производящих материалы для строительства. Что же касается инвестиций в машины и оборудование, то здесь ситуация не столь остра. Кардинальная реструктуризация инвестиционного спроса в пользу строительной компоненты (из-за большей кризисной устойчивости непроизводственного, главным образом жилищного, строительства) за счет опережающего свертывания инвестиций в машины и оборудование произошло гораздо раньше, еще в 1992 году. Это можно видеть из графика 1, иллюстрирующего, что сокращение спроса на строительные работы за 1992-1993 гг. существенно уступало провалу спроса на инвестиции в целом: в последние, наряду со строительными работами, входят и расходы на оборудование, задававшие ранее более крутую траекторию падения инвестиционного спроса. Поэтому взаимосвязь "сокращение производства — падение инвестиций" в сегментах рынка машинотехнической продукции вероятней всего будет проявляться не столь жестко, как в части материальных ресурсов для строительства.
С чем начинать строительные проекты в условиях кризиса
Приближение активной фазы строительного сезона и крайне неблагоприятная ситуация в отраслях строительного комплекса делает далеко не праздным для многих инвесторов вопрос: а как обстоят дела сейчас и что будет с необходимыми для начала строительных проектов материалами? Для ответа этот вопрос мы проанализировали конъюнктуру, складывающуюся на рынках взаимозаменяемых строительных материалов, в частности в таких подгруппах структурообразующих строительных материалов, как строительный кирпич и другие стеновые материалы, с одной стороны, и лесоматериалы — с другой, а также в подгруппе альтернативных кровельных материалов.
Стеновые и лесоматериалы. Как показывает анализ, цены на их основные виды от месяца к месяцу повышались достаточно синхронно. В целом за 1993 год они выросли в среднем в 12 раз (декабрь 1993 г. к декабрю 1992 г.), идя почти вровень с ростом цен в стройиндустрии (12,4 раза). По мнению экспертов Ъ, эта ситуация скорее всего сохранится и в текущем году, поэтому возможности сэкономить на издержках на данных видах стройматериалов будут достаточно ограничены.
Что касается выбора между кирпичом и деревом как строительными материалами, то по всем признакам ситуация здесь пока складывается в пользу кирпича. Причин тому несколько. Первая из них связана с состоянием производства в соответствующих подотраслях стройиндустрии. Кирпичное пока оказывается в явно выигрышном положении: среди всех других производств стройматериалов оно — одна из немногих сравнительно устойчивых к кризису производственных зон. За прошлый год объем выпуска кирпича сократился в наименьшей степени — только на 10% (общее снижение производства в стройиндустрии и лесной промышленности составило 18-19%). Спрос на строительные работы за то же время сократился примерно в тех же масштабах (на 7%), так что степень обеспеченности инвестиционного рубля, направленного в производство кирпича, в прошлом году практически не изменилась. В январе--феврале, по предварительным данным, выпуск кирпича также сокращалось более умеренными относительно других материалов темпами. В известной мере это свидетельство сравнительной доступности данного вида стройматериалов на рынках и, следовательно, большей привлекательности кирпичного строительства.
В производстве же лесоматериалов ситуация прямо противоположная. Выпуск деловой древесины и круглого леса в минувшем году сократился на 28-29%, а пиломатериалов — на 25%. Это напрямую сказалось на объемах их производства в расчете на рубль строительных работ: насыщенность последнего по физическим объемам лесоматериалов за год сократилась весьма значительно — в среднем на 20%.
Судя по нынешним темпам заготовки деловой древесины, из-за нехватки оборотных средств и быстрого выбытия мощностей ситуация здесь, как сказано выше, складывается удручающая. Лесозаготовка, по мнению экспертов, в текущем году первой из всех сезонных производств пала жертвой жесткой ограничительной политики кредитования. Между тем потребность в кредитовании этих производств исключительно велика — ведь расчеты с производителями за поставленную древесину, учитывая полугодовой производственно-технологический цикл, здесь осуществляются в два присеста: в периоды летней и зимней вывозок леса с делянок.
Нынешнее сокращение вывозки древесины создает несравнимо более значимые, чем в минувшем году, ресурсные предпосылки для опережающего спада в производстве лесоматериалов. Это наглядно видно из обобщенных нами в таблице 2 данных о производстве деловой древесины и круглых лесоматериалов в начале года, на который раньше традиционно приходился пик сезонного роста в производстве первичного древесного сырья.
Не в пользу строительства из дерева в текущем году свидетельствует и вторая, не менее важная причина — складывающаяся на рынках лесоматериалов ценовая ситуация. Цены на них еще в прошлом году по темпам роста превышали удорожание стеновых материалов. За год, например, пиломатериалы подорожали в 12,5 раз (декабрь 1993 г. к декабрю 1992 г.), а стеновые материалы (см. выше) в 12 раз. В итоге приобретение лесоматериалов на единицу строительных работ в сравнении с теми же стеновыми материалами стало обходиться дороже. В текущем году отрыв динамики цен на лесоматериалы от конкурирующих с ними материалов по видимому еще более увеличится. Причины тому, как было показано выше, — усугубляющийся дефицит, вызванный сокращением объемов производства, и ныне складывающаяся низкая рентабельность в лесном комплексе, выправить которую предприятия будут скорее всего пытаться за счет дальнейшего повышения цен.
Кровельные материалы. В подгруппе кровельных материалов, как показывает анализ, предпочтение потребителей в большей мере отдано мягкой кровле (рубероид), за которым со значительным отрывом следует шифер. Причины примерно те же — глубокий спад в производстве шифера, дефицит и высокая цена. Жестким ограничителем выпуска шифера выступает быстро снижающееся производство асбеста. За прошлый год цены на шифер выросли в 12,5 раз, на мягкую же кровлю — только в 8,4 раза. Для потребителя эта разница весьма ощутима.
В дальнейшем диспропорция будет нарастать. В январе 1994 года выпуск шифера и асбеста сократился в годовой оценке соответственно на 80 и 76%, приблизительно та же ситуация с производством шифера сохранилась и в феврале. С мягкими кровельными материалами тоже плохо, но все же полегче, их выпуск снизился в существенно меньших масштабах — на 39%.
Региональные условия для строительных проектов
Острый кризис в стройиндустрии побудил экспертов Ъ впервые исследовать размещение промышленности строительных материалов. Это важно: многие производства отрасли отчетливо локализованы — где-то густо, а где-то пусто. (Исключение из этого правила, пожалуй, лишь производство стеновых материалов (кирпич) и сборных железобетонных конструкций и изделий. Эти производства рассредоточены по территории страны и довольно равномерно представлены в практически любом регионе.)
Неравномерность размещения производства стройматериалов по территории страны выступает зачастую едва ли не главным фактором территориальной дифференциации цен на строительные ресурсы в различных регионах — цены могут различаться в 2 раза, даже 5 раз и более. В районах сосредоточения производства ресурсов для строительства уровень цен как правило в 2-2,5 раза ниже, что вполне объяснимо — местные рынки насыщены стройматериалами собственного производства. По мере отдаления от места производства цены прогрессивно растут: стройматериалы — груз габаритный, и их перевозка при нынешних высоких транспортных тарифах обходится очень дорого.
Данные таблиц 3 и 4 показывают, что наибольшие сложности для инвесторов, затевающих новое строительство или реконструкцию объектов, возникнут в европейской части России, особенно в Центральном районе, где ныне выполняется почти четверть общего объема строительных работ. Насыщенность рынка цементом (по объему производства на рубль строительных работ) в центральных областях вдвое ниже общероссийского уровня (табл. 6). Падение же его производства (в январе в среднем на 39%, а в сопредельных районах, поставляющих цемент, например, Центрально-Черноземном — на 61%, Северо-Западном — на 37%) вызовет необходимость его закупок в более отдаленных регионах, что неизбежно скажется на уровне цен.
Резко обострится ситуация с обеспечением инвестиционных проектов и по линии стройматериалов из дерева. Из таблиц 5 и 6 наглядно видно, что зонами преимущественного сосредоточения их производства являются Северный (Республики Коми и Карелия, Архангельская область), Восточно-Сибирский (Иркутская область, Красноярский край) и Уральский экономические районы. В начале года на них приходилось около 50% всего общероссийского производства. Однако только в первых из двух названных регионов насыщенность инвестиционного рубля (производство на рубль строительных работ в регионе) существенно превышает среднероссийский уровень. Это значит, что при прочих равных условиях строительство в этих областях обойдется дешевле, а вот вывоз материалов отсюда в центральные области и на юг России будет делом очень дорогим.
Наверняка резко снизится и обеспеченность большинства региональных рынков кровельными материалами, особенно шифером. В начале года многие шиферные заводы в основном стояли — не столько из-за отсутствия спроса, сколько по причине нехватки исходного сырья, асбеста. По существу выпуск асбеста в последнее время обеспечивали только предприятия Свердловской области и Республики Тува (почти 100% всего выпуска в начале года), тогда как все остальные предприятия (которые в 1993 году формировали свыше половины общего производства асбеста в России) продукцию не выпускали.
Не менее напряженное положение с материалами будет складываться в Западно-Сибирском регионе, на долю которого приходится около 13% от общего объема строительных работ. И хотя падение производства цемента, лесоматериалов, мягкой кровли здесь примерно соответствует общероссийскому уровню, насыщенность регионального рынка материалами собственного производства сегодня вдвое ниже среднероссийского. Поэтому в ходе строительства инвесторам придется рассчитывать на поставки стройматериалов из других районов: цемента с Урала, лесоматериалов из Восточной Сибири и т. д.
На фоне значительного обеднения рынка стройматериалов многих российских регионов в относительно благополучном положении в ближайшее время оказываются инвесторы Восточной Сибири. Здесь, как показывает анализ, несмотря на резкие спады в производстве (выпуск пиломатериалов сократился в январе на 31%, деловой древесины — на 40%, шифера — на 72%, асбеста — на 56%), обеспеченность строительных работ производимыми материалами выше, чем в других регионах, а по лесоматериалам почти втрое превышает российский уровень.
Какой строительный бизнес остается выгодным
Год--полтора назад частные инвесторы могли вкладывать средства в строительство крупнопанельного жилья "с нуля", но по мере углубления кризиса это перестало приносить прибыль. Себестоимость строительства выросла за 1993 год в 12 раз в рублях (табл. 5 и 6) и в 3,5 раза в долларовом эквиваленте (в январе 1993 г. стоимость строительства 1 м2 составляла 40 тыс. рублей, то есть около $100, а через год — 450 тыс. рублей или $330). Но это еще не все.
Плата за получение участка под застройку крупнопанельным жильем обычно зависит от расположения участка и выражается в отчуждении в пользу города от 25% до 60% построенного. С учетом отчислений на развитие инфраструктуры себестоимость жилья увеличивается для инвестора в 2-3,2 раза в сравнении со строительной себестоимостью. Таким образом, строительство на самом дешевом участке на окраине Москвы встанет частному инвестору как минимум в $660 за 1 м2 общей площади. Рыночная же стоимость такого жилья на окраине составляет не более $700 за 1 м2, что сводит прибыль почти на нет.
Поэтому инвесторы, применяющие традиционные схемы строительства (застройщик сам или за счет кредитов финансирует проект "с нуля", используя фьючерсные продажи квартир на стадии отделки) сейчас активно перебираются из столиц и деловых центров в пригороды. Даже в относительно дорогом Подмосковье аппетиты местных властей гораздо умереннее московских (доля, бесплатно передаваемая властям, обычно не превышает 20-30% построенного жилья), а цены лишь незначительно ниже, чем на городских окраинах.
Другой популярный подход — дострой незавершенки. Все начинается с поиска предприятия, получившего несколько лет назад землеотвод и приступившего к строительству. Оно часто бывает не окончено из-за резкого вздорожания строительных материалов и подрядных работ, и средства, вложенные в стройку, омертвлены. Предприятия, не способные закончить строительство, становятся основными партнерами фирм-застройщиков. Застройщик же предлагает закончить жилой дом на средства фирмы и отдать часть построенного инвестору. Размер доли зависит от объема уже выполненных работ, состояния объекта и от сговорчивости владельца недостроя (то бишь его финансового положения).
Застройщику это выгодно по многим причинам. Во-первых, часть работ уже выполнена (а на первом этапе — "нулевом цикле" — выполняются работы, занимающие основное время строительства), и инвестор экономит много времени. А ведь именно срок осуществления проекта в условиях инфляции часто определяет его экономическую целесообразность.
Во-вторых, раньше землеотводы выделялись под какие-то социальные задачи (чаще всего под квартиры для очередников предприятия), то есть доля города невелика: за землю, отдаваемую под социально взрывоопасных очередников, много не запросишь — и составляет не более 10-15%. Соответственно жилье обходится застройщику гораздо дешевле, чем при традиционном коммерческом строительстве.
В-третьих, в строительстве нынешней "незавершенки" часто принимал участие, иногда немалое, бюджет, и здание, находящееся на балансе предприятия, числится (да по сути и является) государственным. Чтобы избежать разбирательств с государством по поводу этого имущества, предприятия предпочитают "реализовать" объект — быстро и недорого.
Цена недостроя зависит почти исключительно от финансового положения предприятия. Известны случаи, когда незавершенка продавалась по $80-100 за 1 м2, хотя основной объем строительно-монтажных работ был выполнен — оставалось провести только отделочные работы. Прибыль от достраивания такого объекта достигала 350% за 2-3 месяца.
Зачастую фирма даже сама не вкладывает значительных средств. Она ищет недострой под конкретного инвестора, желающего быстро приобрести большой вобьем жилой площади по умеренной цене. Такие объекты обычно расположены в непрестижных районах Москвы и в ближайшем Подмосковье.
Так что именно дострой сейчас выглядит наиболее выгодной деятельностью на рынке жилищного строительства. Его минус — неодобрительное отношение властей к тому, что жилье, предназначенное для очередников предприятий, идет на коммерческие цели. Впрочем, присутствие сторонних инвесторов легко оправдывается через подписание между предприятием и застройщиком договора о совместной деятельности.
Долевое строительство. В последнее время несколько частных компаний занялись сбором денег у населения — под строительство нового жилья. Такая фирма обычно берет на себя функции и заказчика, и генерального подрядчика, то есть полностью распоряжается средствами и занимается организацией стройки. За выполнение этих функций фирма берет 10-15% от собранных средств. Следует отметить, что Ъ не располагает информацией ни об одном до конца реализованном проекте такого рода. Однако широкое распространение этой схемы на этапе сбора средств у населения заставляет нас смотреть на нее как на одну из форм работы частных строительных компаний.
Методика привлечения средств населения в строительство достаточно широко применялась в Европе после войны. Тогда в условиях высокой инфляции строительно-сберегательные кассы собирали средства населения и финансировали строительство жилья для вкладчиков. В российских условиях эта схема была частично дискредитирована деятельностью некоторых фирм, которые занимались (и занимаются сейчас) лишь сбором денег, а к строительству приступать и не собираются. Сказать здесь можно лишь одно. Некоторой гарантией добросовестности намерений фирмы может служить, пожалуй, лишь наличие у нее землеотвода под строительство: землеотвод получить столь сложно, что это уже можно считать крупной инвестицией, а потому надеяться, что имеешь дело не с жуликами.
Элитные строительство и реконструкция. Помимо высокого качества квартир и домов (а это помимо планировки и материала означает охрану, автостоянку и еще много чего), необходимого для причисления к разряду элитных, жилье должно быть расположено в определенном районе города. В каком именно хорошо известно — в столицах, да и в каждом областном центре есть свое "Царское село". В Москве сегодня это Арбат, практически весь Комсомольский, Ленинский и Кутузовский проспекты, микрорайон близ Новых Черемушек, застроенный "цековскими" домами и, конечно, Крылатское. Рыночная стоимость качественного жилья в этих районах в Москве ($1500-3000 за 1 м2 общей площади) окупает расходы на строительство, даже если оно проводится силами иностранных подрядчиков. Предложения такого жилья практически нет, редкие квартиры, выставляемые на продажу, "уходят" в считанные часы. Неудовлетворенный спрос на "жилье для богатых" и высокая платежеспособность этой группы населения говорит о том, что и $3-4 тыс. за 1 м2 — не предел для элитных домах.
Эффективность инвестирования в элитные объекты различна и зависит от того, строительство это или реконструкция.
Начнем со строительства. За получение участка под застройку инвестор должен расплатиться частью построенных площадей. Однако элитный дом тем и ценится, что в нем и соседи престижные, "своего круга". Поэтому инвестору гораздо выгоднее выделить причитающееся городу из другого объекта, например, как это часто практикуется, реконструированного на собственные средства жилого дома в том же районе.
Предположим, возводится новый жилой дом общей площадью 5 тыс. м2, в котором два этажа будут нежилыми цели (офисы, магазины, рестораны, охрана). Себестоимость строительства силами иностранных подрядчиков составит около $900 за 1 м2 общей площади (с учетом затрат на проектирование и инженерное оборудование дома) или $4,5 млн.
Для финансирования строительства потребуется коммерческий кредит на два года на сумму $5,5 млн (включены непредвиденные расходы — около 10% от стоимости строительных работ — и расходы на реконструкцию здания для муниципалитета — $500 тыс.). При банковской ставке 20% годовых плата за пользование кредитом составит $2,4 млн, то есть через два года банку необходимо отдать $7,9 млн. Доля жилых площадей составит примерно 70% от общей площади, и тогда доход от продажи квартир по средней цене $3,5 тыс. за 1 м2 общей площади составит $10,2 млн. Прибыль составит $2,3 млн, то есть около 30% в валюте. Есть еще 1000 м2 нежилых площадей, которые, будучи сданы в аренду, могут приносить инвестору минимум $500 тыс. ежегодного дохода.
Увеличить прибыль можно за счет фьючерсных продаж квартир после выполнения по меньшей мере половины объема строительных работ — в этом случае снижаются расходы на обслуживание кредита. При фьючерсной продаже квартир и нежилых помещений прибыль инвестора может составить 50%.
Основные сложности здесь — получение участка под застройку в престижном месте на приемлемых условиях и крупного банковского кредита. Все это по плечу фирме с устойчивой репутацией и хорошими контактами с властью.
Достаточно прибыльной выглядит и реконструкция особняков в центре Москвы. Здесь, как правило, реализуются две схемы.
Первая. Особняк под реконструкцию приобретается на аукционе; по ее окончании весь он остается в собственности инвестора. Плата за дом составит $1,5-2 тыс. за 1 м2 общей площади. Все работы по реконструкции, выполненные иностранным подрядчиком, включая замену перекрытий и отделку, будет стоить порядка $1 тыс. за 1 м2 общей площади. Выполнение подрядных работ российскими строителями позволит снизить затраты примерно на 40-50%, но тогда высокого качества работ гарантировать нельзя.
Затраты составят $2-3 тыс., цена продажи — $2,5-3,5 тыс. за 1 м2 общей площади, так что прибыль составляет не более 20-25%, да еще средства остаются замороженными в течение года-полутора. Использование кредита сводит прибыль и вовсе к нулю. Поэтому осуществляя такие проекты, инвесторы рассчитывают на нежилое использование реконструированных площадей и сдачу их в аренду. Срок окупаемости, правда, увеличивается тогда до 3-4 лет, но по окончании его здание остается в собственности инвестора и приносит только чистый доход — за вычетом амортизации.
Куда интересней выглядит реконструкция на традиционных условиях "50x50" с городом, но не одного, а двух объектов. Как правило, в подобном проекте устанавливается минимальный уровень работ по реконструкции обоих зданий. При проведении работ на объекте, отходящем городу, инвестор руководствуется именно этим минимумом, что соответствует и минимальным затратам. А в особняке, квартиры которого предполагается продать, реконструкция и отделка проводятся по европейским стандартам. Это позволяет снизить коэффициент инвесторской нагрузки с 2 (предполагаемых схемой "50x50" для одного здания) до 1,5. То есть реконструкция особняка на продажу обойдется инвестору не в $2-3 тыс. (как при реконструкции купленного на аукционе дома), а в $1,5 тыс. за 1 м2, а прибыль может достигать 60%.
Однако применение описанной схемы увеличивает объем инвестиций в 1,5 раза. То есть проект по реконструкции двух небольших особнячков общей площадью, скажем, по 600 м2 каждый потребует инвестиций в объеме $1,8 млн. Поэтому такие проекты осуществляются, как правило, за собственные и кредитные ресурсы с применением фьючерсных продаж. Как показывает опыт (например, продажа недостроенных домов на Ленинградском проспекте, улице Гарибальди и в районе метро Новослободская), на этапе выполнения 50-60% от объема работ покупатели охотно вкладывают средства в будущие квартиры. Привлечение фьючерсных продаж позволяет снизить объем инвестиций застройщика до $900 тыс.
Меньшая прибыль (по сравнению с новым строительством элитного жилья) от реконструкции особняков компенсируется большей доступностью этого бизнеса для инвесторов. Это связано с большими трудностями получения землеотвода под застройку в хорошем месте. Кроме того, при реконструкции от инвестора требуются гораздо меньшие средства, так как особняки по площади гораздо меньше новостроек.
Конъюнктура для мелких инвесторов
У мелких инвесторов в конце февраля случилась нежданная радость: правительство отсрочило проведение индексации основных фондов и смягчило ее условия. Теперь у мелких инвесторов появился шанс успеть еще закупить оборудования для бизнеса по "допереоценочным" ценам и сэкономить на этом.
А судя по результатам ведущегося Ъ мониторинга условий реализации инвестиционных проектов, экономить приходится буквально на всем. Даже в относительно благополучном пищевом производстве фирмы, запустившие производство на собственные деньги и не имеющие проблем со сбытом своей продукции, вынуждены останавливать выпуск товара из-за чрезмерно высокой цены кредитов под оборотные средства. Так что переработчикам сельхозпродукции приходится постепенно вырабатывать "ноу-хау" по снижению издержек. Сырье они закупают в первую очередь у крупных хозяйств из числа бывших колхозов и совхозов: мясо оттуда дешевле импортного (с импортным к тому же не оберешься проблем с санэпидстанцией) и менее жирное, чем из фермерских хозяйств (скотину, что ли, в колхозах недокармливают?), а потому идет в переработку практически без отходов.
Что касается оборудования, то пищевики утверждают, что за прошлый год рынок заметно преобразился, причем в лучшую сторону. Признаки улучшения сводятся к появлению качественной и, как утверждают торговцы оборудованием, конкурирующей между собой продукции конверсионных производств. Кроме того, на рынке стало гораздо больше полных комплектов оборудования для самых разных нужды — в прошлом году необходимый комплект приходилось собирать с бору по сосенке. И наконец, в торговля оборудованием обрела новое лицо. Преуспевающие торговые фирмы теперь не только покупают и продают, они начинают авансировать и кредитовать производителей под выпуск именно того оборудования, которое сейчас требуется пищевикам.
Научились бороться и с дороговизной перерабатывающих линий, действуя, обратим внимания, по-ленински. Фермеры, преодолевая частнособственнические инстинкты и "истерию мелкого буржуа", кооперируются и приобретают перерабатывающие мощности в складчину (см.: В. И. Ленин "О кооперации").
Можно пережить и дороговизну аренды — если устанавливать перерабатывающие цеха прямо в хозяйствах, на селе. Так уже работают сами сельхозпредприятия, а также городские предприятия, имевшие раньше подшефные или подсобные хозяйства и не утратившие с ними связей. Кстати, перенос переработки на село позволяет экономить и на других издержках, в частности, в сельской местности труд дешевле.
Все это происходит в основном в пищевой промышленности, имеющей, напомним, самый высокий рейтинг инвестиционной привлекательности (см. прошлый обзор инвестиций в Ъ #5). В других же отраслях дело обстоит неважно.
Неважна она в легкой промышленности, сырье для которой (шерсть и ткани) подорожало за последние 10 месяцев в 8 раз, в то время как рыночные цены на готовую продукцию — всего втрое. То есть даже качественная продукция, выпущенная с минимальной рентабельностью для производителя как правило не может конкурировать с дешевым импортом. Бывают исключения и здесь. Известен, например, случай, когда швейники начали выпускать пальто из отечественной фланели и, "угадав" рынок, оказались вполне конкурентоспособны.
Инвестиции в акции
Фондовый индекс за прошедший месяц пунктуально следовал теории. Многие банки закрыли реестры акционеров, некоторые успели провести и годовые собрания акционеров. Преддивидендный ажиотаж закончился, спрос на акции упал, рост курса (по фондовому индексу) резко замедлился — до 4,2% за месяц, а в последнюю неделю индекс и вовсе упал. По всей вероятности, в ближайшее время наметившаяся тенденция сохранится — какое-то индекс время будет оставаться стабильным, а затем начнет очень плавно расти.
Как и предполагал Ъ еще осенью прошлого года (Ъ #49, стр. 23), банки выплачивают своим акционерам вполне приличные дивиденды (табл. 8) Окончательные итоги подводить пока рано — к ним мы вернемся по окончании дивидендной компании — но предварительные соображения, связанные с объявленными результатами, подвести уже можно.
Средний уровень дивидендов, по имеющимся у Ъ данным, составляет 425%. Это выше предсказанного нами уровня (300%), однако следует учесть, что многие банки — эмитенты менее популярных на рынке бумаг скорее выплатят дивиденды по меньшей ставке, и это еще повлияет на их средний уровень.
Средний показатель текущей доходности сейчас составляет 115%. Учитывая данные таблицы 8, можно сделать вывод, что явно недооценены акции Уникомбанка и Мосбизнесбанка. Соотношения объявленного дивиденда и текущей доходности со средней доходностью задают новый уровень их курса — около 5 номиналов (против 2 номиналов текущей котировки). По всей видимости, именно к этому пределу и будет стремиться курс.
На другом краю — петербургский Промстройбанк. Мы уже не раз отмечали переоцененность его акций, даже несмотря на выплаты рекордно высокого дивиденда. Но это вовсе не значит, что данные бумаги плохи и их не надо покупать. Высокие дивиденды и завышенная текущая котировка рано или поздно обязательно приведут к резким колебаниям курса. Подобные акции обычно стремятся покупать незадолго до дивидендных выплат, и это повышает их котировку, а продают — сразу после выплат, что, очевидно, курс снижает. Конечно, сам банк может предпринять некие усилия для стабилизации котировок своих бумаг, а может, здраво рассудив, и не делать этого. Колебания курса дает и некоторые естественные преимущества, которые мощный фигурант рынка (например, сам банк) может эффективно использовать, задавая нужную динамику и спекулируя на акциях.
Анализируя инвестиционные качества переоцененных и недооцененных акций, нельзя не коснуться и третьего класса бумаг — так называемых акций роста. К ним относятся, в частности, акции ГУМа. Собрание акционеров решило выплатить по 200 рублей на каждую акцию 100-рублевого номинала. Но на рынке эти бумаги стоят около 3 тыс. рублей, так что текущая доходность составляет 9%. Казалось бы, мало, акции непривлекательны. Это в корне неверно. Во-первых, акции ГУМа высоколиквидны, их можно в любой момент продать. Во-вторых, котировкам акций целенаправленно задается тенденция к росту — в меру повышения оборотов и прибыли эмитента. А поскольку масштабы хозяйственной деятельности ГУМа постоянно растут, и судя по тому, что прибыль реинвестируется (именно поэтому, кстати, дивиденд и невелик), рост будет продолжаться, можно уверенно утверждать, что будут расти и акции компании.
Таблица 1
Динамика цен, спроса и производства в строительном комплексе в 1992-1993 гг. (в % к соответствующему периоду предыдущего года)
| 1992 | 1993 | 1994 (январь) | |
|---|---|---|---|
| Динамика спроса и производства | |||
| Спрос на строительные работы | -36 | -7 | -8 |
| Производство строительных материалов | -20 | -18 | -38 |
| "Ножницы" между динамикой спроса и | -16 | 11 | 30 |
| производства | |||
| Темпы роста цен | |||
| Промышленность в целом | 2049 | 995* | 119 |
| Строительные материалы | 1705 | 1245* | 120 |
| *Декабрь 1993 г. в % к декабрю 1992 г. | |||
Таблица 2
Сокращение производства в лесозаготовительной промышленности в период сезонной заготовки древесины (в % к соответствующему периоду предыдущего года)
| Месяцы сезонной заготовки | Деловая древесина | Лесоматериалы круглые |
|---|---|---|
| 1992 | ||
| декабрь | -15 | -15 |
| 1993 | ||
| январь | -27 | -26 |
| февраль | -26 | -27 |
| декабрь | -27 | -29 |
| 1994 | ||
| январь | -35 | -34 |
| февраль* | -38 | — |
*По среднесуточному производству: данные за 13 дней февраля 1994 г.
Таблица 5
Сводный индекс стоимости строительства в народном хозяйстве, январь 1993 — февраль 1994 гг., в %
| Год | Месяц | К предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| 1993 г. | ||
| Январь | 119 | 119 |
| Февраль | 133 | 158 |
| Март | 125 | 198 |
| Апрель | 118 | 234 |
| Май | 119 | 278 |
| Июнь | 131 | 364 |
| Июль | 136 | 495 |
| Август | 126 | 623 |
| Сентябрь | 117 | 729 |
| Октябрь | 116 | 846 |
| Ноябрь | 113 | 956 |
| Декабрь | 114 | 1090 |
| 1994 г. | ||
| Январь | 114 | 1245 |
| Февраль | 115 | 1432 |
Таблица 6
Индекс стоимости строительства индивидуального жилья из кирпича и дерева, январь 1993 — февраль 1994 г., в %
| Месяц | К предыдущему месяцу | Нарастающим итогом (декабрь 1992 г. = 100%) | ||
|---|---|---|---|---|
| кирпичное | деревянное | кирпичное | деревянное | |
| 1993 г. | ||||
| Январь | 123 | 124 | 123 | 124 |
| Февраль | 135 | 136 | 167 | 169 |
| Март | 128 | 123 | 213 | 208 |
| Апрель | 115 | 117 | 245 | 243 |
| Май | 123 | 124 | 301 | 301 |
| Июнь | 126 | 120 | 379 | 361 |
| юль | 146 | 144 | 554 | 520 |
| Август | 129 | 134 | 714 | 697 |
| Сентябрь | 122 | 120 | 871 | 836 |
| Октябрь | 120 | 122 | 1045 | 1020 |
| Ноябрь | 118 | 119 | 1233 | 1204 |
| Декабрь | 117 | 118 | 1443 | 1421 |
| 1994 г. | ||||
| Январь | 119 | 121 | 1717 | 1720 |
| Февраль | 112 | 116 | 1923 | 1995 |
Таблица 3
Производство строительных работ и стройматериалов по экономическим районам, январь 1994 г.
| Экономические районы | Строительные работы, млрд руб. | Цемент | Пиломатериалы | Деловая древесина | Шифер | Мягкая кровля | Асбест | Плитки керамические | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| тыс. т | снижение производс тва, %* | тыс. м3 | снижение производс тва, %* | тыс. м3 | снижение производс тва, %* | млн усл. плит | снижение производс тва, %* | млн м2 | снижение производс тва, %* | тыс. т | снижение производс тва, %* | тыс. м2 | снижение производс тва, %* | ||
| Россия в целом | 2136,8 | 2300 | -40 | 1900 | - 29 | 9400 | -35 | 61,8 | -80 | 28,3 | -39 | 20,7 | -76 | 1700 | -23 |
| Северный | 96,8 | 386 | -28 | 2664 | -21 | 1,2 | -91 | ||||||||
| Северо-Западный | 93,8 | 167 | -37 | 88 | -29 | 127 | -67 | ||||||||
| Центральный | 484,4 | 253 | -39 | 215 | -21 | 5 | -86 | 9,3 | -53 | 104 | -42 | ||||
| Волго-Вятский | 95,6 | 70 | 26 | 101 | -42 | 490 | -25 | 8,5 | -33 | ||||||
| Центрально-Черноземный | 79,8 | 138 | -61 | 311 | -1 | ||||||||||
| Поволжский | 188,6 | 113 | -46 | 31,4 | -54 | 2,8 | -26 | 360 | 14 | ||||||
| Северо-Кавказский | 104,9 | 158 | -23 | 2,3 | -57 | 143 | -8 | ||||||||
| Уральский | 281 | 364 | -35 | 244 | -31 | 523 | -37 | 1,7 | -68 | 19,5 | -63 | ||||
| Западно-Сибирский | 266,8 | 149 | -26 | 124 | -27 | 804 | -40 | 1,25 | -45 | ||||||
| Восточно-Сибирский | 118,2 | 128 | -38 | 310 | -31 | 1549 | -40 | 3 | -72 | 1,2 | -56 | ||||
| Дальневосточный | 132,2 | 24 | -36 | 458 | -32 | ||||||||||
| *К январю 1993 г. | |||||||||||||||
Таблица 4
Производство материалов на млрд руб. строительных работ по районам России в январе 1994 г.
| Экономические районы | Цемент | Пиломатериалы | Деловая древесина | Шифер | Мягкая кровля | Асбест | Плитки керамические | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| тыс. т | в %* | тыс. м3 | в %* | тыс. м3 | в %* | тыс. усл. плиток | в %* | тыс. м2 | в %* | тонн | в %* | тыс. м2 | в %* | |
| Россия в целом | 1,08 | 100 | 0,89 | 100 | 4,40 | 100 | 28,9 | 100 | 13,2 | 100 | 10,00 | 100 | 0,80 | 100 |
| Северный | 3,98 | 448 | 27,52 | 626 | 12,4 | 43 | ||||||||
| Северо-Западный | 1,78 | 165 | 0,94 | 21 | 1,36 | 171 | ||||||||
| Центральный | 0,52 | 49 | 0,44 | 10 | 10,3 | 36 | 19,2 | 145 | 0,21 | 27 | ||||
| Волго-Вятский | 0,74 | 68 | 1,06 | 119 | 5,13 | 117 | 89,0 | 308 | ||||||
| Центрально-Черноземный | 1,73 | 161 | 3,90 | 490 | ||||||||||
| Поволжский | 0,60 | 56 | 166,5 | 576 | 14,8 | 112 | 1,91 | 240 | ||||||
| Северо-Кавказский | 1,51 | 140 | 21,9 | 166 | 1,36 | 171 | ||||||||
| Уральский | 1,30 | 120 | 0,87 | 98 | 1,86 | 42 | 6,0 | 46 | 69,40 | 716 | ||||
| Западно-Сибирский | 0,56 | 52 | 0,46 | 52 | 3,01 | 69 | 4,7 | 35 | ||||||
| Восточно-Сибирский | 1,08 | 101 | 2,62 | 295 | 13,10 | 298 | 25,4 | 88 | 10,00 | 100 | ||||
| Дальневосточный | 0,18 | 20 | 3,46 | 79 | ||||||||||
| *К среднему уровню по России в целом | ||||||||||||||
Таблица 7
Эффективность и сроки окупаемости вложений в мелкое производство в 1994 г.
| Месяц | Единовременные затраты, тыс. руб. | Срок окупаемости, мес. | Чистая прибыль, тыс. руб. в мес. | Рентабельность, % | Производительность | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| всего | на оборудование | затрат | оборудования | ||||
| Производство копченостей | |||||||
| январь | 8050 | 4410 | 2,3 | 1,3 | 3494,0 | 33,6 | 7,2 т в месяц |
| февраль | 10213 | 6453 | 2,68 | 1,69 | 3803,6 | 34,2 | |
| март | 12002 | 7802 | 2,22 | 1,44 | 5400,4 | 40,8 | |
| Пивоварение | |||||||
| январь* | 137802 | 120650 | 5,6 | 4,9 | 24647,4 | 574,1 | 2500 л за 2 смены |
| февраль* | 165448 | 148200 | 5,7 | 5,1 | 29132,0 | 617,5 | |
| март | 179298 | 160050 | 6,0 | 5,3 | 29664,2 | 583,4 | |
| Производство колбас | |||||||
| январь | 56937 | 34291 | 1,4 | 0,8 | 42064,7 | 93,4 | 1 т в смену |
| февраль | 64768 | 41173 | 1,2 | 0,8 | 51837,0 | 100,3 | |
| март | 72868 | 41173 | 1,16 | 0,7 | 57980,7 | 98,4 | |
| Производство вязаных изделий | |||||||
| январь | 183100 | 89600 | 4,3 | 2,1 | 42175,8 | 121,9 | 250 изделий в смену |
| февраль | 203500 | 95000 | 7,5 | 3,5 | 27085,9 | 70,3 | |
| март | 225500 | 95000 | 6,5 | 2,7 | 34742,6 | 71,6 | |
| Производство швейных изделий | |||||||
| январь | 79245 | 32245 | 6,7 | 2,7 | 11752,6 | 74,8 | по 25 изделий двух |
| видов | |||||||
| февраль | 90307 | 40307 | 10,6 | 4,7 | 8528,7 | 55,4 | |
| март | 95207 | 40307 | 8,6 | 3,6 | 11098,6 | 63,1 | |
| Производство безобжигового кирпича | |||||||
| январь** | 37545 | 27531 | 2,2 | 1,6 | 16909,9 | 1287,8 | 5 млн штук в год |
| февраль | 32787 | 22770 | 1,9 | 1,3 | 16909,9 | 1287,8 | |
| март | 33788 | 22770 | 2,0 | 1,4 | 16743,2 | 1156,9 | |
| Хлебопекарня, 1,5 смены | |||||||
| январь | 40576 | 24970 | 17,2 | 10,6 | 2353,9 | 62,6 | 600 кг хлебных |
| изделий в смену | |||||||
| февраль | 49926 | 32700 | 21,5 | 14,1 | 2318,4 | 52,9 | |
| март | 51442 | 32700 | 17,9 | 11,4 | 2872,3 | 59,1 | |
*Американское оборудование производительностью 500 л в сутки
**C дополнительным оборудованием (сушильные камеры)
Таблица 8
Доходность акций коммерческих банков
| Банк | Дивиденд (в процентах к номиналу) | Текущая доходность* (в процентах) |
|---|---|---|
| "Империал" | 400 | — |
| Пермкомбанк | более 200** | 111 |
| Промстройбанк | 1000 | 29 |
| (Санкт-Петербург) | ||
| Сибирский торговый банк | 500 | 83 |
| Токобанк | 150 | 88 |
| Торибанк | 320 | 128 |
| Уникомбанк | 500 | 278 |
| Уралпромстройбанк | 250 | 104 |
| Мосбизнесбанк | 500** | 227 |
*Рассчитана как отношение величины дивиденда к рыночной стоимости акции
— Нет информации
**Предварительные данные
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН, ОЛЬГА Ъ-ГАВРИЛОВА, АНДРЕЙ Ъ-ГРАДЕЦКИЙ, ВАЛЕРИЙ Ъ-ФАДЕЕВ