Одним из источников пополнения городского бюджета являются доходы от реализации и управления недвижимостью, в том числе от продажи объектов незавершенного строительства. Однако на сегодняшний день из запланированных на 1994 год к продаже 391 объектов незавершенного строительства реализовано только 90. Это объясняется не только инвестиционной непривлекательностью выставляемых на торги объектов, но и несовершенством самого механизма реализации "незавершенки". Власти стремятся всячески улучшить инвестиционный климат в этой сфере. Подтверждением тому является как вышедшее недавно распоряжение мэра #509 "О мерах по ускорению реализации объектов незавершенного строительства", так и заметная активизация деятельности в этой области московского Фонда имущества.
Продажу объектов незавершенного строительства в Москве проводит в виде закрытых конкурсов Фонд имущества города совместно с Москомимуществом и риэлтерскими компаниями. Схема реализации в общих чертах выглядит следующим образом. Строительные управления, начавшие строительство, подают сведения о своем недостроенном объекте в Департамент строительства. В первую очередь они указывают степень готовности объекта и сумму затраченных на строительство средств. Далее на основе данных Департамента строительства Москомимущество оформляет лотовую документацию на объект, которая потом поступает к продавцу — Фонду имущества. Фонд проводит конкурс, привлекая риэлтерские фирмы. На сегодняшний день Фонд заключил договоры о сотрудничестве с 40 фирмами, но активно работают всего 10-15.
Реализация "незавершенки" в Москве началась с ноября 1992 года. За прошлый год было продано 12 объектов различной степени готовности на общую сумму 13 млрд руб. В этом году предполагалось продать 391 объект, 167 из которых были по различным причинам сняты практически сразу. В итоге на сегодняшний день продано только порядка 90 объектов на общую сумму чуть больше 51 млрд руб.
Как показали уже первые результаты торгов, такой товар не пользуется особым спросом у покупателей, и реализовать его нелегко. Большая часть выставляемой "незавершенки" — объекты розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Практически всегда инвестор, покупающий объект, должен сохранить профиль его использования. Кроме того, большинство строящихся объектов расположено в отдаленных районах города и в районах-новостройках, что заведомо снижает интерес к ним потенциальных инвесторов. Если объект можно использовать под офис или магазин, покупателя найти, как правило, можно. С предприятиями же общественного питания и бытового обслуживания все намного сложней — речь идет о достаточно крупных инвестициях, а сейчас есть более перспективные области вложения, даже на том же рынке недвижимости, чем приобретение и дальнейшая эксплуатация, скажем, комбината бытового обслуживания в Митино.
Помимо всего этого, и сама организация торгов была далека от совершенства. В первую очередь это касается системы оценки выставляемого на продажу объекта. Как правило, стартовая цена устанавливалась максимальной, и в дальнейшем в условиях невысокого спроса продажа шла уже не на повышение, а на понижение стартовой цены.
Чтобы как-то исправить ситуацию, московский мэр подписал распоряжение "О мерах по ускорению реализации объектов незавершенного строительства". В соответствии с распоряжением, теперь помимо стартовых цен, устанавливаемых продавцом (Фондом имущества), объекты, выставляемые на торги, будут иметь и лимитные цены, ниже которых они не могут быть реализованы. Разница между этими двумя видами цен в следующем. Стартовые цены, как правило, назначались, исходя из многих параметров: затрат на строительство, приведенных к уровню цен 1994 года, рентабельности объекта, стоимости оборудования и различных дополнительных накруток. В конце концов лоты стали уходить максимум по стартовым ценам. С установлением лимитных цен, учитывающих исключительно величину затраченных средств, продажа объектов, как предполагается, будет проходить на основе торгов на повышение лимитной цены. Разумеется, надежда на получение прироста цен, а значит, и прибыли от реализации объектов незавершенного строительства поднимет боевой дух и риэлтерских фирм, участвующих в организации торгов и получающих от 3 до 8% полученной прибыли.
Объекты, которые более 3 раз выставлялись на торги и не были реализованы, будут вноситься в список "незавершенки", подлежащей свободной продаже.
Кроме того, в соответствии с распоряжением, лимитные, стартовые цены и предложения участников устанавливаются в долларах США с последующей выплатой в рублях по курсу ММВБ на день платежа. Что является очень важным моментом в проведении всех взаиморасчетов, так как реализация объектов зачастую затягивается, и в связи с инфляцией рублевые цены приходится по несколько раз пересчитывать.
Еще одно серьезное новшество в области продажи объектов незавершенного строительства связано с возможностью выкупа объектов в рассрочку. Однако, как отметили специалисты Фонда, строгой схемы расчетов не существует, и условия рассрочки в каждом случае индивидуальны. Приблизительно схема взаиморасчетов выглядит следующим образом: покупатель единовременно выплачивает половину стоимости объекта, а выплата оставшейся суммы происходит в дальнейшем ежемесячно равными долями. Если готовность объекта менее 50%, то оставшуюся сумму покупатель выплачивает в течение 6 последующих месяцев, если более 50%, то в течение 3 месяцев со дня подписания договора купли-продажи. При этом покупатель вносит и проценты, соответствующие процентам по депозитным ставкам ЦБ РФ. Сейчас, например, процентная ставка при приобретении незавершенки в рассрочку составляет 170% годовых в рублях.
Помимо этого ужесточились требования к срокам оформления документов купли-продажи и перевода денежных средств. Так, на подготовку документов сейчас отводится 5 дней, а на оплату — 10 дней со дня проведения торгов. Штрафные санкции за нарушение сроков увеличились с 0,5 до 0,7% от суммы сделки.
Что касается структурных изменений в Фонде в свете ускорения реализации объектов незавершенного строительства, то здесь можно отметить два момента. Во-первых, уже практически во всех московских префектурах открыты отделы уполномоченных представителей Фонда по административным округам. Эти представители активно сотрудничают с терагентствами и сами находят на вверенной им территории объекты, подлежащие продаже, а также определяют дальнейшую судьбу уже проданных объектов (кстати, что сейчас происходит со всеми проданными за два года объектами, специалистам Фонда неизвестно). Во-вторых, планируется создание рабочих комиссий по подготовке объектов на 1995 год и контролю за проведением торгов.
Все это, по словам специалистов Фонда имущества, позволит повысить эффективность реализации объектов незавершенного строительства, осуществлять гибкую инвестиционную политику и привлечь наибольшее количество покупателей для участия в торгах.
ИРИНА Ъ-ЕГОРОВА, ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА