Со времени подписания указа президента "Об отводе земельных участков в Московской области под малоэтажное и коттеджное строительство" прошло уже почти три года. Сразу после выхода указа была разработана программа малоэтажного и коттеджного строительства вокруг Москвы, получившая статус государственной, а ее реализацией должна была заняться специально созданная для этой цели структура — АО "Малоэтажное и коттеджное строительство" (МИКС). Однако за прошедшие три года существенно изменилась ситуация в области коттеджного строительства, в связи с чем появилась и новая финансовая схема реализации программы, которая была разработана АО "МИКС" совместно с Московским банком Сбербанка Москвы, АО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" и Центром ипотечного бизнеса.
Загородное строительство как способ решения жилищной проблемы
Сегодня ситуацию на коттеджном рынке Подмосковья определяют три основных типа участников — продавцы частных загородных домов, фирмы-подрядчики, которые строят на заказ, и наконец, компании — застройщики коттеджных поселков. Однако сложившаяся ценовая ситуация делает доступной покупку загородного дома лишь для узкой прослойки горожан. Загородные коттеджи ассоциируются исключительно с элитным жильем для обеспеченной публики. Кстати, последствия низкого уровня спроса на подобное жилье уже успели ощутить на себе коммерческие застройщики коттеджных поселков, многие из которых порой по несколько месяцев не могут найти покупателей.
Программа малоэтажного и коттеджного строительства получила статус государственной не случайно. Она предполагала сделать коттеджное строительство в Подмосковье массовым и использовать его как способ решения жилищной проблемы для средне- и низкообеспеченных слоев населения. Именно для этих целей и предполагалось выделить 40 тыс. га земли, на которых предстояло построить 140 тыс. малоэтажных домов и коттеджей.
Коммерческая схема реализации программы, утвержденная московским правительством и администрацией области, выглядела достаточно жесткой для потенциальных инвесторов: 10% построенных площадей передается бесплатно властям Москвы и области, 40% продается столичному правительству по себестоимости на момент окончания строительства, а остальное поступает в собственность инвестору. Тем не менее на момент разработки программы она казалась приемлемой для застройщиков. В то время ситуация в строительном секторе еще позволяла получать приличную прибыль от возведения коттеджей на собственные или кредитные средства, а рынок загородного жилья был еще не насыщен, и построенные дома довольно быстро находили покупателей.
Вместе с тем у среднеобеспеченных слоев населения были накоплены значительные сбережения, которые могли бы позволить им покупать пусть не шикарное, но вполне приличное загородное жилье. Весной 1992 года департамент муниципального жилья провел опрос москвичей, который показал, что на тот момент около 10 тыс. человек были готовы приобрести коттеджи за полную стоимость. Проблема состояла в отсутствии предложения, и программа пришлась как нельзя кстати.
Уже в первые месяцы МИКС смогло привлечь инвесторов на первые 350 га земли. Это были российские коммерческие и финансовые организации (Тверьуниверсалбанк, АО "Совбизнес", АО "Материк" и др.), желающие вложить свои средства в надежный и ликвидный товар, каким является недвижимость. Были задействованы и индивидуальные инвесторы. Так началось строительство шести коттеджных поселков в Дмитровском районе.
Однако постепенно ситуация на коттеджном рынке менялась. С одной стороны, резко возросла себестоимость строительства, в результате чего на начало 1994 года разница между рыночной ценой коттеджей и их себестоимостью без учета затрат на развитие инфраструктуры не превышала 25%. С другой стороны, снизились доходы населения. По данным социологических исследований, сегодня число желающих приобрести коттеджи за их полную стоимость по сравнению с 1992 годом сократилось как минимум в 100 раз. Эти два фактора поставили реализацию программы под вопрос.
Долгосрочное кредитование нуждается в федеральной помощи
В сложившейся ситуации привлечение средств частных инвесторов по прежней схеме стало практически невозможным. Да и коммерческие структуры уже не столь охотно соглашались инвестировать средства в коттеджное строительство, которое едва позволяло окупать затраты, не говоря уже о получении прибыли. Тогда и была разработана новая финансовая схема реализации программы. Она основывается на следующем факте: несмотря на резкое снижение числа частных инвесторов, готовых приобретать загородное жилье за полную стоимость, сегодня существует огромное количество желающих покупать коттеджи в кредит — только в Москве таких семей около 120 тысяч. То есть в новой схеме сделана ставка на вовлечение в коттеджное строительство среднеобеспеченных слоев населения.
Конкретная система ипотечного кредитования малоэтажного и коттеджного строительства была разработана совместными усилиями АО "МИКС", Московского банка Сбербанка России, АО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" и Центра ипотечного бизнеса. Разработчики считают, что она будет работать лишь в случае отмены устаревшей схемы распределения построенных коттеджей, о которой писалось выше. По сути дела, городские и областные власти претендуют на эти площади постольку, поскольку на их средства осуществляется строительство внешней инженерной инфраструктуры и объектов соцкультбыта в возводящихся поселках.
В мировой практике затраты на подведение инфраструктуры составляют от 8 до 12% общих затрат на строительство. В России же эта сумма доходит до 20%, поскольку государственный строительный сектор, который осуществляет подобные работы, не заинтересован в снижении затрат. Президент АО "МИКС" Анатолий Осипов считает, что если правительство тратит средства на подведение инфраструктуры, оно должно бесплатно получать не более 10% готовых коттеджей, как это принято в развитых странах. Остальные же дома должны продаваться москвичам по рыночной стоимости на условиях выдачи долгосрочных кредитов. Если же инфраструктурные затраты ложатся на плечи инвестора, он должен получать все 100% построенного.
Сама же система ипотечного кредитования предполагает несколько схем, многие из которых уже успешно используются при покупке в рассрочку квартир в Москве. Один из вариантов заключается в открытии покупателями в Сбербанке накопительных счетов, на которых аккумулируются средства, позволяющие сделать первоначальный взнос на покупку коттеджа (30% от стоимости объекта). После этого покупатель получает возможность вселиться в коттедж на правах арендатора, а после полного расчета по кредиту он становится собственником загородного дома. В течение всего срока выплат по кредиту дом находится на балансе трастовой кредитно-жилищной компании, которая создается специально под эту программу.
Интересно, что такая схема около полугода назад начала применяться Акционерным ипотечным банком для кредитования покупки квартир в Москве. Элементы этой схемы использует и Универсальная финансовая компания, работающая вместе с банком "Столичный". Покупатель получает кредит на покупку квартиры при внесении 30% от ее стоимости, а во время выплат по кредиту живет в ней на правах арендатора.
Отличие состоит только в ставках кредитования. Поскольку ни одна ипотечная система не может нормально функционировать без поддержки государства, особенно на стадии становления, а программа малоэтажного и коттеджного строительства имеет статус государственной, МИКС рассчитывает получить поддержку федерального бюджета в форме целевого льготного кредита, что позволит выдавать покупателям коттеджей долгосрочные кредиты на срок до 10 лет под 8-10% годовых. По расчетам специалистов МИКС, для продажи 1,5 млн м2 загородного жилья в кредит по таким ставкам потребуется около 124 млрд руб. Этот кредит, по мнению разработчиков программы позволит вовлечь в малоэтажное строительство 1,5 трлн руб. от частных инвесторов.
Вторая схема ипотечного кредитования строится на эмиссии жилищных сертификатов, каждый из которых дает право на определенную площадь в строящихся коттеджах. После накопления пакета сертификатов покупатель, как и в предыдущем случае, получает право вселиться в коттедж и кредит на оставшуюся сумму на срок до 10 лет. Элементы этой схемы также были опробованы при строительстве и продаже московских квартир. Один из примеров — опыт корпорации "Жилищная инициатива", которая инвестирует строительство жилья и привлекает средства на его покупку путем выпуска жилищных сертификатов.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ