Рынок коммерческой оценки объектов недвижимости в России постепенно развивается. В этой сфере уже работают сотни российских специалистов, прошедших специальное обучение, и в случае необходимости оценить какой-то конкретный объект всегда можно найти профессионала и воспользоваться его услугами. Однако таким образом не могут поступать госструктуры, которым требуется периодически переоценивать огромное количество объектов, находящихся в их ведении. Подобная оценка (на Западе она получила название массовой) представляет собой отдельную область, для которой требуются специально подготовленные специалисты. Недавно в Москве прошел первый семинар по обучению массовой оценке объектов недвижимости с использованием компьютерного моделирования, организованный Российским обществом оценщиков при участии специалистов Центра анализа рынков недвижимости.
Многие сферы экономической деятельности требуют периодической переоценки больших массивов однотипных объектов недвижимости. В первую очередь такая переоценка требуется государству в целях налогообложения. В странах Запада от 40 до 80% доходов местных бюджетов составляет налог на собственность, базой для исчисления которого является рыночная стоимость объектов недвижимости. Понятно, что проводить такие мероприятия по методике, используемой для уникальных объектов, и привлекать для этой цели специалистов по коммерческой оценке было бы весьма неэффективно. Для этого потребовались бы слишком много времени и денег.
Именно для решения этих проблем в конце 60-х годов в США возникло новое направление в оценке недвижимости, которое получило название массовой оценки. Массовая оценка представляет собой анализ массива данных по продажам однородных объектов недвижимости (квартир, земельных участков, дачных домиков, серийных зданий) с целью определения стоимости любого из этих объектов.
В середине 1970-х в оценке стали применяться электронно-вычислительные машины, а появление компьютеров создало новые возможности для использования в оценке тонких инструментов анализа рынка, что значительно удешевило процесс налогообложения имущества. Сейчас 13 000 налоговых округов США и Канады для проведения переоценки имущества используют методику массовой оценки. Этот анализ проводится с помощью компьютерного моделирования, а построение моделей требует квалифицированного использования сложных статистических инструментов.
Введение массовой оценки в России сегодня как никогда актуально. Реформа налоговой системы является одной из наиболее обсуждаемых тем в последние полгода. В частности, предполагается изменить структуру налогообложения и перенести основной акцент в формировании доходов бюджета с налогообложения прибыли и доходов на налогообложение имущества, в первую очередь недвижимости. И в этом отношении проблема определения рыночной стоимости объектов недвижимости выходит на первый план, поскольку от правильного определения налогооблагаемой базы будет зависеть "здоровье" местных бюджетов.
Массовая оценка могла бы сослужить хорошую службу и при налогообложении сделок с недвижимостью. Сегодня оборот рынка недвижимости в Москве довольно значителен и продолжает расти. Так, по оценкам Российского общества оценщиков, в прошлом году он достиг $2 млрд. При этом налоги взимали не по реальной стоимости продаваемых объектов, а по стоимости, определяемой нормативными методиками БТИ, которая от рыночной отличалась в десятки раз. В результате колоссальные обороты рынка недвижимости ушли из-под контроля.
Кроме того, от неумения определять рыночную стоимость объектов страдают и сами участники рынка. Договоры купли-продажи, в которых указывается фиктивная цена объекта, определенная теми же методиками БТИ, не защищают стороны от недобросовестности. Оспаривать и расторгать этот договор по суду просто невыгодно, чем и пользуются многочисленные противоправные элементы на рынке недвижимости. Рассмотрим простой пример. Человек купил квартиру, но через некоторое время оказалось, что квартира на момент ее покупки не была юридически очищена — в ней остался прописанным бывший жилец. У последнего есть вполне реальная возможность обратиться в суд с просьбой признать сделку по какой-либо причине недействительной. И если ему удастся доказать, что сделка совершалась под давлением или в состоянии алкогольного опьянения, суд может удовлетворить просьбу истца. В результате сделка будет расторгнута, а неудачливый покупатель получит назад сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть стоимость квартиры по справке БТИ, которая в несколько раз ниже рыночной.
Исключить подобные ситуации можно с помощью массовой оценки объектов недвижимости на уровне госструктур, ответственных за оформление и регистрацию сделок, что довольно распространено на Западе. Например, в ряде стран существует закон, который дает государству право преимущественного выкупа объектов недвижимости в том случае, если сделка осуществляется по заведомо заниженной цене. А определение рыночной стоимости объектов производится специалистами госструктур по методике массовой оценки. Этот закон предотвращает случаи заключения сделок по фиктивным ценам, поскольку при занижении цены продавец рискует недополучить часть стоимости своего объекта.
Массовая оценка широко применяется в деятельности западных банков, где ее использование связано с необходимостью определения стоимости объектов недвижимости при кредитовании под залог, а также при страховании. В связи с развитием этих операций в России массовая оценка вскоре понадобится и здесь.
Спрос на услуги по массовой оценке существует уже сегодня. Это наглядно подтвердил первый недельный семинар по обучению навыкам этой специальности, организованный Российским обществом оценщиков и Центром анализа рынков недвижимости в конце октября. В рядах слушателей были не только коммерческие организации (банки, риэлтерские фирмы), но и служащие госструктур — бюро технической инвентаризации и Москомзема. Для преподавания на курсах был приглашен вице-президент Национальной ассоциации экономистов США Джозеф Эккерт. На пресс-конференции, устроенной по поводу окончания первого семинара, г-н Эккерт сказал, что в Америке обучение массовой оценке занимает несколько месяцев, поэтому состоявшийся семинар позволил слушателям сделать лишь первый шаг к освоению сложной специальности.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ