Московские власти уже не первый год пытаются вести борьбу с "хрущевками". Однако успехи их пока незначительны и большей частью остаются на бумаге. Даже попытки привлечь к реконструкции этого жилого фонда коммерческие структуры пока не дают должного результата — проекты долгосрочные, высокозатратные, и их окупаемость отодвинута на неопределенный срок. Тем не менее в Западном округе уже реализуется крупномасштабный проект, в котором частный инвестор взял на себя целый микрорайон пятиэтажек. Уже в конце этого года финансово-строительная компания "Конти", проводящая комплексную реконструкцию микрорайона Фили--Давыдково, сдает первый жилой дом, построенный в рамках этой программы, а в ноябре начинает строительство второго дома.
Реконструкция по волне: волна есть, реконструкции нет
Проблема реконструкции пятиэтажек относится к числу тех, где дыма явно больше чем огня. Известны технические методы борьбы с "хрущевками". Однако их применение на практике оказывается проблематичным — большинство сложностей связано с переселением жильцов. При реконструкции жители даже рассыпающихся домов не хотят уезжать из своих районов в новостройки. И их можно понять.
Для решения проблемы реконструкции-переселения в конце 80-х была предложена схема "волновой реконструкции" районов, застроенных пятиэтажками (Ъ рассказывал о ней). Первым шагом такой реконструкции должно быть строительство на свободном участке нового дома. В это здание отселяются жильцы из нескольких пятиэтажек, которые сносятся. На освободившемся пространстве строятся новые здания для новых переселенцев. Такая волна должна пройти по всей территории, и в результате получается заново отстроенный район.
Впервые "волновую реконструкцию" попытался реализовать муниципалитет. В 1990 году за государственные средства были отселены жильцы из четырех пятиэтажек в районе Новых Черемушек. Первый этап прошел удачно. Правда, дальше все пошло кувырком: дома не успели снести и в них незаконно поселились беженцы из Баку. Последующие годы были посвящены выселению этих граждан: одни отселяли, на месте их появлялись новые. И все-таки две пятиэтажки освободить удалось, и на их месте построили жилое здание. На сегодня расселено 7 "хрущевок", два новых дома сдано в эксплуатацию. И, конечно, полным ходом идет отселение все тех же бакинских беженцев (осталось "всего" 12 семей) — судя по всему, к пятилетию проекта с ними удастся справиться. Но не раньше.
Пример истории с реконструкцией Черемушек показал, что схема волны вообще-то жизнеспособна, но московское правительство вряд ли потянет несколько таких районов (закончить бы с Черемушками). Кроме того, оказалось, что московский стройкомплекс с большой неохотой берется за строительство единичных домов в уже существующей городской среде, предпочитая осваивать массивы в районах новостроек. Поэтому планы московского правительства сделать при реконструкции районов "хрущевок" ставку на частный капитал выглядят вполне логичными. А уж инвесторы, следует думать, возиться с переселением по пять лет не будут.
Новые русские заселяют Дворянское Гнездо
Для инвесторов многие массивы пятиэтажек представляют интерес с точки зрения высокой потенциальной стоимости земли, на которой они расположены. Это в первую очередь касается запада и юго-запада Москвы. При реконструкции образуются свободные площади, на которых можно строить, а получить такие участки другим способом практически невозможно.
В 1992 году префектура Западного округа провела конкурс среди инвесторов, желающих участвовать в реконструкции пятиэтажек в муниципальном округе Фили--Давыдково. Победителем стала финансово-строительная компания "Конти", получившая права инвестора-застройщика этой территории. Это событие интересно уже тем, что впервые в Москве коммерческий застройщик начал строить не отдельное здание для богатых, а крупный жилой массив. Район Фили--Давыдково интересен прежде всего своим местоположением: он находится в западной части Москвы и сравнительно недалеко от центра.
Приступая к реконструкции этого массива, фирма делала ставку на выгодность территории с точки зрения ее коммерческого использования, в частности, размещения здесь элитного жилья. Этот подход отразился и на выполненной по заказу фирмы концепции развития района. Согласно этому плану, район застраивается неоднородно: формируется зона муниципальных домов (для переселенцев из "хрущевок") и район элитного жилья, который целиком отходит инвестору. Элитный район, состоящий из кирпичных домов, построенных по индивидуальным проектам, будет размещаться на территории, непосредственно примыкающей к престижному району Дворянское Гнездо (м. "Кунцевская"). Но к его строительству "Конти" приступит лишь в 1996 году после сноса первых пятиэтажек.
По договору с префектурой инвестору отходит половина площадей в построенных зданиях, вторая половина предназначена для переселения. Компания "Конти" договорилась с властями, что соотношение "пятьдесят на пятьдесят" получится после окончания проекта в целом, а каждое построенное здание будет целиком отходить либо инвестору, либо префектуре. Такое распределение намного увеличивает привлекательность проекта, поскольку квартиры в домах, заселенных исключительно состоятельными людьми, стоят дороже, нежели в домах с пестрым составом жильцов.
Для первого здания, отходящего в собственность инвестору, "Конти" основывает собственную эксплуатационную службу, которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию здания. Учитывая контингент заселяющих "коммерческий" дом, "Конти" проводит отделку квартир и оснащение сантехникой только по желанию будущих собственников. Они могут либо сделать это самостоятельно либо оформить заказ фирме.
Первый жилой дом, отходящий инвестору, будет завершен в конце 1994 года. Часть квартир предполагается сдать в аренду дочерней фирме "Конти-лизинг", а остальные продать, причем уже на стадии строительства. Стоимость квартиры в недостроенном доме на Кастанаевской (м. "Пионерская") сейчас составляет $1100-1200 за м2 общей площади. Можно купить квартиры и в рассрочку, путем единовременного взноса в размере 50% от стоимости квартиры и погашения оставшейся суммы до окончания строительства.
Несмотря на то что цены квартир близки к стоимости готовой недвижимости в этом районе, они раскупаются достаточно хорошо. Как отметил президент компании Тимур Тимербулатов, это объясняется тем, что квартиры продаются в почти построенном доме, что доказывает серьезность намерений компании. Как полагает руководство фирмы, не последнюю роль играет и то, что филевский проект далеко не первый опыт фирмы ("Конти" в этом году сдала жилой дом в Строгино общей площадью 32 тыс. м2, а в 4-м квартале закончит и реконструкцию здания на Новом Арбате).
В проекте реконструкции района Фили--Давыдково "Конти" выступает девелопером, выполняя функции инвестора, заказчика и генерального подрядчика строительства. Осуществление проекта в полном объеме потребует в ближайшее десятилетие инвестиций в размере $2 млрд. Финансироваться проект будет за счет собственных средств компании, иностранных инвестиций, а также привлеченных средств частных инвесторов.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН