В целом рынок московских квартир продолжает развиваться по тем же самым законам, что и год назад. Усиливается дифференциация цен на квартиры в зависимости от их качества и местоположения, сохраняется и даже увеличивается дефицит престижного жилья, а цены на него растут быстрее, чем на все другие типы квартир. Однако, несмотря на завидное постоянство преобладающих на рынке тенденций, некоторые изменения все же происходят. В частности, московские фирмы-риэлтеры отметили, что в октябре после длительного затишья вновь начал оживать рынок коммунальных квартир.
Ситуация на квартирном рынке Москвы сегодня определяется несколькими устойчивыми тенденциями. Специалисты Московской центральной биржи недвижимости отмечают, что в октябре заметно увеличился спрос на престижное жилье. Рост спроса наблюдается как со стороны российских предпринимателей, так и со стороны иностранцев. Причем влияние последней категории покупателей наиболее ощутимо. В последнее время заметно усилился интерес иностранных компаний к российскому рынку, в связи с чем в Россию устремилась новая волна иностранцев, которые намерены на длительный срок обосноваться в столице.
В то же время ставки аренды жилья, которое могло бы устроить эту категорию арендаторов, зачастую превышают стоимость аренды аналогичных апартаментов в крупнейших городах мира. При сложившемся соотношении ставок аренды и цен продажи престижных квартир перспективность покупки высококачественного жилья для последующей сдачи его в аренду уже не вызывает сомнений. Кроме того, стоимость услуг в гостиничном секторе Москвы стала уже практически неприемлемой при сколько-нибудь длительном проживании. В этих условиях предпочтения иностранцев сместились в сторону покупки престижного жилья, что еще более увеличило спрос на него.
При возросшем спросе на квартиры высокого качества сохраняется их явный недостаток. Квартиры в "номенклатурных" домах попадают на рынок крайне редко, а вновь построенные жилые дома, попадающие в категорию престижных, можно пересчитать по пальцам. Квартиры же в них обычно раскупаются уже на этапе строительства.
Острый дефицит престижного жилья при постоянно увеличивающемся спросе привел к дисбалансу спроса и предложения, что дало начало новому витку цен на квартиры высокого качества. Многим цены на такое жилье, давно перевалившие рубеж $3-4 тыс. за 1 м2 общей площади, кажутся запредельными. А относительно роста цен иной реакции, кроме как восклицания "сколько ж можно", ждать не приходится. Тем не менее цены уверенно продолжают свой рост, и прогнозы на ближайшую перспективу не вызывают сомнений. Так, специалисты Московской центральной биржи недвижимости считают, что уже в ближайший год следует ожидать 15-20-процентного повышения цен на престижные квартиры.
Наблюдавшийся на рынке рост цен на высококачественное жилье привел к возникновению на рынке очередной волны расселения коммунальных квартир. Одно время этот вид риэлтерского бизнеса, казалось, совсем уже отошел в прошлое. Это было связано с целым рядом причин. Во-первых, сливки с этих операций были сняты еще в 1992-93 гг. Число коммуналок, действительно выгодных для расселения, резко снизилось. Во-вторых, прибыли риэлтеров снижала и возросшая стоимость однокомнатных квартир, использовавшихся при расселении. И наконец, изменились требования новых русских, большинство из которых бывшие коммуналки перестали устраивать. После падения спроса коммунальные квартиры продавались с большим трудом, а цены на них одно время даже снизились. Большинство риэлтерских фирм перешло к эпизодической работе в этом секторе под конкретного заказчика, на деньги которого и покупались квартиры для жильцов коммуналки. Риск, связанный с низкой ликвидностью коммуналок, стал несоизмерим с прибылями.
Сейчас в условиях дефицита престижного жилья коммунальные квартиры снова стали хорошо продаваться. Цены на некоторые из них, представляющие интерес с точки зрения планировки, технического состояния и расположения, достигают $3-4 тыс. за 1 м2 общей площади, то есть соизмеримы с ценами на жилье в тех же номенклатурных или новых кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам.
Разрыв между стоимостью престижного и непрестижного жилья сделал операции по расселению, конечно, не сверхприбыльными, как на заре этого вида бизнеса, но вполне рентабельными. Многие фирмы с новыми силами занялись расселением, поскольку подобные операции намного выгоднее строительства нового престижного жилья при существующих сегодня взаимоотношениях застройщиков и городского правительства. А поскольку нехватка престижного жилья будет ощущаться еще долгое время, можно предположить, что через два-три года коммуналок в Москве, по крайней мере в центре, не останется.
Наученные опытом расселения прошлой волны, риэлтеры стремятся работать не с отдельными квартирами, которые не пользуются спросом из-за неблагоприятного соседства, а с целыми домами или хотя бы подъездами. Расселенные квартиры в домах с отремонтированными местами общего пользования, установленной системой охраны и ухоженным двором, несомненно, будут иметь более высокую цену по сравнению с расселенной коммуналкой в доме, где остальные квартиры остаются по-прежнему коммунальными.
В связи с началом новой волны расселения риэлтеры ожидают повышения спроса на дешевое жилье в отдаленных районах, которое будет задействоваться в операциях расселения. А вслед за этим нетрудно прогнозировать и подъем цен на дешевые однокомнатные квартиры низкого качества, как это произошло во времена первой волны расселения.
Первые признаки грядущего повышения цен на однокомнатные квартиры уже появились. Практически все однокомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди покупателей — в общей структуре спроса на них приходится около 40%. Среди трехкомнатных квартир наибольший спрос приходится на типовые квартиры по цене от $40-55 тыс.
Квартиры в кирпичных домах в самых престижных районах — на Кутузовском, Ленинградском, Ленинском проспектах, в Центре, а также в Крылатском и Строгино — продаются по цене $1500-1700 за 1 м2 общей площади. В центре же даже "хрущевки" стоят порядка $1300 за 1 м2. Цены на квартиры в панельных домах наибольших значений достигают в центре Москвы, а также на западе и юго-западе — $1400-1500.
Наименьший спрос приходится на квартиры в экологически неблагоприятных районах юго-востока — Марьино, Капотня, Люблино. "Хрущевки" в этих районах — самые дешевые в Москве квартиры, они стоят $720-775 за 1 м2. Квартиры в 9-22-этажных панельных домах чуть дороже, но незначительно — $880, а в кирпичных стоят на дороже $900.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ