Ситуация на рынке земельных участков в Подмосковье сегодня характеризуется относительным затишьем. Несмотря на большое количество предложений участков, цены остаются стабильными. В этой ситуации риэлтерские фирмы частично переориентировались на продажу дорогих участков, а также активизировали свою деятельность в сфере купли-продажи загородных домов.
По сравнению с летними месяцами цены на все виды земельных участков практически не изменились. Большинство риэлтерских фирм воспринимает сложившуюся ситуацию вполне оптимистично, считая, что сбалансированность спроса и предложения позволяет им более качественно обслуживать клиентов и тщательнее обрабатывать свои базы данных по земельным участкам. Является ли сложившаяся ситуация затишьем перед бурей — пока сказать довольно трудно.
По сведениям Ъ, сейчас риэлтерские фирмы получают значительное число заявок от клиентов на продажу земли. При отсутствии повышенного спроса эта ситуация должна была бы привести к снижению стоимости земли практически по всем направлениям. Однако лишь очень незначительный процент предложений действительно представляет интерес для риэлтеров. В основном предлагаемые участки находятся за пятидесятикилометровой зоной и имеют очень низкую ликвидность. По всей видимости, именно такая структура предложения объясняет ценовую политику риэлтерских фирм.
На фоне определенной стагнации более оживленно идет продажа дорогих участков, расположенных в пределах тридцати километров от МКАД. Если ранее, летом, риэлтеры предпочитали заниматься продажей дешевой земли (по $4-6 тыс. за участок), то теперь их внимание сконцентрировано в основном на дорогих земельных участках (от $1,5 тыс. за сотку).
Структура предложения земельных участков риэлтерскими фирмами становится более однородной. Как сообщили специалисты фирм, они практически перестали принимать на реализацию отдаленные участки. В их каталогах такие участки и так занимают значительное место — около половины. А вот к земле, расположенной недалеко от Москвы, они проявляют живой интерес. Сейчас риэлтеры продают дорогие участки, которые они купили в летний сезон. На долю таких участков приходится около 30% предложения.
Средний же сектор у подавляющего большинства фирм практически выпадает из оборота. По мнению экспертов Ъ, причиной этого является отсутствие спроса на такие участки, что, в свою очередь, объясняется резкой поляризацией потенциальных покупателей участков, среди которых практически отсутствуют представители среднего класса.
Что касается структуры спроса на земельные участки с точки зрения их местоположения, то по-прежнему около 40% спроса приходится на Рублево-Успенское направление. Однако в общем объеме продаж на это направление приходится лишь 8%. Прежде всего это связано с отсутствием хороших участков по приемлемой цене. Больше всего участков продается по Минскому, Можайскому, Калужскому, Киевскому и Ленинградскому шоссе. Их доля в общем объеме составляет более половины. Самый незначительный процент продаж — по Горьковскому, Каширскому и Рязанскому направлению в радиусе 30 км от МКАД. Эта ситуация вполне объяснима — плохая экология, близость крупных промышленных зон.
Будущее земельного рынка сейчас видится довольно расплывчато и будет определяться в основном ситуацией на рынке строительства и стройматериалов. Если ранее земля покупалась с целью получения прибыли от ее перепродажи (рост стоимости земли в валюте в прошлом году составил 80-90%), то теперь предприниматели не рискуют. Связано это прежде всего с трудностью и продолжительностью реализации земельных участков (только оформление необходимой документации для совершения сделки купли-продажи занимает две-три недели). Сегодня земля покупается исключительно для постройки на ней дач или коттеджей. Поэтому неудивительно, что с ростом цен на строительство падает интерес и к земельным участкам.
Эта обратная зависимость определяет и изменение приоритетных направлений деятельности целого ряда риэлтерских фирм, ранее занимавшихся исключительно операциями с землей. Вместе с ростом числа покупателей, предпочитающих приобретение готового дачного дома или коттеджа, увеличивается и число фирм, занимающихся продажей домов. Сейчас практически все компании, ранее специализировавшиеся исключительно на торговле земельными участками, в той или иной мере занимаются продажей дач или коттеджей. Несмотря на то что прибыли от продажи загородных домов гораздо скромнее по сравнению с доходами от дилерских операций с землей, риэлтеры полагают, что у этого сектора рынка недвижимости есть будущее, и связывают с ним свои надежды.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ